甩開衰運開香檳 這10區房價默默漲上來!

住展雜誌 2019/02/26 17:18(179天前)
別人笑房價太瘋癲,房價笑他人看不穿!當外界還誤以為房價仍在跌,卻有不少區域房價悄悄上揚。
房市蛋黃區、蛋白區的主客角色易位了嗎?以房地產慣性而論,大台北蛋黃區房價最抗跌、最保值,每當房價上揚時,總是蛋黃區先拉開漲價序幕,接著蛋白區才會啟動跟漲行情。然而,近期房價表現卻讓人跌破眼鏡。

逆勢上漲區 蛋白區居多

據《住展》統計,大台北主要行政區近一年房價漲跌,發現漲幅前十大行政區中,大多為蛋白區,而不再是由菁華區領漲。完全顛覆過去大眾印象中「蛋黃漲完蛋白漲、蛋白跌重蛋黃輕」的規律。
《住展》統計自二○一七年十月至一八年十月,大台北主要行政區新成屋、預售屋房價漲幅前十名,依序為大同、南港、新店、淡水、萬華、中山、大安、泰山、土城、新莊等區。其中,台北市蛋白區有大同、南港、萬華,新北市蛋白區則有淡水、泰山、土城等區進榜,榜上蛋白區數量達六個。
大同、南港是近一年來大台北房價漲幅最大的區域。其中,大同區房價由前年十月的七十點二萬/坪,漲至七四點五萬;南港則由六四點五萬/坪漲至六八點九萬/坪,兩區漲幅都是六點一%。這兩個蛋白區,竟成為近一年大台北房價漲幅之冠。



先跌先解脫 南港死豬彈

大同區近年房價漲勢最顯著的地方,一是近火車站的區塊,二是鄰中山區的區塊。近年火車站周邊區域,新建案賣點是「西區門戶計畫」與「雙子星」開發案的遠景,賣價突破天際。此外,鄰近中山區的捷運民權西路、雙連站周邊區域,雖然門牌是大同區,卻賣起中山區價格,因此推升整體房價。
幾年前,南港是北市房價較早下跌的區域之一,南軟與中研院一帶是下修程度較劇烈的區塊。正所謂早死早超生,南港房價先跌也先止穩,當房價修正到滿足點後,買盤已進場接手。其次,去年來南港近信義區的區塊,有幾件高價都更案開賣,也是房價上揚的因素之一。
漲幅第三名的新店,因央北重劃區建案賣價開低走高,且大坪林房價微揚、五峰重劃區及周邊房價止跌,近一年新建案房價漲約五點八%,惟安坑地區房價相對較弱。

自住客搶進 淡水房價紅

淡水是新北市房價較早跌價的行政區,尤以淡海新市鎮跌幅最大,輕軌沿線甚至遍布單價一字頭建案。但也因房價跌得很有感,吸引許多大台北輕移民買盤,一字頭建案逐漸變少,房價支撐變強。隨著淡海人口大量入住、影城題材兌現,生活機能成型,近一年房價反彈約五點三%。
萬華近一年房價漲約四點八%,擠進第五名。然而,萬華市況相當特殊,地段較好的北萬華建案打讓利牌,成交量大增;地段稍遜的南萬華頻頻出現高價案,價位高到不可思議,但成交量極小。從這種市況來看,萬華房價漲得太虛,支撐力不足。



非典型修正 蛋黃區失溫

第六、第七名分別是中山、大安區,是少數進榜的菁華蛋黃區,漲幅分別為四點二%、二點八%。第八、九、十名的泰山、土城與新莊,近年幾乎都是靠當地的自住買盤過活,尤以土城房市氣勢最強,呈現成交量、成交價雙升的榮景。而新莊經歷一波大修正後,房價出現反彈跡象。
整體來看,近幾年房市出現「非典型修正」,而特徵的其中之一,就是既有的「蛋白區房價跌幅比蛋黃區大」的慣性消失。也許,這只是短暫的意外,可能過幾年之後,房市慣性又會恢復與往常一樣。台灣房市雖然淺牒,但俗話說得好:「世上唯一不變的就是變」,正是近幾年台灣房市變化最好的註解。

【文/住展雜誌】

本文摘自2019年元月10日出刊之《住展雜誌》441期房市話題單元,同期內容除本文外,並有「低利房貸成癮症」、「老屋重建該走哪條路?」、「投資REITs輕鬆當房東」、「高雄進入「小香港」時代」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
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