剛性需求回籠 豪宅重出江湖

住展雜誌 2019/08/26 15:00(50天前)




【文/住展雜誌】

受到一連串政策調控影響,中大坪數房市產品一度變成票房毒藥,連開發商也是能避就避,不過有趣的是,最近這一年多來,包含台北市及新北一線區域,中大坪數產品似乎又有增加趨勢…

回顧近十年房市,政策管控可說扮演相當關鍵的角色,其中又以央行的信用管制影響最鉅。不過,這先後總共四波的信用管制,最早其實只針對高價產品,也就是所謂的豪宅。

政策調控  大戶產品驟減

不過當時大量資金沖刷房市,使得台北市一線區單價動輒百萬起跳,因此就算是四十幾坪一般換屋產品,再加上車位,就輕易飛越這八千萬的管制門檻。於是原本的高價產品貸款管制,演變成雙北市換屋產品買氣直直落。

然雪上加霜的還在後頭,那就是調高房屋稅;北市先是開徵豪宅稅(實則為高價物件加值房屋稅),接著又有(民國一○三年七月後取得使照)新建物房屋稅基調高,當然最主要因素,還是高房價導致民怨,豪宅成為眾矢之的。

於是,受到上述一連串因素影響,後來幾年雙北市換屋市場迅速降溫,中大坪數產品變成票房毒藥,開發商當然能避就避,使得近幾年這類產品供給有如鳳毛麟角,也間接造就小坪數當道的市場現象。

不過根據本刊觀察歸納,最近這一年多來,台北市乃至新北市一線區,純中大坪數,也就是一般通稱換屋產品的比例,似乎又有上升趨勢;尤其今年下半年度北市兩大超級指標案︱南港輪胎工變住大案「世界明珠」及大安區正義國宅都更案「Diamond Tower」(暫定),據悉都規劃百坪上下大戶豪宅級產品。這樣的新市場趨勢,透露著怎樣的訊息?

換屋回籠  景氣循環必然

承銷中高階房市產品著稱的甲桂林廣告周智柔副總經理表示,前幾年大坪數產品變成票房毒藥,主要是受到政策影響,包含信用管制、房屋稅加重及房地合一等。不過畢竟市場景氣會有循環,經過一段時間盤整後,約兩年前首購族重回市場;而首購客之後,換成換屋族回籠,也是必然可期的。

以甲桂林目前強銷中,位中正區三元街的「品陽大苑」為例,主訴求是國語實小學區及台北城南藝文軸帶,但真的純粹衝著學區來的客戶約三成,反而在地換屋客不在少數;而品陽案規劃單層六併,主力是雙面採光四十七坪,中間夾著兩戶二十五坪產品,但這些換屋客層卻要求合併至五十多坪,甚至不乏一次購買多戶,整個三代家族一起進駐的狀況。

不僅如此,品陽案購買客戶的動機或目的,泰半也是多重性質;除了最多的剛性換屋需求外,也有不少兼做長期投資置產,更不乏購買力屬高端的醫生或台大校友。

周智柔更強調,其實他之前銷售位南京商圈大陸建設飯店小豪宅案「琢豐」時,就已嗅到這樣的市場趨勢;「琢」案四十坪以下產品占了四分之三,但不少客戶卻要求購買合併戶。種種跡象都顯示,隨著政策衝擊淡化、市場回歸基本面,換屋族已重新回到市場,尋找合適標的。

剛性換房需求  重新浮出

品陽案採取預售,產品規劃可根據客戶需求,立即進行調整。相較之下,久泰建設的策略則稍有不同;久泰建設副總沈真慧表示,該公司一向採取穩紮穩打的經營模式,不但推案幾乎都是先建後售,或頂多邊建邊售,土地取得也多為買斷而非合建(或都更)。至於產品規劃,則以在地需求及基地條件為主要考量,景氣面反而是其次。

