公設比為何愈來愈高?

住展雜誌 2018/11/30 14:37(327天前)
公(共)設(施)在土地法中稱為「共同使用部分」,指一棟建築物當中非屬某一所有權人單獨使用,而係供其他人共同使用的範圍。

早期的建築物基本上公設只有樓梯間,但常被併入主建物內一起登記,所以常被人誤認為零公設,其實真正的室內面積只有登記權狀面積的百分之九十二,亦即梯廳部分的面積約佔了權狀面積的百分之八(雙拼公寓,單拼公寓會更大)。
八○年以後,華廈大樓愈來愈多,地下室成了標準配置,並計入公設坪數,這個時期公設開始納入登記,但與主建物區分做不同標記。這個時期的五至七層建築物公設比約為百分之八至十五,八至十二層建築物公設比則約為百分之十五至二十二。十二層以上建築物公設比約為百分之二十二至二十八。



消防法規不斷修正

九十二年蘆洲大囍市發生火災,故自九十四年七月八樓以上強制要有雙安全梯。之後,每回發生火災災害,消防單位就會修改消防法規,並進化到兩座逃生梯中有一座需考量到殘障人士的逃生需求,再加大了逃生樓梯所需的寬度、梯深,也因此增加了(逃生樓梯)的面積。除此之外,每一層樓的梯廳尺寸為了方便行動不便人士使用,也訂定了淨寬不得小於二公尺的規定,因此增加了梯廳面積的需求。

地面層上的公設面積其實光計算每一層樓的兩個樓梯(八層以上)、電梯、梯廳,就占了不少的公設比例(百分之二十以上),再加上屋頂突出物(電梯機房、水箱)的設置,以及地下室的台電配電室、電信機房、消防及緊急發電設備室、地下蓄水池、殘障車位等設置,這些公共設施所需的基本面積需求即已相當可觀,因此要期待公設比降低是有難度的。到民國壹百年以後,基本的公設比率已達百分之三十以上。



樓板面積小公設愈高

因為上述公共設施的基本面積是難以縮減的,因此當每層樓的樓板面積愈小時,公設面積相對於當層樓地板面積(權狀面積中的主建物+附屬建物)的比例就會愈高。以台北市的住宅為例,建蔽率上限是百分之四十五,新北市是百分之五十,因此,台北市的公設比例在同樣條件下,就會比新北市來得高。

建築細長公設比愈高

一般來說,建築物的形狀愈細長(高度與單層面積相比),公設比例愈高,主要因為電梯、樓梯、梯廳等公設面積佔該樓層當層樓地板面積的比重愈高所致。

車位分攤影響公設比

另一個會影響公設比例高低的是,地下室公設比例的高低,這一部分會和建商對地下室面積的分配方式有關,因為車位並不是按面積計價的。因此,當建商把地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分分攤做為全體共有的公設面積就會愈大,住戶權狀中分配到的公設比也會因此而增加。這一部分,相關法規很難精準地去做規範,而取決於市場慣例和建商的態度。

新制度使得虛坪減少

今年實施的建物測量新制,把地下室登記從以往的從牆壁外緣開始計算面積,改為從牆壁中心計算,再加上雨遮已經不能登記,因此,一○七年後申請建照的房子虛坪都將變少。
公共設施比例愈高,固然使得房屋權狀坪數中的虛坪愈多,但「可能」也意味著房屋的配套設施愈完善。至於其價值如何,就見仁見智、存乎人心了。

【文/住展雜誌】

本文摘自2018年11月5日出刊之《住展雜誌》439期房市話題單元,同期內容除本文外,並有「選後房市大激戰!」、「大型開發案 帶旺5區房市」、「買房子應具備的七大觀念」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

胡偉良博士。畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
華廈大樓愈來愈多,地下室成了標準配置。


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