改革三箭說到做到?小英房市政策大檢驗

住展雜誌 2019/04/26 15:08(171天前)
當總統蔡英文還是大位競逐者時,曾針對房市提出「安心住宅計畫」,內容包含防炒作、安心租、建社宅等面向。隨著首任任期進入倒數計時,小英當年所承諾的政見支票,是改變成真抑或改變成空呢?
二○一六年,捲土重來再戰總統大位的蔡英文,挾青壯族群對社會改革的強大期待榮登大寶。面對青年無法安居樂業的困境,當時小英提出了「安心住宅計畫」,以「杜絕房市炒作」、「健全租屋體系」及「建置廿萬戶社宅」等房市三箭作為因應對策。
而今小英的首任總統任期已近尾聲,將蔡總統三年多來的施政成果與其當年開出來的競選支票兩相比照,結果似乎有些尷尬,因為當初承諾的「防炒作、安心租、建社宅」等三大政策目標,達成狀況看來明顯不如預期。




第一箭:杜絕房市炒作

首先來檢視杜絕房市炒作的第一箭,這一箭乃是以「改正不合理稅基」、「市場資訊透明化」為核心。前者力求以實價取代公告地價、房屋評定現值作為持有稅稅基,使量稅基準能反映市場實況;後者則欲強化實價登錄,除將完整揭示門牌外,也要求中古屋與預售屋應即時登錄,減少資訊揭露的模糊地帶。





實價量稅乏善可陳

稅基與市場實價脫節的問題已受批判多年,因為現行的公告地價與房屋評定現值長期低於市價,導致持有成本過低,被官學界視為助長炒房歪風的根本原因之一。
為加快稅基與市場實價接軌的速度,小英政府上台後,便有意縮短房地持有稅三年一調的稅基調整頻率,但除了內政部於二○一七年完成了《平均地權條例》的修法,將公告地價由三年一調改為兩年一調外,中央政府便無其他關於實價量稅的具體成績單。

實價登錄優化閹割

在防範房市炒作的另一個重點─資訊透明化的部分,中央政府近年的表現也差強人意,尤其是稍早官方竟對實價登錄優化修法自我閹割,引發學界與社運界的強烈批判。
小英房市政策的主要操盤手、內政部次長花敬群上任之初,便表示將推動涵蓋「完整顯示門牌」、「預售屋簽約三十天內申報」、「成屋移轉登記時即登錄」、「登錄責任回歸買賣雙方」、「加重惡意登錄不實之罰則」等五大重點的實價登錄2.0,降低房市資訊不對稱的弊病,相關修法亦於去年五月送進立院審議。
豈知實價登錄修法進了立院後,過了一年都還出不了國會,正當大家對此感到疑惑時,就傳出國人最在乎的「完整揭露門牌」與「預售屋即時登錄」將從修法草案中下架,之後花次長也表示為加速修法進度,確實有此打算。
外界揣測,揭露門牌與預售屋即時登錄之所以功敗垂成,主因乃是業者反對,前者主要是顧及個資安全;後者則考量預售屋合約的操作空間大,不肖業者可利用假合約製造假行情進行登錄,待消費者遭誤導上鉤後再撤回作假的買賣交易,使官方平台淪為假資訊流竄的炒作幫兇,故業者認為不應貿然上路。
可是就本刊了解,業界雖對預售屋即時登錄頗為反彈,但並不排斥揭示完整門牌,一來是內政部花次長自己就曾為門牌的隱私問題背書;二來則是即使去識別化,民眾仍可透過資訊的交叉比對判別出物件的正確地址,所以是否揭露門牌,對市場的干擾不大,故有產學人士臆測,將揭露門牌從修法草案中移出,只是官方用來轉移預售屋即時登錄遭下架的障眼法罷了。

第二箭:健全租屋體系

相較第一箭射得歪歪斜斜,小英政府的房市政策第二箭顯得有效率多了。以改善租屋黑市為主軸的第二箭,重點放在訂定租賃專法,這部名為《租賃住宅市場發展及管理條例》的法案,已在二○一七年末完成立法,並於去年六月底正式上路,然而完成立法是否就能揭開租賃市場的晦暗黑布?答案似乎不容樂觀。

