7千億資金海灌六大產業園區 買房跟著企業腳步走

住展雜誌 2022/07/20 15:00(79天前)












【文/住展房屋網】買房除了跟著政府建設腳步走,也可以跟著企業投資步伐前進。近二年內,北台灣三都有六大潛力產業園區釋出,總投資金額高達七千億元;在資金潮狂轟猛炸之下,當地房市又會出現什麼樣的轉變呢……

北投士林科技園區
企業搶進,投資額上看四千億

位於台北市文林北路、承德路七段西側的北投士林科技園區(以下簡稱北士科),被視為台北市最後一塊區段位置最漂亮的重劃區,即使後起之秀『社子島重劃區』也無法比肩。

北士科占地逾九十四公頃,是台北市目前規劃的最後一塊科技園區,且是第一個智慧城市示範新區;其中,台北市府擁有的科專區『T16』、『T17』、『T18』(軟橋段88、91、93等地號)等多塊市有土地,將以設定地上權案方式開發,引進人工智慧、機器人、生技、數位醫療等高端技術相關產業進駐,朝向『智慧園區』發展,與內湖科技園區、南港軟體園區作出區隔。

經一連串招標後,T16由仁寶、康舒聯手得標,T17、T18則由新光人壽拿下;據北市產發局預估,三塊地上權案面積共八.三八公頃,民間投資總額可上看五百億元。

不過,地上權開發案只是前菜而已,如果扣除公設用地與市民住宅用地,只計算面積約二十五公頃的科技產業專區、十三公頃住宅區,以及近四公頃的住商混合區,企業投資金額加上建案推案量,估可高達三五○○億元至四○○○億元,肯定是北市最璀燦的明星投資區之一。

住宅廠辦,兩大市場飆出天價

北士科未演先轟動,並非空穴來風。光是二○二一年土地成交金額就高達約二百億元。不僅如此,北士科廠辦案成交價還高到嚇掉人們下巴。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,北市中心辦公空間供不應求,企業轉進內科、北士科一帶獵樓;二○一七年中華郵政以每坪七○萬元買下內科「長虹新世紀」,成為北市廠辦最高成交單價紀錄。但去年華固公告出售「華固創富中心」六戶,每坪單價超過七五萬元,一舉刷新北市廠辦單價新高。

受「華固創富中心」高價完銷激勵,第二期「華固樂富中心」開價墊高至八五萬元/坪。除了廠辦搶手外,北士科今年已推出二宗住宅建案「家居璽玉」與「華固文臨」,成交均價都站上百萬元/坪,爾後還有「國泰雍萃」即將登場,預料住宅市場單價將持續出現三位數高價。

新店寶高智慧園區
大廠捧場,特斯拉空降新店

如果要在大台北選一個醜小鴨變天鵝的地方,新店『寶高智慧園區』肯定名列前茅。到當地走一遭,映入眼簾的是嶄新的大樓、賞心悅目的綠化帶,以及處處可見到令人驚豔的公共藝術;或許您未曾想到,這片土地曾經是新店第一公墓。

寶高智慧園區位在寶橋路、寶高路一帶,經新北市重新規劃、招商後,至截稿為止,廠商進駐率已達約九八%,接近額滿狀態,目前進駐廠商包含鴻海精密、台灣國際航電armin、研揚科技、立象科技等業者,連國際大廠特斯拉(Tesla)都來了,而鴻海更打算在此建立電動車研發基地。

新北市經發局長何怡明說,特斯拉合作密切的零組件生產基地就在台灣,目前Tesla的供應鏈中,更有約七成的供應商來自台灣;而鴻海等多家智慧汽車廠商進寶高園區,可望形成聚落效應,成為我國智慧電動車重鎮。

二期跟進,住宅單價近七字頭

由於寶高園區一期已幾近額滿,新北市已與麗寶建設簽定『寶高二期』開發案;二期開發面積約一.六萬坪,樓地板面積約七.八萬坪,總開發成本約二七○億元。雖然一、二期開發面積並不算大,但保守估計,開發費用與民間企業投資總額至少在五百億元之上。

新北市長侯友宜強調,智慧城市是任內施政重點之一,而寶高智慧園區就是以數位科技為核心發展目標。未來寶高智慧產業園區二期可創造近二萬個就業機會,以及二八六億元的產值,整體的園區將會形成台灣智慧城市標竿的產業聚落。

寶高智慧園區鄰近家樂福商圈,距捷運七張站車程僅約五分鐘,右側隔景美溪與木柵地區相望,區段條件不差;周邊廠辦成交行情約四五萬元/坪左右,新建案成交單價約六二萬元/坪至七○萬元/坪,「合環LANDMARK」為當地價位最高的指標建案。

新莊北側知識產業園區
住宅領跑,土地單價飆破百萬

新莊北側知識園區在副都心重劃區北面、新北產業園區南側,面積約二十六公頃;因地理位置在新莊北端與五股交界處,所以叫北側知識園區。

知識園區的定位,主要以發展文化知識流通埠為主,例如電腦動畫、數位遊戲及影音等產業,自二○一七年招商以來,已吸引如先鋒科技、貝斯美德、夏姿時尚、台通光電等企業進駐。

