房價真的透明了嗎? 揭開預售屋實登破綻

住展雜誌 2022/01/05 14:40(172天前)









【文/住展雜誌】


實登二.○上路,預售案成交價見真章?《住展》調查發現,新制存在關鍵破綻,讓房價在移轉登記前,都無法蓋棺論定。

今年七月,實價登錄二.○上路,業者銷售預售屋建案前,須將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查;預售屋簽約買賣後三十日內,則須向政府申報交易價格、面積等資訊。

預售屋建案備查與成交案件內容,都將公開於內政部不動產交易實價查詢服務網,根據內政部資料,成交案件申報後三十天內,為申報價格更正期,後續為十五天的行政機關檢核期,意味案件完成登記約四十五天後,不屬於『特殊交易』或『價格異於市場行情』的案件會被揭露。因而,預售屋從成交到實登揭露,時間落差最短為四十五天,長可達七十五天。

實登二.○也賦予主管機關查核權與加重登錄不實罰鍰,可儘管增訂政府查核權及加重屢不改正罰則,實價資料仍會因為制度現存漏洞而失真,誤導消費者對建案價格的認知。

交屋後才解『盲』 資訊混亂

雖說有提供申報更正期,但根據實登現制,預售屋成交案件完成申報登錄後,契約、價格、面積、格局若有更動,皆不屬於誤漏須更正情形,新制也未要求申報方主動申請變更,所以銷售方僅需留存證明變更的資料等待查核,直到交屋辦理買賣移轉登記時,才需申報登錄變動後的交易資料。

若是原買方在案件完成申報登錄後,將買賣標的轉售他人,即俗稱的『換約』,也不用重新申報成交案件資訊,而是到交屋階段,辦理買賣移轉登記併同申報時,先申報預售屋買賣契約成交價格,再備註轉售成交價格,顯示就算該標的曾經轉手,在實登資料庫中,仍算是同一筆資料,若消費者無仔細查看備註欄,將錯估建案行情。

新制另一大問題,是買賣雙方解除預售屋買賣契約後,原申報登錄的成交案件資訊不用撤銷,除非是契約解除後,該交易標的另行出售簽新約,才需在新契約申報登錄時,備註原申報書序號;如果被退戶別沒有重新簽約,退戶的情形就得在買賣移轉登記時,另行比對才能被發覺。

這或許是實登新制最嚴重的漏洞,因為早在實登舊制施行時,坊間就傳出部份業者找『暗樁』製作高價交易,為建案房價定錨,誤導其他民眾接受建案售價後,再把該戶退掉的情形。

總而言之,在預售屋成交案件完成實登申報登錄後,預售屋的價格、坪數甚至是所有權人若有變動,都得等到建築完工交屋,進行買賣移轉登記時才會被揭露,使相同案件刊在實登網站『買賣查詢』和『預售屋查詢』的交易資訊,很有可能不同。

換句話說,目前預售屋的實登資料在該交易標的辦理買賣移轉登記前,無法確保是最終交易資訊,所以也都無法排除變動可能。而同一交易、兩份資料,也易造成資訊混亂,且因為漏洞仍存在,就算主管機關加強資料覈實,相似問題仍會一再出現。

建案改名 過往成交案失蹤

除無法顯示交易變動情況外,若建案改名,前後成交資訊恐難以辨識。目前實登網站在『買賣查詢』欄位,會揭露交易標的的實際門牌,在『預售屋查詢』則會多出現預售建案名稱,讓民眾在建案尚無門牌的情況下,也能查詢成交資料。

如果建案銷售中途換案名,內政部地政司承辦人員表示,改名前與改名後的成交物件,會因為登錄建案名稱不同而『失聯』,意指甲案改名為乙案後,購屋者查詢乙案名稱,即無法找到同建案以甲案名登錄的案件。地政司承辦人員指出,消費者可改以道路名稱搜尋,自行比對、篩選出建案的成交案件。

但如果在推案眾多的重劃區,單以路名搜尋會花費不少時間。實登能提供建案曾用案名、分別查詢等功能,還是最有效率的方式。

新制不周 高估特殊戶行情

消費者使用預售屋實登網站時,也許會發現,設定建物型態為店面(店舖)後,就搜尋不到任何成交資料了。因為早在去年七月,店面(店舖)的申報選項就已經取消,而現制規定,店面物件一律以建物型態申報,大樓店面歸在『住宅大樓』,透天店面則屬於『透天厝』。所以要找預售屋店面成交物件,得先搜尋路名,再以樓高、主要用途來篩選,至於沒有樓層區分的透天店面,就很難單以實登資料判別。

所以對消費者來說,辨識店面物件更重要了,因為店面產品的成交價普遍會高出住宅許多,所以在店面交易案件登錄後,同建案的均價會瞬間攀高,消費者只看成交均價買房,就容易高估建案行情。

此外,露臺戶、庭院戶等特殊產品,也會因為實價無法反映『約定專用』範圍的價格,使成交案件的平均單價飆高。

如鴻海創辦人郭台銘持有的「信義富邦」特殊戶,就因為約定專用庭院的坪數未計房價計算,使該戶每坪單價高達三百五十八萬元。另一實例,是暫居今年豪宅單價王的「信義首席公館」,該案的頂樓戶以總價約十二點八億元成交,不計車位每坪高達三百二十六萬元,但若計入約百坪的露臺價格,單價就落在二百九十六萬元左右,符合該豪宅案的成交行情。

即時修正 補新制漏洞

新制上路後多久,才能確保線上個案的成交案件都已完成申報?根據內政部公布資料,線上銷售中建案,若有去年簽約的案件,最晚須在今年十二月三十一日完成申報,由此可知,算上行政程序所需時間,想從實登網站了解所有線上建案檯面上的銷售情況,至少得等到明年一月初。

當然,隨時間累積,實登資料的參考價值也會逐步提升,讓消費者在購屋前,能擁有更多資料作為參考。但就同所有制度應與時俱進,實登也應針對市場變動進行修正,及時補足規則漏洞,讓『真』房價得以公諸於世。  

本文摘自2021年9月5日出刊之《住展雜誌》469期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「加稅壓得住房價?」、「後疫情時代的城市戰略」、「揭開預售屋實登破綻」、「悠活輕軌宅搶先布局」、「大台北2字頭房價區」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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