不怕被房東坑! 李永然律師教你判斷合約好壞

獨家報導 2019/05/22 15:47(202天前)
獨家報導 文:社長 張淯|攝影:林晟威|責任編輯:陳煥鈞

近幾年來,國內房屋價格居高不下,有些民眾或是因為經濟上無法支付高額房屋價款,或是因為不想揹負房貸壓力,又或是因為到外地工作求學,於是選擇以「租屋」方式解決居住的問題,也因此衍生許多問題。

入多起租屋糾紛的知名惡房東張淑晶,由於他的惡名昭彰這幾年常席捲各大媒體的版面,租屋者最怕的碰到像張淑晶這樣的惡房東苛扣「押租金」或使出各種惡招,但房東們又怕遇到不付租金或破壞房屋設備的爛房客,本刊【社長聊天室】訪問到李永然律師,帶讀者了解究竟房東和房客究竟該如何自保呢?

張淯 社長:

過去租賃房屋,大家總以為到文具店買份「制式租賃契約」,雙方簽字就算完成了,但制式契約並非量身訂做,難免有不足之處,每當糾紛發生又因為對於法律不熟而蒙受損失、求償無門,所以請問理律師,如何在事前訂立一份能保障雙方權益的租賃契約呢?

李永然 律師:

我在40年的執業經驗中,看過許多因房屋租賃而起的紛爭,為了保障出租人和承租人的權益,在訂立房屋租賃契約時,應注意契約內容必須包括:
  1. 承租標的:應將建物謄本或門牌標示明確敘述,承租房屋如有增建、改建部分也應一併敘明。
  2. 租金:包括金額多少、何時交付租金及交付租金的方式。
  3. 押租金:有無收取押租金、押租金金額及何時返還。
  4. 稅捐:除當事人間有特別約定外,一般皆由出租人負擔,包括:地價稅及房屋稅等。
  5. 水、電、瓦斯費:由何人負擔?何時起算?
  6. 修繕費用:房屋在租賃期間,如有損壞,修繕費用應由何人負擔?
  7. 使用租賃物之限制:例如轉租、裝潢……等,宜約定清楚。
  8. 違約處罰:出租人或承租人之一方違反契約時,其違約效果如何?
  9. 續約:對於租期屆滿續租之程序,應詳細記載。
  10. 買賣不破租賃:在合約期間,若出租人將房屋售予他人,租約依舊有效。
  11. 租約公證:以保障雙方權益。

張淯 社長:

除了剛剛說的詳列契約內容,保障租賃雙方的權益外,還需要注意什麼?

李永然 律師:

出租人和承租人都必須了解自己權利義務所在,才能避免在租賃期間產生不必要的糾紛。 就出租人的而言,他的權利義務有:依約收取租金的權利、依約請求返還租賃物、出租人負有瑕疵擔保責任及修繕義務、出租人負有繳納稅捐的義務及出租人依法有留置權。 而承租人權利義務則有:負有支付租金及押租金的義務、負有保管租賃物的義務、負有通知的義務、負有依約定方法使用收益的義務及買賣不破租賃原則(《民法》第425條)的適用。

張淯 社長:

《租賃住宅市場發展及管理條例》上路,租賃雙方權利義務有不同嗎?

李永然 律師:

《租賃住宅市場發展及管理條例》上路,租賃雙方權利義務更明確,因為政府為了保障人民的「居住權」,已經在民國101年12月30日起實施了《住宅法》,為更落實保護沒有自有房屋,而需仰賴「承租」方式,取得住宅使用權的承租人,立法院又已三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》,並將於民國107年6月27日起正式施行;此條例已成為《民法》的特別法,其中的規定更優先於《民法》債編「租賃」相關的規定而適用。

張淯 社長:

在租賃房屋時,房東最怕房客再「轉租」,請問這部分有法可管嗎?

李永然 律師:

有的!過去因為「二房東」擅自轉租而發生糾紛的不在少數,這次《租賃住宅市場發展及管理條例》中,對於「轉租」有了明確的規範,必須獲得出租人的「書面」同意才能轉租住宅的全部或一部;而且「轉租人」於簽訂「轉租契約」時,應向次承租人提供「出租人同意轉租的書面文件」,也保障了「次承租人」的權益。 未來房屋租賃適用於《租賃住宅市場發展及管理條例》,出租人和承租人都必須注意租賃契約內容不得違反「應約定及不得約定事項」;這部分將由中央主管機關制定。「應約定事項」,其內容將會包括:1.契約的重要權利義務事項;2.契約違反的法律效果;3.契約的終止權及其法律效果;4.其他與契約履行有關的重要事項。 至於「不得約定事項」,則包括:1.限制或免除租賃當事人之一方義務或責任;2.限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利,及加重其義務或責任;3.其他顯失公平事項(參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條)。

張淯 社長:

許多房東雖然把屋子租出去,但卻沒有如實的申報所得稅,這會有什麼後果嗎?

李永然 律師:

《租賃住宅市場發展及管理條例》已上路,不管出租人或承租人都應該了解相關法令的規定,才能保障自身權益,除此之外,也應注意稅務的問題,依我國《所得稅法》規定:租賃所得及權利金所得併入個人的「綜合所得總額」,因此必須依法申報繳稅,不可「漏報」或「短報」,以免遭處罰鍰。若是房東、房客有串通訂立假租約以為逃漏稅,則會涉及刑責問題,千萬不可以身試法。 每個人都希望有個良好的住所安身立命,面對居高不下的房價,「賃屋而居」已成為許多人的日常,除了訂立一份合法、合理、周全的租賃合約外,房東房客也應多互相體諒、互相尊重,讓法律之外再保有一份人情的溫暖。
FB留言

其它文章

降雨:

氣溫: