土地持份歸零 停車位新制全台大亂

住展雜誌 2021/03/29 16:10(42天前)






【文/住展雜誌】


您可曾想過,停車位有沒有土地持分的差別嗎?車位不配土地持分新制,原是立意良善的政策,為何上路後竟成為亂源?

行政院消保處於去年十二月宣布,為了配合《民法》第七九九條第四項修正,已審查完成「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案,全案經內政部公告後即刻施行,往後預售屋停車位將計入「共用部分」,且不分配土地持分。

限專有部份 能分配土地

要理解停車位不能分配土地一事,就要先暸解登記制度。台灣登記制度中,建築物登記可分為主建物、附屬建物,以及共用部分;主建物就是室內面積如客廳、廚房,附屬建物如陽台、雨遮,而共用部分俗稱「公設」,區分為「大公」、「小公」。

主建物和附屬建物都屬於「專有部分」,指的是住戶自己可以獨立使用的空間。至於「共用部分」,則是社區住戶共用的空間。

消保處解釋,依《民法》第七百九十九條第四項規定,建築物「專有部分」才能分配土地持分,並按其面積去計算土地持分比例。但預售屋買賣契約中的停車位,是屬於「約定專用」,並非「專有部分」,所以此次修法將車位列入「共用部分」,是為了合乎《民法》規範。未來不管買多少車位,都不會分配到土地持分。

消保處修法後,內政部旋即公告於今年元月起實施。雖然消保處修法師出有名,但卻出現解釋不清與倉促上路等兩大爭議。

車位有三種 僅一種有變

首先,消保處指預售屋停車位都不能分配土地,這樣的說法易引起誤會。

目前停車位大致有三種類型,分別是法定車位(以下簡稱法車)、增設車位與獎勵車位;法定車位原本就多計入共有部分內,沒有獨立權狀,必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀,可以登記為專有部份,所以可以單獨買賣。

中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明說:「嚴格來講,此次修法僅規定『法定車位』不能分配土地持分。但若是『增設車位』、或是舊建照的『獎勵車位』則不受影響,依然可以分配土地持分。」

停車位新制 爆五大疑慮

于俊明指出,消保處修法立意良善,但硬性規定所有法車通通計入共用部分,反而會產生以下五大疑慮。

第一、共用持分已分算在每一戶房價內,若有建商針對特定車位再賣一次專用權,會形成「一物兩賣」的爭議。

第二、車位計入共用部分的專用權,需由所有所權會議決議載明於規約,但實務上社區住戶難有共識,易惹糾紛,使用上缺乏安定性。舉例來說,一個社區車位五十個都是法車並計入共用部分,而五十個車位座落於B1到B3,如果住戶用挑選或指派方式,分到較下層、較差的車位的住戶肯定會不滿,住戶間容易吵架。如果用抽籤的方式雖然公平,每隔一段時間重抽籤又得大風吹,車位換來換去不固定徒增麻煩。

第三、並非每個消費者買房子都會買車位,如果不買車位而車位計入大公,這種情況下公設比就有灌水之嫌。因此,法車計入小公是比較公允的作法,但不見得每個業者都會按部就班。

第四、就算把法車計入小公,業者在預售階段不能預知哪一個客戶要買法車、買幾個法車,連消費者自己可能也搞不懂,所以業者必需採取「預先規劃、個別洽談」的方式來確認買方的需求。之後,業者還得在建物所有權第一次登記時,安排於共有部分附表,以免日後衍生爭議。

第五、即使業者在第一次登記時把共有部份附表都安排妥當,但在移轉登記前,可能會有部份買方解約退戶,以及成屋後另有買方欲加購車位等問題。更有甚者,法車若沒賣完,建商將有庫存待售與移轉等問題,在作業上會增添許多困擾。

早買有土地 晚買稅較輕

法車通通計入共用部分影響廣泛,除了上述五大問題之外,倉促公告上路、缺乏合宜的時間劃分更造成全台大亂。

由於內政部公告,自今年元月一日起即刻實施,要求所有預售屋建案契約須符合新版的預售屋買賣契約範本。不過,這種作法卻被批評忽略現實面的考量。

批評者指出,法車修法元月強硬上路,那麼「賣到一半的預售案怎麼辦?」如果同一個預售屋建案去年的買方適用舊制、法車配有土地持分,而今年的買方適用新制、法車沒有土地持分,出現「一樓兩制」的荒唐狀況。

