還沒說破前大家都搶買 S大曝售房九大「利多話術」

好房News 2019/06/23 00:26(23天前)

好房網News記者陳倩雯/綜合報導

能夠擁有屬於自己的房子,是許多人的夢想,不少人聽到房市銷售人員說得天花亂墜,時常招架不住立馬買單。房產專家Sway近日在好房網TV直播節目公開「售房九大利多話術」,包括,有含金量的「發大財」空話、名人加持手法、收租超月定存5倍等話術。

S大說,這些「最強話術」只要他一說破,大家當然不會想買,但在他解釋之前,大家都會想買。

S曝9大最強售房話術。(圖/好房網TV)

S曝9大最強售房話術。(圖/好房網TV)

利多話術1:發大財

Sway以台中市火車站旁邊的干城重劃區內的「干城第一廣場商業大樓」為例,23年前一名住在鄰近機車行的張姓老闆當時看好周遭未來發展,手刀搶下位於門口的黃金店面,但就在快蓋好時建商就倒了,老闆至今從沒交屋損失千萬。

S大說,很多投資客知道重劃區搶第一個案子很可能賺錢,因此容易被蠱惑「搶第一賺錢」、「這個建商是在地有錢人」「轉手也賺租人也賺」,但這個故事就是告訴大家重劃區沒有比較好,也許有人早期在重劃區有賺到錢,現在要在重劃區賺到錢難上加難。

S大說,而高雄重劃區也發生類似狀況,現在台中到處都是重劃區,台北重劃區也不太能碰,碰了就是很難脫手,因為重劃區在台灣的結果就是如此。

利多話術2:郭董來了

曾有媒體以頭版報導鴻海集團董事長郭台銘,大砸下10億元買下淡水景觀豪宅「水立方」39到41層,預備將預售屋頂樓做為新居,下面2層則是鴻海集團招待所。消息傳出後,不少人搶著跟果凍當鄰居,讓這個建案銷售一空,但最後證實是烏龍一場,郭董根本沒買下這三層豪宅,當時買下水立方的人最後只能賠售或套牢。

S大認為,名人加持房地產這塊屢見不鮮,無論郭董在商場的表現如何,至少在房地產這塊,無論是鴻海威州廠興建工程或是購入高雄和發產業園區1.2萬坪土地,常常都是只聞其聲,不見動作,由歷史就能告訴大家「跟著郭董買房並不會發財。」

利多話術3:最高投報宅

S大說,一般強調投報率的建案,客群目標大多瞄準都是包租公,廣告都會強調「收租超越定存5倍」等行銷手法,Sway表示,這些廣告強調的大多是「毛投資報酬」而非「淨利」,如果投資報酬率這麼高,建商為何不自己留下來租人,買客若只在意收租利息,卻忽略整體價格恐怕有買貴的問題。

利多話術4:最強河景第一排

S大說,建商很愛在各縣市推水岸住宅建案,卻不是每個河景房位置都好,例如鄰近新店溪的中和區水岸建設,但由於交通相對地不方便,再加上鄰近的江翠北側行情影響,短短4年慘賠千萬元。

S大再以新北江翠北側重劃區「有煞的河景」為例,雖然建案打著沿河岸開發,但建物僅鄰近抽水站跟高架橋,根本看不到河景,相較於住起來舒服的大直水岸,住在江翠北側重劃區,每天只能看塞車跟龐大車流量,住起來就是不那麼舒服。

利多話術5:明天別人就要漲價

S大為大家列出「最近喊漲卻又有人拋售」區域,包括桃園A7重劃區、新北板橋江翠北側、新店央北、高雄鳳山,每天都有銷售人員在喊「隔壁建案明天要漲價」,但真相是央北預售屋近期已經有人轉單在賣了,從原本6字頭已經跌成5字頭。

另外,S大又一次強調「桃園A7沒前途不要碰」,因為它距離龜山第三公墓不遠,雖然建商強調鄰近機場捷運體育大學站,但S大認為,台灣捷運站很多,沒什麼了不起。而新北「江翠ONE」已經有人以3字頭在拋售了,因為投資客要急著下車了,高雄鳳山建案則面臨賣不掉的窘境,到現在建商還在苦惱怎麼賣出。

利多話術6:最後兩戶

很多人問Sway「最後兩戶該不該買?」S大為此列出建案催售4大情境,包括「只剩3樓及頂樓」「剩下4樓」「3房賣完剩2房格局」「強迫買車位」。

S大說這4大情境話術代表不同意義,例如「只剩3樓及頂樓」正是建案在做「銷售控制」,建商正在引導客戶要選擇高樓層還是低樓層。以3樓為例,若民眾相信了就直接買單,若認為樓層太低想要5樓而拒絕,過兩天就會接到建商致電「5樓買家讓出來了,您是第二順位,要不要來看看?」說穿了,這就是一種銷售技巧。

Sway也分析「剩下4樓」情境話術,因為一個建案的4樓單價最低,投資客跟自住客都搶著買,如果一個建案連4樓都空出來,代表這個社區最便宜的物件都沒有人想買,代表這個案子沒有前景。S大建議,如果大家想要買4樓請狠狠砍價,如果建商要賣就會賣,如果建商不願意賣,請直接大方離開。

至於「3房賣完剩2房格局」情境,Sway說,現在房市2房最好推,如果一個社區還剩下2房,代表這個社區賣的不好。

針對「強迫買車位」情境,S大說一般來說,一個社區若有100戶則配有100個車位,若民眾只買2房1廳物件,仍被要求買車位,代表這個社區剩非常多車位,將來車位會跌很兇。

利多話術7:神明保佑

Sway舉例位於新板特區的深丘福德宮,鄰近3個建案,當初建商強調住「土地公旁邊好,這個土地公護佑整個南板橋,住這邊一定發。」其實這3個建案的行情後勢並不看好,S大說,這3個建案他都去看過,晚上經過宮廟時會感覺比較「涼快」,因為廟會有燒香拜拜會吸引「飄」在廟外面聚集。

S大也說,他也曾租房在教會樓上,原本覺得沒差,但一到每週日早上8點就聽到教徒就在「哈雷路亞」,讓他無法好好睡覺,最後只好搬家,因此他認為,看到宗教建物附近的建案就是快溜。

利多話術8:捷運旁邊絕對賺

S大說,不用建商推銷,很多人看到「捷運站旁邊」就會開始想買,他以汐止「捷運喜來登」建案為例,主打捷運汐止線,但捷運汐止線如今卻被柯P說是「盲腸、沒經費蓋」,至今也不知道何時才會蓋好?S大說,捷運宅值不值得買的標準在於「還沒蓋好都不算數」。

利多話術9:大家都一樣,不會查啦

S大說,一般最常見的違法建物包括「違法夾層屋」、「一般事務所拿來住」、「頂樓加蓋爽爽賺」、「陽台統一往外推」,「不會查」這句話術確實讓人很癢,甚至願意加價購買,但他隨即拿出北市府近年對違規使用的「商業宅」、「工業宅」開鍘的新聞打臉,

S大表示,建商在賣違法屋時都以「不會查」、「要有搜索票才能查」當理由,一旦政府真的查起來,住戶想脫手也麻煩,Sway認為,至少在雙北有違規的房子都不要碰,其他縣市因為長期處於「無政府」狀態,所以風險沒那麼高。

另外,在違建方面,S大也舉例,新竹市民曾姓男子將5樓透天厝改建成10層高的違建大樓,2014年時卻發生電線走火,曾男兩名女兒被燒成焦屍。S大也呼籲違規的房子不僅違法,也會對住戶生命安全有危險。

 

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