軌道助翻轉! 基捷沿線房市起風了

住展雜誌 2022/05/30 15:00(126天前)







【文/住展房屋網】


基隆捷運定案,與台鐵脫鉤,將採取『走進社區』的方案,但進入的究竟是哪些社區?這些生活圈是否具備潛力?其實,有些區塊雖工業氛圍濃,卻有機會因捷運而進行再開發……

從輕軌到捷運,從與台鐵共軌、到脫鉤『進入社區』,橫跨北北基的基隆捷運(後簡稱基捷),經歷十六個年頭、至少五個路線版本的爭論,終於在今年二月下旬,由行政院長蘇貞昌宣布定案。雖然未來包括環評、都計變更、施工等,民眾至少還要再等上十年,且深入基隆『正市區』的路段也尚未定案,但歷史性的一步確實已經跨出。

儘管基捷現階段只規劃到八堵站,但值得注意的是,此版本路線相較於先前與台鐵共軌,其實已經深入沿線各大生活圈。除了為當地增添便利性之外,從房市角度而言,這些區塊也有望成為捷運宅的新熱點。以下,本刊盤點基捷沿線四大新設站點生活圈,助您搶先布局基隆捷運宅。

基捷遺珠區-樟樹灣、社后

基捷離開南港,經過南陽大橋後,會開始走高架路段,來到的第一個生活圈,為汐止的樟樹灣地區,站點就位於該區南側。而隔著基隆河與之對望的,則是社后地區。雖然基捷並未經過社后,僅共用機廠,但由於兩地區位、房市條件接近,我們在此同時介紹這兩區。

社后、樟樹灣的西南側都是大面積工業區,區內廠房、廠辦不少,不過往東進入社后及樟樹灣市區,仍有大片住宅區。社后及樟樹灣在二〇〇〇年代解決水患問題後,一度成為推案熱區,區內有不少大樓建案及商家,生活機能十分齊全。

房價方面,較靠近東湖生活圈的社后價位相對高,尤其以中興路商圈、及金龍湖景第一排為最,區域內新建案每坪成交價約四十至五十萬元;樟樹灣地區新案行情則約為三十五至四十二萬元/坪。

汐止正核心-汐止市區及周遭

在目前的規劃中,基捷有部分路段與汐東捷運共線,共線站點為樟樹灣、汐科及汐止區公所等三站。後兩者所處生活圈,即一般所稱的汐止市區。

汐止市區是以汐止及汐科火車站為中軸,向西北、東南兩側擴張的生活圈,常被視為『南港下一站』。此區就和許多發展較早的舊市區一樣,也正面臨可建素地不足、推案較為零星、選擇相對少的問題。由於生活機能好,且汐科產業聚落工作者居住需求高,加之房市供給稀少,該區房價為全汐止最高。

價位方面,汐止市區與社后地區相近,多數建案每坪成交價落在三十五至五十二萬元之間。此外,由於區內素地不足,也有業者往市區東南側茄苳溪附近找地推案,先前此區推案成交價約落在三字頭。

潛力住工區-保長坑地區

應該不少人是在基捷暫定站名出爐後,才第一次聽過保長坑這個地方。不過這裡近期卻被視為基捷有譜後,汐止區內相較具補漲潛力的區塊。

保長坑屬汐止較邊陲地段,範圍大致為汐止市區以東、七堵行政區界以西。雖然區內有劃設住宅區,但目前工業區土地仍佔大部分,且有不少大型貨櫃堆放、大型車輛出入,環境質感差、生活機能不算便利。也因此,保長坑的房價,一直以來都為汐止全區最低。

前面提到保長坑有零星住宅區,其中以保長路北段、長興街二段一帶,為過去幾年推案較集中的區塊,目前新案單坪行情價大約在二字頭,相對低價為該區常見訴求。不過,也由於房價基期較低,一旦基捷正式進入實質開發階段,再加上保長坑有產業升級的規劃,有望擺脫大貨櫃林立的陰霾,此區可能成為汐止未來房價補漲較明顯的區塊。

大基隆門戶-七堵各生活圈

基捷離開保長坑一、二站之後,往東才算真正進入基隆市境。在目前規劃的版本中,位於基隆市的站點,自西而東共有北五堵、百福、六堵、七堵、八堵等五站;前四站位於七堵區,八堵站則位於暖暖區。

目前已進入環評作業程序的基捷版本,已確定要與台鐵脫鉤,另走『進入社區』的路線;而這些『社區』,指的其實就是百福社區、七堵市區等人口相對密集的區塊。

來到基隆,捷運首先進入的,是俗稱百福社區的『五堵北市地重劃區』,這裡東、西、南側由基隆河環繞,形成一半島形狀。由於歷經重劃,百福社區街道整齊,但因開發較早,區內也不乏矮小、老舊街廓,不過近年還是有大樓案持續進駐。

作為基隆最接近台北的密集住宅區,且西北側就是國道一號五堵交流道,百福社區雖東、西側對岸都有大片工業區,但仍以相對北市低價,吸引不少外地客移往此處,該區較新個案為福六街上的「吉璞御沐」。

離開百福社區、經過六堵工業區,捷運接著會進入七堵市區。七堵市區北側質感和百福類似,為密集但老舊的住宅區;明德一路以南則為商業區,明德一路、自治街及巷弄內店家林立,生活機能便捷。不過,由於開發飽和,七堵市區近五年內全無新案進場,但有不少業者轉往鐵道東南側、較外圍的東新街或泰安路巷內推案。

再往東北來到位於暖暖區的八堵站,站前的八堵路至瑞八公路口為目前人口聚居處,但其實規劃了大面積住宅區的後站金華街一帶,現在還有大片閒置空地和零星矮房錯落,此處在基捷確定設站後,或許將成為另一個開發潛力區。

房價方面,百福社區雖然缺乏商業區,機能較為不足,但環境質感較好、較近台北市,吸引較多台北客前來買房,行情比起七堵市區還是高出一些,為二十八至三十一萬元/坪;七堵市區近年無新案,而外圍東新街上、日前已完銷的成屋案「和嘉苑」,成交均價則約在二字頭初。

不只便捷 更催化發展

基隆捷運拍板定案,路線行經繁華便利的南港、汐止市區,卻也有些區段如樟樹灣、保長坑、百福、七堵等,被工業區包夾,部分生活圈仍有工業氛圍。

即便如此,捷運建設仍勢必會搭配都市整體規劃,基隆市都發處去年底發布的『基隆河谷廊帶區域發展策略』,就對基隆河流域的基隆、汐止、南港、內湖等區塊,提出產業升級、環境優化的構想。有了都市規劃,基捷便不只是帶來便捷,更會催化沿線再發展的可能性,讓本文提到的基捷沿線生活圈具備宜居潛力。

本文摘自2022年4月5日出刊之《住展雜誌》476期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「房市黑馬大解盤」、「五泰輕軌沿線宜居區」、「基隆沿線房市起風了」、「新板特區蓄力都更」、「圖解生態社子島」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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