于俊明直言,早買的人適用舊制,買多個車位的地價稅稍高,而晚買的人因車位無土地持分,車位部份不用負擔地價稅。雖然稅金差異不會太大,但仍造成稅負上的不公平。

中央竟甩鍋 恐治絲益棼

現在買方算盤打得精,不管是土地持分的有無,或是稅負的輕重,都可能與業者斤斤計較。倘若業者遵照中央法令,前後腳賣出的車位土地持分不同該如何處理?

針對這個問題,內政部內政司不動產交易科回答:「業者自行調整、各自表述!」不動產交易科官員表示,過去法車所配的土地持分很小,通常只有萬分之幾,有沒有配土地影響不大,修法是為了符合《民法》規範,公告實施後預售屋建案必須改用新的契約範本。

至於預售屋法車有無分配土地持分、形成「一樓兩制」可能造成購屋糾紛一事,不動產交易科官員竟稱:「就過渡時期嘛,不然能怎樣?」

消基會房屋委員會召集人張欣民認為,消保處修法在法理上站得住腳,但新制上路實施沒有切出一個明確、合適的時間點,這部份就比較不適當。

消息人士透露,其實在修法過程中和定案之後,都有人建議中央應以申請建照送件日期或建照取得日期,作為新制實施的時間分水嶺。唯中央部會置若罔聞,堅持在元月起即刻實施。

雙北尋解套 降低衝擊面

不過,地方政府為了減少消費爭議,比較傾向把建照取得日期作為新、舊制的分野。

新北市地政局地籍科長黃雅萍指出,經過局內研議後,新制適用對象為2020年三月十一日起取得建照的預售屋案,此前取得建照、或者銷售中的建案仍可適用舊制。

據悉,目前台北市與新北市都決定以建照取得日期作為實施新制的基準,以期降低衝擊與消費糾紛。預料雙北市實施後,其他各地方縣市大多會跟進,但每個縣市訂定的建照取得日期不一,業者和消費者都要特別留意。

海悅國際總經理王俊傑說:「基本上我們都照法令來,政府怎麼規定,我們就怎麼做。台北市確定是公布以建照取得日為準,對銷售中的建案尚未構成影響。不過,我們都已超前布署,作好準備工作;若跟消費者講清楚的話,應該不會有太大的問題。」

信義代銷協理楊國昌則表示,目前還沒有接到消費者詢問相關問題,畢竟法車有沒有土地持分是比較專業性的議題,多數買方不會特別在意。但如果有買方詢問的話,就會告知與解釋法令的變革。

另外,法車不能分配土地持分後,是否會提高貸款的難度?銀行業者多表示,法車大多跟隨房屋買賣移轉,因此鑑價時仍會以總體價值的角度去估,目前並不會修正估價,也不至於影響到貸款。

想正本清源 應徹底革新

整體而言,法車不配土地持分政策有利有弊;不管如何,畢竟新制實施既成事實,業者與消費者都只能接受。

雖然消保處聲稱,法車不配土地持分後,所有權人就不能當釘子戶,有利推動都更。但于俊明認為,「釘子戶之所以成為釘子戶,是因為有心而為之,法車有沒有土地持分並非箇中關鍵!」

于俊明更主張,法車在市場上屬於具有經濟價值的交易客體,但卻被強制作為公設登記;而增設停車位卻可以登記為專有、具備權狀,可以獨立買賣與設定抵押。從車位獨立使用的角度來看,上述狀況並不適合。而解決問題的根本之道,應該將停車空間都能改為專有部分,讓「有」與「用」合一,處分設押獨立、財產權明確、稅捐負擔公平,以及將來都更改建時權利價值清清楚楚,才是制度該正本清源的地方。

 

本文摘自2021年2月5日出刊之《住展雜誌》464期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「台北房市重返榮耀」、「捷運潛力站點追蹤」、「停車位新制全台大亂」、「後疫情 台北商辦大趨勢」、「後疫情 台北商辦大趨勢」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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