與其他產業園區相比,知識園區招商結果相對不理想,進駐率偏低,原因可能與產專用地土地價格稍貴有關,導致企業主卻步。不過,重劃區內少量的住宅用地倒是相當搶手,數家建商出手競標,標脫單價從七字頭到八字頭起跑,到最後一筆住宅用地標售,標脫單價拉高至一一○萬元,創下區域新高。

交通便捷,只需北車房價一半

目前知識園區線上銷售中的建案有「海研A3光點」、「新潤莫內花園」與「寰宇一號」,成交均價介於四七萬元/坪至五二萬元/坪之間。

新北市地政局分析,知識園區位於新莊副都心北側,北面緊鄰新北產業園區,擁有連結新北產業園區的製造、物流優勢,發揮聚集效應並帶動產業發展。至於新近最後標售的一筆住宅區用地,也在地方產業發展延伸需求下順利脫標。

住宅市場表現熱絡,成交價還逼近五字頭,幾乎與副都心不相上下,原因在於新莊地區人口稠密,當地住宅需求本來就很高,再加上北面的五股新北產業園區廠商超過一千一百多家,年產值逾三千億元,從業員工數約四.四萬人,不少人就近在新莊居住,也因此讓新莊各大重劃區擁有穩定的購屋和租賃需求,進而推升建商獵地、推案信心,預估民間總投資額與推案量可上看五百億元。

雖然知識園區鄰近新北產業園區,不見得受到人人喜歡,但此處的交通條件確實沒話說,除了台一線、台六四、台六五快速道路外,還是機場捷運線與環狀線交會處,若搭乘機捷只要經過三重站就能到達台北車站,但每坪單價卻只有一半,適合輕移民與首購族。

林口工一重劃區
新北最夯,侯市長也來按個讚

林口工一重劃區位於林口中段,大致在文化北路一段、二段的西北側,一路延伸至森林步道的東北端,總面積約一○八公頃;因公共設施用地達四十餘公頃,剩下全是產專區用地,預期民間總投資金額可望達到一千億元以上。

新北市地政局指出,工一將引入商業、文創及醫療養生、美容生活服務等機能,預計在今年十月完工。

侯友宜表示,林口鄰近桃園國際機場、台北港,還擁有機場捷運線A9站,地理位置優越,人口也穩定成長,盼工一重劃區如期完工,廠商進駐後估可釋出高達二.一萬人的就業機會,再進一步帶動區域發展。

紅利外溢,六千家廠商搶破頭

受到工一重劃區的開發前景加持,以及林口趨於成熟的生活機能,吸引更多大台北輕移民前來購屋置產,近年房價快速上揚。以靠近A9站的前段為例,新建案成交價多已漲至四五萬元/坪上下,如「愛家匯」、「長耀初」等案;距A9站較遠的後段,新建案成交價則約三五萬/坪至四○萬元/坪,如「松柏硯」廣告大打『絕版三字頭』,銷售即開出紅盤。至於中段房價,則介於二者之間。

『林口工一重劃區備受看好,許多廠商已經等著進駐,日後將釋出大量的職缺,並吸引更多人口至林口就業、居住,它影響的範圍絕對不止林口房市而已。』對林口、龜山一帶房市觀察敏銳的創意家行銷「豐邑氧森」建案經理廖柏盛發現,已有不少購屋族選擇到A7重劃區相對靠近林口、長庚一帶的區域買房,『工一重劃區紅利外溢』現象正在發生。

廖柏盛解釋,A7重劃區靠林口、長庚區段新案價格僅約三○幾萬元/坪,房價比A8站、A9站附近都要來得低,但卻擁有工一重劃區、林口影視城、華亞科技園區、A7科技園區、郵政物流園區等多個產業園區員工購屋需求,搭乘捷運往返雙北或桃機又很方便,房價CP值相當地高,未來房價還有期待的空間。

即使重劃區面積逾一百公頃,但產業用地恐怕是僧多粥少,無法滿足廠商需求。

龜山A7樂善科技園區
新版內科,鄭文燦承諾續建設

A7重劃區的產專區共約四十五公頃,並畫分為兩大塊,一塊由國內家電大廠禾聯碩得標,面積約二十二.二三公頃;禾聯碩指出,預估開發成本約六百億元。另一塊面積稍大,則由中華郵政開發為物流園區。兩塊產專區總投資金額,大約在九百億元左右。

桃園市長鄭文燦指出,A7產專區鄰近機場捷運體育大學站,從A7到A1台北車站車程約二十二分鐘,至桃園國際機場也約二十二分鐘,南北往返都便利,而且周邊還有林口工業區、華亞科技園區。他強調,未來市府繼續完善公共設施,把A7產專區打造為『A7科技園區』,如同桃園版的『內湖科技園區』。

利多可靠,建商老董鼓勵自住

政治人物的發言,是在灌迷湯還是真有其事?

