台灣租屋市場存在吳爾芙效應

住展雜誌 2022/11/21 16:00(70天前)
Covid-19疫情爆發3年,對整體經濟效應影響甚大
防疫隔離需要,人們對於個人空間需求增加,
不少產業在家工作的人數上升,
租屋市場的需求亦產生實質改變.......


◎文/王有康 攝影/李世杰



房屋地點影響租賃沉沒成本轉嫁

諾貝爾得主克魯曼認為房東收取的租金多寡視房屋市場租客可忍受的價格而定;其認為不論房子當初是花多少錢購買,已是會計上不可回收的「沉沒成本」(sunk cost),不會直接影響房租市場。但從房屋實際租賃情形觀察,沉沒成本是否轉嫁仍需視各地房屋租賃市場供需彈性而定,尤其位處偏遠地區房屋,供過於求,租客可選擇性相對大,此時房東可能不會把沉沒成本轉嫁給房客,不過在人潮稠密的大都會商圈蛋黃區,租客對該區的租屋需求往往大於供給。因此,房東極有可能把當初購置房屋的部分沉沒成本轉嫁給房客,畢竟熱點地區房屋短期供給彈性相對小,供不應求,承租人張三若不承租,仍會有許多其他租客立刻遞補承租。

台灣不動產租賃市場存在吳爾芙效應

被譽為二十世紀現代主義與女性主義先鋒的Virginia Woolf曾經指出女性必須有她的「錢和自己的房間」,Covid-19由於防疫隔離需要,導致人們對於個人空間的需求增加,各國在家工作WFH(Work from home)的人數上升,對於租屋市場的需求亦產生改變,例如原本N人一間的旅館,由於防疫緣故變成一人一間,由美國房租類CPI指數變動率,可知二○二一年二月到二○二一年十二月的房租指數(rent inflation)分別是1.46、1.69、2.1、2.21、2.58、2.82、2.84、3.15、3.48、3.83與4.13,呈現明顯上升趨勢,二○二二年一月到七月的房租指數分別是4.36、4.74、4.99、5.14、5.6與5.69,亦呈現持續上升趨勢,克魯曼稱此因美國疫情爆發導致民眾對租屋需求增加為「吳爾芙效應」(Woolf result)。



台灣面積是美國的二六六分之一,Covid-19期間的房租市場是否也和美國一樣發生「吳爾芙效應」,值得觀察。進一步參考主計總處和台北市政府資料,以二○一六年為基準指數,可知二○一九年、二○二○年與二○二一年的國內房租指數,分別是102.71、103.63與104.49,顯示國內房租市場在疫情前後均呈現遞增現象。觀察台北市政府統計資料,以二○一六年為基準,發現二○一九年、二○二○年與二○二一年的台北市房租指數分別為102.17、103.26與103.82,顯示台北市房屋租金在疫情前後亦呈現逐年遞增趨勢。

今年營建工程CCI指數大幅上漲

進一步觀察二○二二年一到七月的國內房租指數,分別是105.11、105.26、105.44、105.7、105.94、106.21和106.43,顯示二○二二年以來房租指數呈現快速遞增現象。另觀察同期台北市房租情形,仍以二○一六年為基準,發現二○二二年一到七月的台北市房租指數分別為104.67、104.77、104.79、105.06、104.43、104.8與105.2,顯示台北市房屋租金在疫情前後亦呈現震盪走堅趨勢。整體來說,二○二二年的「全台灣」房屋指數增長率高於「台北市」房屋指數增長率。

此外,今年以來全球通膨造成進口建材成本攀升,觀察國內營建工程物價指數(CCI),二○二○年與二○二一年分別為109.73與121.72,二○二二年一到六月呈現遞增趨勢,雖然七月與八月分別略降至131.59與130.63,不過一至八月整體平均仍高達130.44,相較二○二○年與二○二一年,顯示這兩年多來營建工程成本大幅攀升,進一步研析,二○二二年一到八月的營建工程水泥類指數由一月的135.49增加到八月的148.93,二○二二年的營建工程金屬製品類指數由一月的155.27上升到四月的174.57,八月又降回159.56。按常理若是新落成的房屋轉作出租,房東可能會將建材成本轉嫁給房客,間接帶動房租攀升。另中央銀行今年以來連續升息,購屋民眾為減輕房貸利息負擔,改買為租,間接帶動房租消費者物價指數上漲也是主因。

房屋持有人應申報租賃收入

個人房東將房屋給公司、行號或補習班、醫療院所等,按稅法規定房東應將當年出租租金收入納入個人綜合所得,於隔年五月申報納稅。

不過近年來房屋租賃市場流行將一戶房屋隔間成獨立的套房或雅房出租,以獲取較高的租金收入,許多房東擔心房租收入曝光必須繳稅,寧可自行出租,不透過房仲公司,如此一來造成租屋市場黑市擴大,稅基侵蝕加劇,目前內政部實價登錄制僅要求房仲經紀業登錄成交房屋租賃案件,未強制要求房東或承租人申報租賃,實際上,欲有效杜絕長年以來房東匿報房租逃稅問題,可參考中國「城市房屋租賃管理辦法」規定,房屋租賃採登記備案制,針對不動產簽訂、變更、終止租賃合同,房屋租賃當事人應在租賃合同簽訂後一定期間內,上網登記備案。

尤其近年來房屋租賃市場出現將一戶房屋隔間成數間獨立套房或雅房出租,以獲取較高的租金,鑑此,針對房東未於規定期限內申報租金,建議比照當前不動產買賣實價登錄,對於未按時申報或是申報價格不實者,按申報人擁有出租間數,處以一定金額罰鍰,或可有效抑制房屋租賃市場逃稅問題惡化。             

作者 王有康  經濟學博士
現任:台灣網路大學校長  


租客對大都會商圈蛋黃區的租屋需求往往大於供給。




今年以來全球通膨造成進口建材成本攀升。
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