法規訂定差強人意

新立的租賃專法,雖載明了押金上限、房東房客之責任義務、參與包租代管的租稅優惠與爭議調處等重要事項,但外界亦相當在意的反歧視條款、漲租限制、租金納入實價登錄及攸關居安的消防安全條文則隻字未提,這樣的修法內容,連自家綠委都直言無助提升租市的品質與安全。
甚至該法還明言租賃住宅之租金不受《土地法》第九十七條限制,形同自宮了政府對房租不合理飛漲的合法管控手段,對照政策讓民眾「住得起」的初衷,不免讓人產生期待落空的失意。

包租代管反客為主

此外,官方雖將租賃專法視為管控租市的根本法規,但整部法案包括其相關的施行細則,逾半都著重包租代管業的扶植與管理,特別是眾所關注的母法罰則篇章,懲戒對象也幾乎只鎖定包租代管業者。
換言之,租賃專法對一般個體戶房東的約束少之又少,因此多數向個體戶房東租屋的房客,若遭遇租屋糾紛,維權手段仍以消保體系的法律途徑為主,可從租賃專法獲得的幫助十分有限。
再者,雖然政府的法規日臻完備,但看準官方無力也無意進行稽查,民間不乏我行我素的業者與個體戶房東,拒絕採用政府頒布的契約範本訂定租約,若官方始終無法祭出強而有力的執法手段,則租賃黑市將難有看見陽光的一天。

第三箭:建廿萬戶社宅

小英房市三箭的最後一箭,同時也是青年及弱勢群眾期盼最深的一箭,就是廣建佔總體住宅存量二‧五%的廿萬戶社會住宅。這廿萬戶社宅,十二萬戶由政府直接興建(含容積獎勵補充),八萬戶仰賴包租代管的空屋釋出,在蔡總統的首屆任期,預計應繳出直接興建四萬戶、包租代管四萬戶共八萬戶的成績單。

社宅成效疑似灌水

為了達成政策目標,蔡政府一上台便修正了住宅法,解決社宅的土地與資金需求,隨後也透過租賃專法的立法為包租代管建立體系。由於光立法就耗費不少時間,因此各界咸認不論是直接興建還是包租代管,蔡政府第一階段的建置績效都很難達陣。
就在眾人看衰之際,內政部竟聲稱第一階段由政府直接興建的四萬戶社宅,將提前於今年底達標,到了明年更可以「完成」五萬戶,但仔細檢視內政部的統計數據,便發覺其中必有緣故。
在內政部最新的統計中(詳見表一),全台新完工社宅不到七千戶,加計蔡政府上任前就存在的七千戶,全國可供居住的社宅僅一萬三千餘戶,除非今年底前政府火速蓋完近三萬戶,否則四年四萬戶如何實現?就算再把現正興建中的數量也納入計算,至年底最多也只能蓋出兩萬六千多戶社宅,何來提前達標之有?
眼尖的讀者或已發現端倪,假如內政部所謂的「完成」,是連規劃中的社宅也算進去,則今年完成四萬戶、明年推進至五萬戶就不是不可能的任務了,但這樣的算法是否合理?相信民眾心中自有評斷。

包租代管媒合稀少

社宅進度尚且可以畫餅充飢,但包租代管可就很難打腫臉充胖子了。原訂四年孵出四萬戶的包租代管計畫,截至目前為止,媒合件數只有三千多件(詳見表二),連向來講話很有自信的內政部長徐國勇,也坦言進度的確落後。
雖然內政部強調將加速推廣包租代管,但租賃業者直言,縱然政府已端出完善的稅賦優惠,民間房東對包租代管仍提不起勁,因為多數房東的租金所得乃隱性收入,本來就不用繳稅,加入包租代管反而為隱性收益增添曝光風險,難怪房東對此興致缺缺。



三箭已發惜未到靶

總體看來,小英當年所承諾的房市三箭確實都已射出,只不過有些還在空中飛,有些則壓根就射偏了;縱然箭未到靶、成果略顯掉漆,但小英政府在法制體系的建立上仍頗有建樹,若有機會再接再厲,說不定真能繳出合格的成績單。


【文/住展雜誌】

本文摘自2019年4月10日出刊之《住展雜誌》443期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「北市商圈弱肉強食」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
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