發展重開機 創造房產新價值-雙北5大投資潛力區

住展雜誌 2022/01/11 11:30(133天前)







【文/住展雜誌】


從事任何投資,最大原則自是逢低買進,房地產也不例外。房價高不可攀的大台北地區,感覺上似已無『逢低』的空間可言。但如果真這樣想,那可就大錯特錯了;大台北還是有值得投資的潛力區段!

說到投資,大原則肯定是『逢低買進』,這樣才有潛在的獲利空間及機會。而據本刊調查,大台北蛋白甚或蛋黃區,都還有數個值得布局潛力區段,雖然進駐門檻稍高,但只要掌握相關開發進度、抓住最佳進場時機,還是有無窮的獲利潛力。

蘆洲北側農業區

銀河灣計畫 重新再出發

蘆洲北側農業區帶廢耕多年,現狀上小型工廠林立,整體發展腳步停滯。新北市府原規劃辦理區段徵收,改為住宅區及特定商業區,但因遭遇地主抗議,導致原計畫束之高閣。

侯友宜入主新北市後,於去年將本計畫修改並更名為『銀河灣計畫』,並已提交內政部審議中,預計今年底拍板、明年公展並啟動開發,表定二○二七年完成。新北市府標榜將打造本區成為台灣版東京築地市場,近年相當受歡迎的水岸城市元素也融入其中。

然蘆北都計變更案修改並更名重啟,實為配合三重果菜市場遷移,加上新北市府仍設定採區段徵收為之,後續能否順利推動,還有待觀察。但本計畫如能兌現,蘆洲將多一塊完整的發展新腹地,加上難得的水岸條件,未來單價有望坐五望六。

塭仔圳重劃區

腹地四百公頃 北台房市新星

塭仔圳重劃區因有機場捷運貫穿,加上緊鄰副都心,被認為是新北下一個明星重劃區。塭仔圳以中正路為界可分南北兩區,中正路以北為第一區,面積超過二七六公頃;中正路以南為第二區,面積超過一二○公頃。去年九月全區進入實質拆遷階段,預計二○二六年土地點交、二○二七年開發完成並辦理土地標售。

照以上進度,公辦部分至少要再等兩、三年或更久,才會進入民間開發階段,想先卡位者,可選擇塭仔圳自辦重劃區推案。

新北市地政局指出,塭仔圳已完成的自辦重劃共三塊;分別是緊鄰台六五線高架的信華台鐘、港泰段,及機捷泰山站南邊的新泰段。其中信華台鐘最早完成,近年所謂塭仔圳推案,約半數以上都在本區內,最早案例則是二○一二年寶佳機構的「明日城」。甫開發完成不久的新泰重劃區,去年也已出現推案「新潤A5」。

九年前「明日城」實際成交最低三十萬/坪上下,今年Q3同區新建案成交行情已漲到四十至四十五萬/坪左右,但和副都心相比還是稍低。預估塭仔圳公辦區塊開發完成、全區質感大幅提升後,將還有一波漲勢可期。

新店榮工舊廠區都更案

裕隆城生變 新東區仍旺

由於「裕隆城」、寶高產業園區,及正大尼龍新店廠都更案帶動,新店『新東區』發展前景廣被看好。雖然「裕隆城」B區開發住宅部份喊卡,但商場仍持續施工,預計明年Q4開幕。除了上述三大開發案之外,中興路工業區更再現全新開發契機:榮工舊廠區都更開發案。

本案大概位在寶橋及寶元路所圍成的工業區內,全區原屬乙工用地,去年八月新北市府正式公告實施都更,劃定總面積超過三十一公頃,將分成六大單元;變更完成後全區將劃為特定專用區,允許住商複合式開發。

中興路東側工業區一帶,從寶橋路往東走就可到北市景美地區,新店及環狀線南環段交會之大坪林捷運站也在西北側不遠處;但畢竟工業區範圍大,因此實屬新店發展程度相對較差區段。榮工舊廠都更如能順利推動,本區將大有機會進一步脫胎換骨,房市更是前景可期。

士林北投科技園區

全新產業聚落 複製竹科經驗

士林北投科技園區主要範圍在士林福國路延伸段以南,士林抽水站園區北側,主要劃設科技專用區,另還有住宅或住商混合區;以住商混合區最高容積二二五%來看,基本上是低開發強度設定。

目前本區唯一的民間推案,只有「華固創富中心」,產品規劃為廠辦。接下來將推出的第一塊住宅案,可能由國泰建設搶頭香,預料房價與話題都將引爆當地市場。士北科未來若如能複製竹科或內科經驗,將可望帶入大批高科技就業人口,為周邊房市提供更大需求能量。包含鄰近的士林社子或基河路一帶,北投石牌、奇岩甚至關渡,都是潛在的受惠區段。

土城擴大都市計畫

嫌惡設施移出 土城終翻身

矗立在土城市中心區的台北看守所,是一般人眼中百分之百的嫌惡設施,對周邊房市,尤其是居住造成極大負面影響。如今,土城房市終於能夠擺脫這個巨大的嫌惡設施;因為台北看守所確定將遷離原址,準備移往原本的土城彈藥庫。

這整個包括新北地檢署、新北法院及台北看守所的遷移計畫,是由內政部規劃,新北市配合推動擴大土城都市計畫;八月底內政部都委會審議通過,以上司法設施將遷至彈藥庫原址並劃為司法園區,另配合增設國三北土城交流道,本案還保留若干高速公路用地。

看守所原址位居人口稠密區段,理論上再開發價值甚高,就算看守所原址只改建成公園或其他公共設施,也都好過看守所。唯一需要注意的是,目前土城全區除頂埔工業區外,房價已飆到四甚至五字頭;看守所地院等設施原址如何進行再開發,將是左右未來土城房市價量的重大關鍵之一。

開發ReBoot 地產新加值

以上大台北五區,基於各自不同因素,都將或已正進行區域再開發,當然都有重大建設計畫配合;雖然現階段房價基期似乎已高,但只要相關計畫能順利推動、兌現,絕對都能帶起區域產業發展、增加就業機會,甚至改善區域質感,進而供區域房市價量持續向上的動力。


本文摘自2021年11月5日出刊之《住展雜誌》471期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「台灣社宅新方向」、「房價高漲誰之過?」、「雙北5大投資潛力區」、「裝潢抗漲術大公開」、「透視大台北捷運房市」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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