購屋必修課 買房得看性能!

住展雜誌 2021/05/10 15:00(167天前)







【文/住展雜誌】

如同買車,購置住宅也看性能!官方現正推行住宅性能評估制度,讓消費者能夠做為比較依據,進而購入符合自己需求的房子。儘管立意甚佳,制度誕生至今也近十載,但推廣成效卻遠遠不如預期…

對多數人而言,擁有一部車和持有一棟房子類似,都是晉升人生更高階段,或彰顯身分地位的表徵。而說到買車,除了品牌、外型或內裝外,一般人注意或注重的,當然還有所謂的性能;比如從零到一百公里需幾秒,或馬力、扭力等。

不只是比價  更要重性能

但不光是車,房子或住宅,也有所謂的性能!像建商常標榜的耐震係數結構、綠建築(節能),或室內採光,乃至《住展》四六四期介紹的隔音效能等,都在此列。

這些有關住宅性能之部分,多數消費者在選購時,多少還是會注意。不過由於牽涉不少相關專業知識,往往不易判別;加上近年房價高攀,購屋者為價格錙銖必較之際,更是容易忽略此一面向。

根據住宅法 定評估制度

而您或許不知,官方實已建構並推動所謂「住宅性能評估制度」!台灣建築中心住宅評估制度推廣小組李明澔經理解釋,住宅法訂定之同時,就提供住宅性能評估相關法源;《住宅法》第一條明文宣示:為健全住宅市場,提升居住品質,使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境,特制定本法。

那麼,這個住宅性能評估制度的實際內容有哪些?評估依據或方式又為何?李明澔表示,本制度是內政部建研所參酌國外(主要為日本)制度辦法擬定,再由台建中心負責評估執行,目前則包含結構安全、防火安全、無障礙環境、空氣環境、光環境、音環境、節能省水及住宅維護等共八項類別,各類別再根據各自若干的評估子項評分,最後依總得分,分為A至D共四級。

以音環境為例,最低的第四(D)級,就是符合現行法規之最基礎規範;以前期相關專題介紹的分戶樓板隔音為例,在基本法定樓板厚度下,達到十七分貝的隔音效果是D級,C級則(隔音效果)需達二十分貝(或樓板加厚),以此類推。(詳細分類子項及評估標準,可參考台灣建築中心住宅評估制度推廣網站http://hpe.tabc.org.tw/)。

性能評估 以一戶為單位

不過,對於集合住宅中各戶而言,這八項的實際效能可能不盡相同,如光或音環境等,因此原則是以戶為評估單位。李明澔說明,新建者還是單一建案所有戶別一次包裹進行,既有(使用中)住宅部分才會以一戶為單位。

從以上概略介紹可知,住宅性能評估制度可協助消費者檢視住宅之多項基本效能;照理來說,應有不錯的社會接受度。但台建中心網站資訊卻顯示,到目前為止,申請評估者屈指可數,既有住宅部分更是掛零;箇中問題,究竟出在哪裡?

的確,相較於耐震或綠建築,我們鮮少看到開發商以申請住宅性能評估制度並取得高標,做為銷售賣點。對此,鄉林建設台北分公司總舵手,劉安康協理坦言,主要還是缺乏實質誘因。

性能評估 叫好不叫座?

像是隔音無障礙或結構安全等,要取得更高等級的評等,通常代表必須配備更高檔的建材,這些都是額外增加的成本。而開發商將本求利,如能有實質鼓勵機制(如其他標章之容積獎勵),確實能增加業者申請的意願。

李明澔則不否認,評估制度當中某些項目,和目前同樣(由中心)推廣中的耐震或綠建築標章,確有重疊處,加上標章多有容積獎勵,評估制度就總體而言則無,開發商自然多選擇前者。

再者,法源擬定至今已有十年,似乎不算短;但就拿綠建築標章為例,早在八十八年就形成,但也是後來官方給予容積獎勵,加上公部門建物需強制申請(合格),才逐漸做出成績。

缺鼓勵機制 公建物未強制

對照之下,目前公部門開發項目則未有需申請住宅性能評估制度的強制性規定;另外,更是二○一八年後,才有較具體、積極的推展動作。原來台灣人口快速高齡化,加上該年初發生花蓮大地震,對老舊建案補強和翻新有迫切需求,於是新北市率先針對評估制度中結構安全及無障礙兩項,給予適度獎勵容積。

