物價下滑警示燈亮起 通縮陰霾 房價不會跌?

住展雜誌 2020/07/30 11:30(54天前)






【文/住展雜誌】

受到新冠肺炎疫情影響,國內CPI罕見出現負成長,因此引發通貨緊縮的疑慮。通縮會成為未來房市變數嗎?答案,可能沒那麼簡單……

我們時常聽到一句話叫「什麼都漲,只有薪水不漲」。確實,在通貨膨脹(以下簡稱『通膨』)的年代,民眾深刻體會到新台幣越來越薄,物價越來越貴。

台灣人民之所以普遍有「物價漲、錢變薄」的感覺,並非無病呻吟,主要是我國物價的確漲多跌少。大多數長輩都經歷過一碗牛肉麵五塊錢、一支枝仔冰五角的年代,而現在的價錢已是漲了十幾、二十倍了。

根據行政院主計總處所公布的「消費者物價指數」(以下簡稱『CPI』),從一九八二年至二○一九年的三十八年間,物價上漲的年度共有三十一年,只有七年物價下跌;且上漲年度平均每年漲幅近二%,下跌年度平均跌幅卻不到○點三%。難怪物價下跌時民眾無感,上漲時卻覺得感受明顯了。

通縮陰霾籠罩台灣房市


台灣發生物價下跌的機率雖然比較低,但偏偏在今年就被我們遇到了!

主計總處資料顯示,今年五月CPI年增率年減一點一九%,已連續四個月負成長,並創下近十年半以來最大減幅。今年累計前五個月 ,CPI年增幅平均下跌○點一一%。主計總處更預測,今年全年CPI可能會下跌○點三二%,「通貨緊縮」(以下簡稱『通縮』)的疑慮因而浮現。

一般來說,通膨環境下物價容易上揚,建築原物料通常會變貴,房價也容易上漲。一九七三年「第一次石油危機」、一九七八年「第二次石油危機」,兩次石油危機造成石油價格大漲,物價、房價隨之飛漲。

反之,若是遇到通縮,代表消費需求降低,物價呈現下跌趨勢,房價就不容易上漲,日本就是最具代表性的例子。日本是全球少數陷入長期通縮的國家之一,從九○代年一直到一三年首相安倍晉三推出「安倍經濟學」為止,約有二十年時間處於通縮窘境,房價跌跌不休。

台灣發生通縮的年度,分別是八四、八五、○一、○二、○三、○九、一五年;不管是巧合也好,抑或是有高度關聯性也罷,通縮時全國房價大多走跌。

產、學界:房市走向明確


問題來了,如果今年CPI一如主計總處預期負成長,那麼房價會下跌嗎?

台經院研究員劉佩真說:「今年二到五月CPI呈現負數,將視為短期、短暫現象,下半年有機會恢復微幅正數的態勢;故在通縮情境尚不構成的條件下,對於國內房市的威脅性仍極度有限。」

劉佩真預期,下半年房市利空僅有議價空間縮減、疫情對於勞動市場的衝擊始浮現、以及全台新建待售餘屋量仍達七萬戶以上等。即使有以上三大利空,但國內房價並未因新冠病毒肺炎疫情而下滑。因為有來自於超低房貸利率、充沛資金、先前不動產開發商獲利豐厚等環境支撐。

「今年通縮時期是否會使房價下跌呢?我認為不會!」國立屏東大學不動產經營系楊宗憲解釋,通貨緊縮雖然反映價格及成本下降,但房地產既是民生必需品,又是可持續收益的耐久財。基於房地產的消費、投資、耐久財、價格相對穩定的特性,加上目前利率在歷史低檔,房屋稅地價稅也是極低,二三年內剛性需求仍然將維繫市場量能不墜。但因預期投資報酬率不如其他商品,投資需求也不足以推升房價大漲,房市景氣仍將會緩步成長。

