房地產不再保值? 全球建築成本飆升 房價逆勢下跌

能力雜誌 2022/11/04 14:00(87天前)


房地產一直是財富保値的熱門標的,近期房價「跌跌」不休,高利率、高通膨卻讓投資人遲遲無法下手,該如何重振市場信心、刺激經濟復甦,使房價正常化,是各國政府頭疼的問題 ……

【文/張名榕 圖片提供/達志影像、Gettyimages】

世界各地物價飛漲,人力成本節節攀升,房屋的建築成本也隨之水漲船高,再加上全球央行連連升息,扛房貸的人經濟壓力與日俱增,未置產者也趨向觀望,市場信心不足,房市買氣有如冰河期,專家預估全球房地產邁向衰退期,還可能一路走弱到後2024年。

建築成本飆升至2025

全球規模最大的不動產公司世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)最新發佈的研究報告指出,美國的建築成本將比去年高出14.1%,是該集團自2007年起蒐集數據以來的新高點。成本高漲的原因包括人力成本增加、供應鏈危機、原物料漲價及烏俄戰爭影響。報告指出儘管漲幅有趨緩跡象,但明後2年的建築成本仍會持續走高,明年預估漲4.3%,後年則是2.9%。

芝加哥建商Kinjal Patel指出,建築成本增加使得建案規劃的複雜度達到史無前例的高點,尤其規劃預算部分,短短半年間,營建成本就增加10%的案例並不少見。建商不只要隨時追蹤建材價格,還要搶先一步預測價位的漲幅,「我們必須與供應鏈密切聯絡,了解他們遇到的困難並協助解決,同時也要掌握製造業與投資圈的現況,才能正確預測價格走向,難度非常高。」

澳洲的情況也不樂觀,顧問公司CoreLogic數據指出澳洲建商正面臨有史以來最高昂的建築成本,至今年9月為止,過去1整年的營建成本增加了11%,達到紀錄的新高點,光在過去3個月內就增加了4.7%。該公司的建築成本估算經理John Bennett指出,金屬與木材等基本原物料都漲價,帶動石膏板、纖維水泥板等副產品價格高升,成本層層轉嫁加上人力與油資變貴,整體建築成本自然是越來越驚人。

此外,自2020年以來因疫情而延宕的建築工程也正如火如荼趕工中,對人力及建材的需求十分急迫,僧多粥少也讓建築成本直線上升,CoreLogic執行長Tim Lawless更直言,缺工及油價雙漲的問題短期內無法解決,建築成本必定會持續上升,對建築業者造成莫大壓力,高漲的營建成本更會迫使某些建案延後或停工。

遠距紅利泡沫化 全球商辦暴跌

舊金山聯邦儲備銀行經濟學家Augustus Kmetz等人發佈的Remote Work and Housing Demand報告指出,2019年底以來,因新冠疫情興起的遠距工作風潮是美國房價的推手,遠距辦公提昇了上班族對居家空間與品質的需求,因而帶動房市飆漲,影響漲幅高達15%之多。統計到今年8月為止,美國仍有高達30%的上班族維持全天居家工作或混合工作模式,專家也指出,當遠距工作的比例增加1%時,房價漲幅則增加0.9%。

儘管如此,疫情時期逆勢上揚的美國房地產榮景似乎正邁向尾聲,隨著通膨與升息,美國房屋貸款攀升至2008年以來的高點,中古屋銷量持續下滑,美國住宅建築商信心指數也在探底,房地產業者持續調降房價,同時採用抵押貸款、利率減免等方法來促進買氣,對此,就連美國聯準會(FED)主席鮑爾(Jerome Powell)都坦言,房市將歷經一場「修正」,未來將回復到較合理的價格。

