抓出隱藏暗處的瑕疵 建商最怕的驗屋八招

住展雜誌 2022/06/13 15:00(63天前)







【文/住展房屋網】


為了圓一個家,從賞屋到購屋簽約,終於等待要交屋了,驗屋是成家的最後一哩路,提防驗屋陷阱,絕對不能忽略隱藏暗處的瑕疵。

為確保房屋所有權順利移交,以及取得的屋況良好,驗屋是交屋前的最後一道關卡,然而,驗屋眉眉角角一大堆,如何連肉眼都看不見的瑕疵都揪出來,這才是驗屋的關鍵環節。

《住展雜誌》本期採訪住宅消保會創會理事長吳翃毅、中央大學建築物漏水鑑定研究中心執行長潘熙華、建築結構非破壞檢測協會理事長黃盛鎮,共同揭露驗屋上,哪些暗角是建商不會主動告訴你,該掌握的驗屋撇步又有哪些?

「住宅市場中,驗屋點交資訊不對等、不透明,往往造成買方權益受損。」住宅消保會創會理事長吳翃毅、中央大學建築物漏水鑑定研究中心執行長潘熙華都紛紛表示,這是導致驗屋爭議、消費糾紛的關鍵因素。

招數一 勿單槍匹馬驗屋

吳翃毅進一步說,近年來疫情當下,建商會以「避免群聚」,要求買屋者不能攜伴陪同驗屋,但他認為,這恐怕是建商不想購屋人的驗屋陣仗太大,對建商刁難,因而提出這樣的要求。他呼籲,民眾不要單槍匹馬去驗屋,做好戴口罩、帶酒精的防疫準備之外,最好能有買屋經驗者、或驗屋經驗者,或驗屋公司陪同進行驗屋。

招數二 抓出暗處漏水

根據內政部不動產資訊平台資料顯示,「漏水」糾紛始終高居第一。尤其是外牆與鋁窗的接縫處、浴室門框、邊角等暗角處滲漏水,若非靠專業儀器輔助,屋主恐難以判斷,甚至只能驗出五十%的問題。

潘熙華表示,漏水查驗本身就是需要專業儀器輔助,而非以防水、水電人員所持的工具檢測。值得注意的是,建商會刻意不讓屋主到上層樓測試漏水狀況,他舉案例說,即使上樓戶尚未售出,多數建商也不會同意屋主前往樓上戶進行漏水檢測。他建議,如果樓上有住戶的話,樓下屋主可以前往溝通,取得上層屋主同意,以利完成漏水檢測。

吳翃毅表示,外牆漏水易造成內屋壁癌生成與潮溼發黴,甚至當水漏到樓下鄰居,就要支付相關漏水修繕費,或毀損家具的求償費用。他建議民眾,除可請專業驗屋公司進行外牆滲漏水檢測外,民眾也可自行在陽台的水龍頭沖水,檢測鋁窗縫隙的漏水問題,或以高壓清洗機沖洗鋁窗外牆,確保有無漏水。

浴室最難直接從肉眼判斷的縫隙漏水問題,包括地板與牆面間、水管跟牆面間、淋浴玻璃跟牆面間、或門縫隙等,這些都是未經填補的小縫所造成浴間滲水,或漏水的問題。吳翃毅表示,民眾可以使用連續放水方式,檢查漏水量是否有變化。並且在有漏水處標示、拍照起來,可請建商修補與延長保固。

招數三 確保瓦斯內管功能無虞

瓦斯管線是房子驗屋的重要項目,除了在屋外的瓦斯管線接縫處塗上肥皂水,若出現泡沫的話,就代表瓦斯管線漏氣,此時須請建商修復完畢再交屋。

但較引發爭議的是,《預售屋買賣定型化契約應記載事項》規定,瓦斯內管費用應由建商負擔;若是成屋,則規定建商「不得」將天然瓦斯內、外管線費用自房地總價中拆分而另行收費,但仍有建商蓄意不安裝瓦斯內管、或者向消費者收取內管費用。吳翃毅說,買房人還要確保瓦斯內管正確安裝完畢、且測試功能正常,才能完成點交。