為起示範作用,目前官辦社會住宅,也開始半強制申請性能評估。另外,申請費部分目前也已有補助。

然而,以上實質鼓勵或誘因,是針對新建案或社宅,仍無法完全解釋,為何占國內住宅存量多數的既有住宅,目前為止完全沒有申請評估的案例。

首先,台建中心推廣網站,開宗明義定義本制為性能評估,但宣導短片卻強調是健康檢查,這和性能評估似乎有所差異,是否因此引起誤解?再者,八項類別,四個等級之評比標準,一般民眾也可能有看沒有懂;比如取得A級,代表的是什麼?消費者可能無從得知或化成具體感受。

舊宅健檢 不如危老重建

有關各類別及分級,建議民眾可針對個人較注重的部分,參酌相關建築法規,就能更清楚分辨效能高低。李明澔更表示,推廣網站上還有自我檢測手冊電子檔,民眾如有需要,都可下載利用之。

至於性能評估或健康檢查,當然不完全相同;對新建住宅來說,視為性能評估當然較為貼切,但對既有住宅而言,或許健檢更具意義。尤其國內都會區老舊建案偏多,健檢的確也有其必要及急迫性。

只是,既有住宅興建當時,適用的是舊法規;因此無論性能檢測或健檢,恐怕連最低標都很難達到,申請評估無異於自曝其短。要是擔心自宅性能或狀況出問題,不如乾脆直接申請或與開發商洽談危老重建,似乎是更有利的做法。這樣,自然讓住宅性能評估制度難以施展。

李明澔則指出,既有住宅的評估性能,國外制度面上還是有鼓勵機制;比如購買檢附相關評估檢查的物件者,貸款及保險(利率)上能獲得若干優惠。當然,這部份需有金融主管單位配合才行。

推廣評估 既有住宅為重

儘管推展既有住宅之性能評估更不易,劉安康卻認為,這才是官方必須加強的部分。他分析,開發商因應時代快速變化,大多已超前部屬;如鄉林集團主業之一是飯店(涵碧樓),對室內隔音自有多年經驗,也早就導入住宅開發中。只要誘因足夠,開發商參與評估制度的狀況,應該是會愈來愈踴躍。

再回到既有住宅,目前政府力推危老重建,然還是有屋齡限制,再者也仍需拆除重建,甚至還有原屋主中繼安置的需求需先化解。

而且,還是有可能出現屋齡不夠老、不符危老重建資格,但仍需要性能提升(或健檢)的案例。這時,透過性能評估制度,屋主就能知道哪裡需要補強,然後對症下藥;這樣做,比拆除重建花費較少,也能更快、更有效改善現況。

另外,針對現行共八項類別,劉安康也認為,應保留擴充的彈性。人類社會生活型態不斷改變、精進,智慧家電設備也將愈來愈普及,但如果沒有住宅硬體、網路配合,這些智慧家電就變成空殼子、無用武之地。因此,未來評估制度或可考慮納入物聯網硬體(智慧建築)部分之評比。

觀念導正 曲高仍能和眾

居住乃人們食衣住行四大基本需求之一,滿足此需求的硬體,實應具備基本、堪用至某種水平以上的性能;尤其現時房價居高不下,要求其擁有更高性能,提供更安全、舒適的生活質量,也是理所當然。而由台灣建築中心推廣、執行的住宅性能評估制度,理當成為人們買房的重要參考依據。

只是,現實面上還有很大進步空間;一來尚且缺乏實質鼓勵機制,再者政府初期推廣也不夠積極,同時還有其他標章制度競爭;更別說這幾年政府大力推動危老重建,某個角度也不利評估制度的推展。

但或許真正癥結在觀念,也就是房屋或住宅的過度投資商品化。這不但導致價格易被炒作,買方更因過於注重保(增)值性,反而忽略或不夠重視住宅的使用性。李明澔指出,歐美類似制度法令,要求須檢附相關檢驗文件,才能交易轉手;但在國內,基於以上既有觀念,幾乎不大可能實施。

據此,或許當多數民眾體認,房子不是以投資獲利,而是居住為主要功能後,包含性能評估在內,各種有關建築標章制度,才有更順利推廣及應用的空間及可能性;屆時,開發商將能打造品質更優的產品,消費者更可獲到更好的生活品質!


本文摘自2021年4月5日出刊之《住展雜誌》465期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「三心六線大錢進」、「東區門戶華麗轉身」、「自辦重劃區大躍進」、「落後補漲區將反攻」、「房地合一新制 重磅來襲」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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