眼下的台灣房地產市場,真的很不一樣。學者、專家都認為,今年房價走勢穩健,不會因疫情或通縮而下挫,理由則指向「低利率」、「需求穩定」、「資金浮濫」等等。

房市脫勾成資金避風港

但對不動產業界而言,房價不跌反漲的因素,除了上述原因之外,還有一個重要的關鍵「成本節節攀高」。

正詠建設董事長林信郎表示,從理論來看,通縮時房價下跌很正常,但如果從成本角度觀察,土地價格越來越貴,建商高價買地又遇到營造成本上漲,推案總成本節節攀升。為了反應成本與獲得適當的利潤,預期建商短期不會降價求售。就市場供需面而言,但如果供需失衡繼續擴大,就有修正的壓力。

更有甚者,在專家眼中,今年台灣房價不僅不會跌,甚至還會成資金的避風港。

「市場資金氾濫,要不是選擇存股,就只能去買房子。」景文科技大學財金系副教授章定煊指出,在央行貨幣寬鬆政策之下,市場上資金非常豐沛,但現在利率太低,民眾若把錢放定存,一年利息沒多少,而高利保單又停賣,投資管道受限,錢要不是流向股市、就是投入房市。

雖然疫情爆發讓國人消費信心不足等問題浮上檯面,但章定煊預期民眾一方面緊縮非必要支出、儲蓄率升高,但另一方面會持續尋求投資賺錢或保本的管道,此時房地產便成為選項。因此,他預期「就算通縮真的發生,並不會改變房市趨勢」。

事實上,大多數專家、學者都認同「房市成為資金避風港」的觀點。楊宗憲分析,由於疫情與中美貿易大戰,投資市場各種金融商品的報酬率波動也非常大,股市動輒漲跌百點、千點,甚至熔斷,而房市相對穩定,容易吸引部分避險需求。

劉佩真也認為,面臨局勢多變的環境,不動產反而成為國內民眾投資避險的首選工具,比重遠高於黃金、外幣、定存、股票、基金、債市。

通縮長短決定房市命運

說到這裡,讀者或許會心生疑問,「日本房價因通縮而疲軟,台灣憑什麼不一樣?」接下來,必需進一步探討「短期通縮」與「長期通縮」的差異。

日本通縮時間長達約二十年,屬於長期通縮;長期通縮之下,物價、房價越來越低,會讓消費者產生「晚點買更便宜」的心態,時間一久便進入惡性循環。

楊宗憲說明,如果三年後台灣通縮仍然持續,預期將因低薪導致消費能力不足、少子化導致剛性需求減少、租屋市場量能擴大導致買賣市場需求被瓜分,房價將開始出現停滯,租金報酬率也將因為供給量大而停滯甚至下降。屆時房市景氣將有很大走下坡的可能。

因此,未來房價漲跌的關鍵,或許在於台灣是否會出現長期通縮。但我們回顧過去歷史經驗,台灣通縮多屬於短期通縮,只是短暫性的,長期都是趨向通膨。

央行掛保證通膨將回歸


其次,台灣今年雖然CPI負成長,但主計總處強調,「CPI連跌四個月,主因為國際原油價格下跌所致,且扣除食品與能源後的『核心CPI』仍上漲〇點二九%,所以國內沒有通縮疑慮」。

央行總裁楊金龍也表示,今年前五個月物價走低主要是受油價大跌影響,基本上目前還沒有通貨緊縮的問題,「國內核心物價還是正的」。楊金龍預期,國內解封之後,第三、四季的消費、物價、GDP都會往上,通膨即會回升。

若主計總處與央行預測正確,通縮疑慮將被排除。台灣下半年房市展望,似乎已湧進了一股暖流!

本文摘自2020年7月5日出刊之《住展雜誌》457期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「雙北降價案粹選」、「移民潮買盤蓄勢待發」、「新設校學區宅 潛力無窮」、「後疫情時代 房市否極泰來」、「縮通陰霾 房價不會跌?」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
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