「有建商或代銷會說,瓦斯內管線是住戶的事,要住戶買單,但這是不對的,這不能轉嫁責任給消費者。」他說,這就像買部車,車輪沒打氣,車子就不能開的道理一樣。如果購屋人遇到建商不負責接管到室內,可與建商協商,或委請律師與建商簽訂個別保密條款,確保自己住戶的權益。

招數四 察覺陽台門設計瑕疵

「陽台晾衣桿一升降使用,後陽台的門就無法開關。」吳翃毅說,這種設計上的瑕疵,也是驗屋時不容易察覺的,因此必須要在驗屋現場使用晾衣桿或曬衣架,才能判斷陽台的設計有無瑕疵。針對設計有瑕疵時,購屋人可以要求建商將門移位,直到門可以正常開關,或主張損害賠償、酌減價金。

招數五 防陽台外推的二次施工

「原本六坪的室內空間,變十坪大的空間。」吳翃毅說,這種常見二次施工的陽台外推,就容易發生外牆有滲漏水的問題,這也是驗屋時難以發現的瑕疵處,更是建商不會主動告訴買屋人的事。

吳翃毅說,買預售屋前,如果發現設計平面圖有虛線處或以虛線表示,那麼,房屋蓋好時就有可能是陽台外推的二次施工;買二手屋就要事先向地方政府建管處申請、查看「使用執照竣工圖」,比對合法建物範圍,避免買到二次施工的違建,因為買到違建,就難向建商究責,如被發現、提報拆除,將由買方負起責任。

招數六 丈量停車格大小

無論是購買哪種房屋類型的停車位,買屋人常會遇到驗屋當天,建商才告知停車場施工中無法檢查。但吳翃毅說,機械車位太小、車位出口有電箱、車門一開門就碰到旁邊車門等,這都是必須實際去丈量尺寸後,確保無誤,才可點交。

吳翃毅表示,消費者須留意買賣契約的停車位尺寸是否符合真實空間大小,交屋驗收時,若實際車位規格確定與設計圖說不符,建管處會依法提出懲處。

招數七 防磁磚空鼓

「地磚、壁磚空鼓,如空鼓面積過大,磁磚就容易爆裂。」建築結構非破壞檢測協會理事長黃盛鎮指出,這些缺失很難從肉眼、表面看得見,需藉由精密儀器檢測出來。

吳翃毅表示,購屋人千萬不要以建商驗收標準,如輕敲磁磚的五點「右上、右下、左上、左下、中點。」超過三點(含三點)空心才要換掉、重貼,這是技術性犯規。反之,他說,合理範圍是以直徑十公分內,硬幣敲磁磚,確保磁磚是否為空心磚,且正確的標記方式是用膠帶以虛線方式,一段段黏貼出磁磚空洞的範圍,讓建商有依據可明確修補。

他補充說,磁磚修補技術普及化,不一定需要求建商延長保固,但若遇到建商不處理,一定要以存證信函催告、限期修補,或尋求消保官調處爭議。

招數八 防廠牌規格不透明

針對建商往往不會提供住宅裝修工程廠牌規格,潘熙華表示,這類問題就像是門窗廠牌是否防爆、磁磚品牌規格厚度、玻璃全反射半反射、油漆廠牌型號、規格電燈等,導致屋主驗屋或驗屋公司都不得而知,因此會遺漏檢驗。

潘熙華表示,購屋買賣合約書裡,建商如有提供相關資料,對買屋人相對來說可以保障品質及檢驗。建議民眾可主動要求建商提供相關資料,以便驗屋檢驗。

最後,專家都表示,《民法》第三五四條至三六○條都有載明買受人及受買人的權利與義務。民眾可依「物之瑕疵擔保責任」(交屋時或移轉前已存在之瑕疵),請求建商減少價金或損害賠償;而在修繕完成前,民眾可強硬保留五%購屋尾款,以免太早撥付尾款後建商拖延不修繕。

驗屋是買房的最後一堂課,也是最關鍵的步驟,掌握八大關鍵,連細節裡的魔鬼都能成功被檢驗出來。


本文摘自2022年5月5日出刊之《住展雜誌》477期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「實價登錄惹大禍」、「破解銷售話術的10堂課」、「都更危老案卡關怎麼辦?」、「建商最怕的驗屋8招」、「銀髮族、小鮮肉 辦房貸有撇步」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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