另一個因遠距辦公飽受衝擊的則是商辦地產,CBRE首席經濟學家Richard Barkham表示,全球都受混合工作型態的影響,儘管許多企業開始要求員工每周要有數天回公司上班,卻也同步關閉部分辦公室,倫敦、多倫多、香港等各大城市商辦空置率持續上升中。1份哥倫比亞大學發佈的研究更顯示,遠距工作將使美國商辦的價值縮水28%,損失高達4,560億美元,在9月底,舊金山商辦的空置率更達到25.5%,是疫情以來最高的數字。

升息打擊房市 英房價對半砍

英國房市同樣備受升息打擊,彭博社(Bloomberg)經濟學家Niraj Shah指出飆升的利息使房地產緊縮,預估英國房地產價格明年將會下跌10%。雪上加霜的是英鎊匯率直直落,貶至37年來新低,英國房地產顧問公司Knight Frank統計,受房價下跌與英鎊重貶雙重影響,倫敦房價過去1年來下跌近20%,某些地區的房價幾乎對半砍,這也吸引不少外國投資者,特別是以美元支付的買家進場購屋搶便宜。

面臨25年來最高通貨膨脹的波蘭,買氣同樣低迷不振,房屋申貸案比起去年同期狂跌71%,房地產需求更創下2008年以來的低點。有屋主因利率大幅上升,償還的房貸暴增1倍之多,民眾怨聲載道,逼得政府不得不出手,在7月底推出稱為「Credit Holidays」的政策,允許民眾暫停還款最多可達8個月,銀行業不得不自行吞下損失。

波蘭的地產開發商表示,房屋銷售量比去年同期銳減一半,他們必須停止新開發案,甚至考慮裁員,更直言是公司有史以來最嚴峻的考驗,但地產開發商也宣稱受通貨膨脹影響,他們暫時不考慮調降出售中的房產價格,「即使以現有的價格售出,換得的利潤完全不夠再蓋出同樣的建築物。」開發商無奈地說。

財富指標房地產成燙手山芋


香港過往曾是全球房價最高的城市之一,如今卻持續探底,高盛集團(Goldman Sachs)分析師指出,香港房價比起去年跌幅達3成,明年將再跌15%,更悲觀預估將一路走衰至2025年,除了通貨膨脹、貸款利率上升、人口外流,嚴格的防疫清零政策也打擊投資人的信心,對房地產造成衝擊。

路透社(Reuters)報導指出,香港房市可能創下30年以來的最低銷售量,價格甚至會跌至2008年金融海嘯時期,低迷的價格是否會讓原先買不起房子的人考慮購屋?高盛評估當房價下跌2成時,購屋者會考慮置產,但投資人則會等房價跌到35%以上才會重返市場。

採用房貸浮動利率的國家不斷升息,貸款者受到劇烈衝擊,彭博社以疫情期間房價大漲超過30%的紐西蘭為例,過去11個月來8度升息,政府還暗示接下來會持續加碼,這讓房市瞬間暴跌11%,專家預估還會跌到20%。2021年購屋的紐西蘭投資人猶如搭上雲霄飛車,增加的房產價值快速蒸發,還要扛下越來越高的房貸壓力,心情大起大落,經濟學家擔心房價的損失會衝擊消費者信心,進而延長全球經濟的衰退期。

相較其他地區疲軟的房市,日本卻因日圓貶至歷史新低引來投資人矚目,新加坡多間投資公司在日本大手筆購入租賃住宅、酒店、娛樂設備等,CBRE指出,2021年亞太地區投資日本房地產達25億美元,而在2022年,光是GIC一間公司的投資額就達到2021年投資總額的一半,日圓若持續走貶,今年亞太地區對日本的投資總額將逼近疫情前的水平。

全球房價直直落,高昂的借貸成本卻使買家望而卻步,房地產過往被視為累積財富的投資標的,如今卻淪為沉重負擔,如何在通膨時代聰明買房、刺激市場需求、恢復經濟榮景,對消費者、產業界與各國政府來說都是難解的課題。

【完整內容請見《能力雜誌》2022年11月號,非經同意不得轉載、刊登】
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