三十年回首打房夢 便宜房價回得去嗎?

住展雜誌 2020/12/08 14:30(82天前)








【文/住展雜誌】

台灣不同世代,都同樣面臨到「高房價」問題。雖然歷來政府會回應民意打房,但國內房價不僅打不下去,累計的漲幅真的會嚇死人……

「有錢的財團砌大樓,無錢的百姓無塊存。炒炒炒炒地皮免納稅,若欲一間厝,得要拼甲親像牛……有殼的蝸牛走不及,沒殼的蝸牛凍露水。幾百萬的貸款,壓得強要死。薪水沒調半角銀,厝稅煞一直起。」(台語)

這是一九八九年(以下均為西元紀年),無住屋者團結聯盟發起「萬人夜宿忠孝東路」行動的《蝸牛戰歌》。

錢淹腳目,房價年漲兩倍

當時房價漲得有多誇張呢?宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華說:「當時是『台灣錢淹腳目』的年代!因前幾年前總統蔣經國採取經濟開放措施,使每人國民所得在四年間大幅成長一倍、突破六千美元,國民出現光復以來最大規模的投資運動,放高利貸、大家樂、炒股票和炒房地產蔚然成風。在這股熱潮之下,房屋銷售率突破八十%,房價在短短一年間暴漲逾二百%。」

卓輝華進一步指出,當年因為房市火熱,建案若開賣二、三週就完銷,反而會被同業笑「賣太便宜」。到了八八年下半年,房市出現「一日三價」的情況,因此建案逐漸採取「分批調價」策略來因應。

如脫韁之馬的房價,引爆大量民眾上街抗爭,期盼政府解決高房價問題。三十多年過去了,訴求不僅沒達到,房價反而漲了好幾番。

早年買房,現在坐擁金山

詭異的是,三十幾年以來,輿論呼籲政府打房的聲音沒少過,政府打房的措施也沒少過,但房價上漲的幅度更沒少過。

大台北八六年時的建案售價都只有個位數,其中台北市約七點二萬/坪,新北市更僅約四點六萬坪。

到了今年,台北市建案售價已漲到八六點六萬/坪,而新北市則漲到三九點六萬/坪。以上數據讓人看得瞠目結舌,因為近三十四年以來,台北市房價飆漲了十一倍,新北市則大漲約七點六倍之多。

也就是說,如果在八六年間花三百多萬在台北市買五十坪房子,這三十四年來什麼事都不幹,現在身價起碼三、四千萬元以上!

房價從行天宮漲飛到外太空,但薪水可不一樣。據主計總處所統計的經常性薪資,八六年間每人平均約一三二三七元,今年雖然升到四二三四六元,但累積漲幅僅約二點二倍。

因此,每逢高房價民怨浪潮興起時,市井小民抱怨「薪水追不上房價」並非空穴來風,因為薪資漲幅連房價漲幅的三分之一都不到。

打房不斷,房價卻漲不停

難道,政府都視而不見嗎?事實上,這期間官方祭出的打房措施並不少見。

最著名的一次打房,起源於八八年行政院祭出的「防範房地產價格狂飆措施」,其中又以要求「金融業降低不動產融資」與「短期土地買賣加重課稅」等措施最為嚴厲。同年,台灣省政府與北、高兩個直轄市更大舉調高土地公告現值,而台北市土地公告現值更一口氣大漲近一倍。

但到了八九年二月二十八日,央行更進一步痛下殺手,祭出「二二八選擇性信用管制」,其管制內容包括「土地擔保貸款額度以公告現值加四成為限,並依工程進度撥款,且貸款最長年限為三年」、「無擔保的購地貸款一律暫停」、「禁止兩年內轉手三次以上的土地擔保放款」,以及「非由財政部核發執照的投金司,授信總餘額不得增加」。

央行以全面「斬斷金流」的方式來抑制投機炒房,被稱為「二二八事件」,引起房地產與金融界恐慌。過了一年多至九○年,台灣房市便步入「失落的十年」。

但自從彭淮南接任央行總裁之後,明顯轉向溫和路線,過去重手打房措施已不復見。即便彭淮南任內也曾祭出「選擇性信用管制」,但卻是高高舉起、輕輕放下。

接下來較有力的打房政策,則是一六年起實施的「房地合一稅」;該稅屬於房產交易稅,針對非自住、且於短期交易獲利的房產課徵高額稅率。由於房地合一稅在一四年就開始研擬,相關消息立刻衝擊到市場,導致房市於當年從多頭轉為空頭。