像是該公司目前強銷中,位於永和的「久泰逸品」,就因為擁有水岸及河濱公園第一排的難得條件,加上考量在地剛性需求穩定,因此產品規劃是以換屋大戶格局為主。

不過在地狹稠的中永和地區,建商推案大都以中小坪數獨走,隨著家戶人口增多,順應市況,久泰在低樓層也規劃若干小坪數產品。然整體來看,換屋產品仍是該案規劃主力。

而從後來實際銷售反應來看,也證明他們最初的考量是正確的;因為該案客戶不只是在地,更有不少北市換屋族,就連一般認為需求坪數較小的退休族群,想法也出乎一般預料,因為他們會設想,成年子女三不五時會回來小聚、過夜,因此還是會選擇購買四十多坪或更大坪數的房子。

單純坪數規劃  社區質均

另外,最近一些都更或合建案,所規劃的產品也不再是過往常見的小坪數設定,很多都改走單純大坪數路線。沈真慧認為,這應該是合建地主希望社區住戶質均,畢竟小坪數戶數比較多,也容易有投資客,都會增加社區成員的複雜度。

周智柔則從另一角度切入,他指出,最近北市一線區幾宗都更新案的基地條件或區位都相當好,不少更是知名建商聯手規劃,因此推中大坪數產品並不意外。

當然,或許最重要的原因,還是考量市場區隔;畢竟低總價當道多時,換屋產品供給量則大減,然而這類剛性需求並不會真正消失,只是暫時蟄伏或觀望,因此只要產品定位和價格對了,他們還是會『浮出水面』。

台商需求  長期仍將顯現

有關換屋市場及高端客層,最近最熱門的話題,莫過於台商鮭魚返鄉。沈真慧表示,根據她觀察,目前尚未出現台商大舉回流的狀況,但確實有一些具地緣性,原本在國外工作、最近因為某些因素返鄉的客層。

再者,台商資金回流,長期而言,對經濟也是正向;加上市況已築底,沈真慧預期,只要基地條件允許,開發商規劃大戶產品的意願還是很高,能見度應會慢慢提升。

周智柔則認為,台商買盤或許現在還不明顯,但最後還是會浮現;此外,儘管剛拍板的海外資金匯回條款有明文限制,但台商除剛性需求外,真正匯回的資金,絕對遠多於檯面上統計數字。而基於資金避險考量,房地產仍會是他們青睞的標的。

港人置產  真偽待觀察

另外,因為反送中運動而間接發酵的『港人來台購屋』話題,最近也傳得沸沸揚揚,更有業者公開宣稱,已有不少香江客戶出手。但周智柔表示,他目前尚未觀察到有明顯的港人買盤,現階段應該還是茶餘飯後話題性質。

他進一步表示,之前銷售自家淡水紅樹林豪宅案「藍海」時發現,港人主要選擇交通便捷、總價大概在兩千萬上下的物件,而台北市目前線上多數換屋產品,都遠高於這個數值。至於對香港高端客來說,台灣或台北也不會是他們首選,而是世界其他一級大都市如紐約、倫敦等。

至於愈炒愈熱的總統大選話題,周智柔認為,多少還是會衝擊到房市,但主要是影響到業者的銷售力道;畢竟,雖然現在主要促銷平台是網路,但人仍只有兩隻眼睛、一個腦袋,因此關注度多少會被選情拉走,置產客也可能會因為政經短期不穩定而暫時觀望,但剛性需求則應該不會受到太大影響。

產品多元  健康市場常態

總而言之,雙北市一線區中大坪數產品量體回升,主要還是因應本地換屋置產回籠之剛性需求;這是市場循環也好,購買意願及能力回升也罷,業者的市場嗅覺畢竟敏銳,推出這類產品,肯定是看到這樣需求已經浮現。

小坪數當道,或許還會持續一段時間,畢竟一般首購族購買力並沒有提升;但換屋客確實已經重回市場,透露的訊息則是:房市需求回歸基本面、景氣逐步復甦中。

況且,一個健康的市場,產品本來就應該是多元、服膺各種不同客層需求的;如無意外,隨著台商回流挹注實體投資、經濟持續回穩,未來中大坪數換屋產品的能見度,應該還會持續回升。

本文摘自2019年8月5日出刊之《住展雜誌》447期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「剛性需求回籠 豪宅重出江湖」、「買房新規一密百疏─禁用爐碴 買方仍難保障」、「港都蛻變中 基隆變身觀光大城」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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