桃園知名品牌建商君邑建設董事長鍾文欽說:『民間企業確實很看好桃園市府的規劃,以及A7產專業能夠順利帶動當地區域發展!』

鍾文欽認為,產業區陸續開發且郵政園區已經兌現,這是實打實的利多,再結合周邊的華亞科技園區,因產業穩定發展的緣故,既能夠吸引外來就業人口,同時推升住宅需求,成為房市最可靠的實質支撐。因此,A7重劃區房價才能夠由最初每坪二○初頭萬,一路扶搖直上三字頭、四字頭,主要需求正來自於產業園區從業人員的剛性買盤。

由於近年原物料價格飆漲,營造成本居高不下,而疫情擴散更直接導致不少建築工人染疫而停工。鍾文欽預期,目前建案造價和資本成本續揚,而A7土地價格又在歷史高檔,從成本面推算的話,A7新案價格不會回到二字頭;他建議購屋族,『買房要考慮現況與長線』,現在捷運沿線三字頭區域少,而A7又是桃園市府重點建設區域,買房自住、長期持有是比較有利的選擇。

觀音桃園科技工業園區第二期
相對低價,低基期創造高潛力

對部份民眾而言,桃園的觀音區是個陌生的行政區,但您可別小看這個偏鄉,因為在桃園科技工業園區第二期(以下簡稱桃科二期)開發案挹注下,當地房市不僅躍居為推案熱區,多數建案更是賣得呱呱叫,新案房價則已脫離一字頭、漲至二字頭之上。

桃科二期大概位置在桃科一期、觀音工業區之間,東側是桃科十二路、最北為玉林路、西面就是桃科一期,總開發面積約五十四公頃,預計在二○二四年底開發完成後,可釋出逾三四公頃產專區用地。

桃園市政府指出,桃科二期規劃引進高科技產業、運輸物流、智慧自動化等相關產業,預期能增加約七千個工作機會。目前為止,市府獲得四十七家廠商表達進駐意願,這些廠商登記的需求用地近五十八公頃;換言之,桃科二期既有的產專區面積小於廠商需求,之後廠商可能需要排隊才有機會進駐。

之所以受到企業歡迎,主因是桃科二期交通還算便利,而且土地成本不高、租購上相對有彈性,能夠大幅降低設廠成本。

根據桃園市府規劃,為了避免工業用地閒置及投機炒作,桃科二期特別訂定「先租後售」制度,進駐的廠商必須在土地點交三年內蓋好廠房並取得使用執照,才能「由租轉買」、辦理土地所有權移轉登記,且移轉三年內禁止移轉出售;假如廠商違反上述規定,市府可依標售底價無息買回。

先租後售,發展潛力吸台北客

因桃科二期「先租後售」的特殊機制,以及觀音土地單價相對低廉,預估投資金額可能僅約百億元。不過,「先租後售」可以刺激廠商加速設廠、招聘員工,能有效加快觀音整體發展腳步。

近年觀音房市推案主要區塊有兩處,一處在觀音工業區周邊,推案產品以投資型套房、公寓和透天隔間套房居多,其出租報酬率可以達到五%。投報高、總價低的雙重優勢,讓套房成為銷售長紅的產品。不僅如此,原本只有在地客與桃園客買盤的觀音,現在竟出現二到三成的台北置產客聞香前來。

另一個主力推案區在草漯重劃區,該重劃區環境質感大勝工業區周邊路段,原本主流產品為透天厝,不過近期相對低總價的公寓躍為大宗,多數公寓總價在五百萬元以下。

本文摘自2022年6月5日出刊之《住展雜誌》478期風水仙開講單元,同期內容除本文外,並有「買房跟著企業腳步走」、「購屋漫遊與都計圖-數千筆個案核實資訊」、「下半年房市撥雲見日」、「超前部署低碳節能宅」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

FB留言

其它文章

  • 依山傍水 透心涼 夏日消暑景觀宅

    難熬的酷暑高溫,總讓人想隱居山林, 躺在樹下賞玩自然景緻,沁涼身心靈。 事實上,鄰近水岸、綠意圍繞的居所, 在交通機能完備的市區,就能找到。 【文/住展雜誌】 鄰近

    住展雜誌 11天前
  • 居家風水系列 社區中庭形局和財氣

    【文/住展雜誌】 從前談風水,離不開名相,有些掛在嘴邊的詞,常會一再耳聞,例如玄武、青龍、白虎、明堂、砂、水……等等。其中許多皆陰陽宅不分,總之,專業術語就這些。也

    住展雜誌 11天前
  • 阿滴代言兩難 乙工住宅買賣必修課

    阿滴代言乙工住宅, 一度讓乙工貼上不能買的標籤, 開箱影片裡不能說的真相, 最後反而幫全台上了一堂課。 【文/住展雜誌】 知名YouTuber百萬網紅阿滴因代言乙工

    住展雜誌 11天前
  • 窮人存錢,富人存房

    【文/住展雜誌】 二月爆發的俄烏戰爭,成為點燃全球大通膨的導火線;不管在哪個國家,萬物俱漲幾乎成為各國民眾必須面對、也是最苦惱的問題。 每個人克服通膨的手段不同,有

    住展雜誌 11天前

降雨:

氣溫:

合作媒體