就算政府多次打房,但長年來房價依舊呈現「大漲小回」的走勢;很多民眾期望的「房地產泡沫化」,始終都未出現。

民怨再起,央行怎不出手

近兩年來,房價更是不跌反漲。根據內政部所公布的「全國住宅價格指數」,去年至今年頻頻創歷史新高。當房價越來越貴,社會各界呼籲政府打房的聲浪再起。

然而,現任央行總裁楊金龍卻說:「現在不是打房的好時機。」原因在於,楊金龍認為目前只有局部地區房市較熱,還不到出手抑制的時候。

無獨有偶地,有學者也認同楊金龍的說法。屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲表示,由於目前放款的違約率還算很低,或許「一切還在控制之中」,央行可以持續關注,但還不需要祭出什麼政策管制房市授信。

楊宗憲認為,央行在意的是金融穩定,而目前銀行的房貸放款已經是「微利」,央行可以適度引導銀行在房貸額度上,進行適當的「風險控管」,避免高成數的放款對房貸餘額占放款總額比重偏高的銀行進行勸導。但可以針對特定熱區特定行為或對象,例如持有戶數越多者、法人購買住宅等對象加以管制等,適度降低這些熱區的熱度,避免擴散到其他區域,造成房價的全面性上漲。

該打房嗎?學者戳破幻想

「政府到底該不該打房」,這個命題不僅引起官員、學者熱議,輿論同樣沸騰。更有許多購屋族引頸期盼「小英總統」能夠實現選前承諾,把房價打回到十幾年前以實現居住正義。

「政府也許會打房,但不可能放任房價跌超過二成以上!」淡江大學產業經濟系教授莊孟翰直言,因為房價跌幅若逾二成,購屋族自備款等於憑空消失了,這樣下去不僅可能讓「溺水屋」暴增,還會出現流動性風險;房價下跌又賣不掉,銀行收不回債權,可能造成金融系統性危機。

莊孟翰分析,「政府不可能重手打房」,因為政府對於打房一事患得患失,「捏怕死、放怕飛」。他建議,其實只要把以前所有壓抑房市的措施「拿出來預告一輪就夠了」,不見得真的要做,也能對投機者產生嚇阻效果。

楊宗憲也說:「十年前房價跟現在比,大約是差距二十%至三十%,我不認為政府會出重手讓房價下跌二成以上。」他也預期,房價大跌會引發一連串危機,包含擔保品擔保價值不足的金融問題,一旦擔保品LTV(Loan To Value,貸款價值比)嚴重偏低,可能會使違約率大幅上升。過去銀行局做過壓力測試,銀行體系可以承受約二十%的擔保品資產減損,但是時至今日是否仍有如此承受力?

殘酷現實,房價難跌真相

政府不會重手打房的另一個關鍵,則在「政治因素」。學者稱,全國房屋自有率高達約八十五%,「是有房子的選民多、還是沒房子的選民多?」只要想清楚這個問題的答案,「就知道為何政治人物不打房」。

學者們犀利的分析,不僅一語道穿了政治現實,同時也宛轉透露,「便宜的房價,似乎回不去了!」


本文摘自2020年11月5日出刊之《住展雜誌》461期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「買房跟著工作機會GO」、「住宅資訊e把抓」、「便宜房價回得去嗎?」、「營建業缺工大火延燒」、「港湖女神的居住正義-高嘉瑜」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

FB留言

其它文章

  • 公無渡河

    【文/住展雜誌】 在東漢蔡邕所寫的《琴操•九引》這本書中,紀錄著一篇樂府古辭《箜篌引》,這首樂府是這樣唱的:『公無渡河,公竟渡河。墮河而死,將奈公何。』 《箜篌引》

    住展雜誌 38天前
  • 繽紛邂逅新古典 雙捷亮麗時尚居

    【文/住展雜誌】 融合捷運都會宅的便利機能,多元呈現時尚家居各款繽紛樣貌,人文新古典中帶有精緻質感,或可呈現簡約清新的現代風格,營造多變的室內空間與生活表情。 都會

    住展雜誌 38天前
  • 理財專家開講 阮慕驊:多頭還沒走完!

    【文/住展雜誌】 理財專家阮慕驊不僅是電視名嘴,還身兼《NEWS98》新聞台、Line《Today 大投家》多個節目的主持人。「財經」兩個字,彷彿成了他的DNA。

    住展雜誌 38天前
  • 名人代言 房市熱絡星光閃閃

    【文/住展雜誌】 近兩年房地產市況表現熱絡,建商也越來越願意投入資金邀請代言人,無論是氣質女星、顧家男星,還是網路節目諧星、鄉土劇紅星,都可滿足了不同建案的行銷需求

    住展雜誌 38天前

降雨:

氣溫: