有錢人口味變了 北市豪宅排名大洗牌

住展雜誌 2018/07/27 16:18(360天前)
這一波房市修正已逾三年,當,下修浪潮襲來,豪宅市場也不禁倒地。由於價格修正幅度不同,以及新豪宅勢力興起,北市各豪宅區塊出現大洗牌,大哥恐怕不再是大哥……
在台北市,信義計畫區、『天上的媽媽』天母地區,是大家傳統印象中、最貴的豪宅區。但實際上,北市持續有新的豪宅區塊崛起,價格頗有挑戰一哥的氣勢,而舊豪宅區因建案讓利衝擊,成交價反而變得弱勢。到底近期豪宅區塊價格表現如何、排名有什麼變化?且看以下分析。



天母地區 房市太封閉 一線變二線

北市傳統豪宅區塊中,天母是比較特別的一個,因區域內有不少外國大使館、駐台辦事處,還有日僑與美國學校,外國人士多,洋溢著濃濃的異國風情。
天母曾是北市一線豪宅區,但與其他豪宅區塊最大的不同點,在於天母屬於『封閉型房市』,約有八到九成的購屋者是天母在地人,外地人比例極少、僅占一到二成,而外地客又多與天母有地緣性關係,例如工作、原生地在天母等等。
由於天母房市封閉化程度愈來愈嚴重,無法像其他豪宅區一樣,廣為吸納各路客源,因此房市反轉時期降幅更為劇烈。現區域成交價最高者為「華固天鑄」,預售時成交單價約落在一四○萬至二○七萬,但因建商調價讓利,近期成交最低價降至一二三萬,降幅逾一成。若按此推算,則頂樓單價應該只剩一八○萬至一九○萬之間,失守二百萬大關。
「華固天鑄」降價幅度還算小的,天母其他頂級豪宅降幅更為劇烈,如「國泰天母」、「國揚天母」、「天母一莊」等社區,成交單價已落至一百萬至一二○萬之間。屋齡相對較久的「天墅」,單價更已跌破百萬。
與高峰時期相比,天母多數豪宅跌幅約十五%至二十%左右,現最高行情價不僅摸不著二百萬,多數豪宅成交單價甚至不到一二○萬。倘若不計「華固天鑄」,那麼天母已從一線豪宅區淪為二線。



敦化南北路 林蔭大道 供給稀少

敦化南、北路是北市最知名的林蔭大道之一,在多頭高峰時,敦化南路指標豪宅「元大栢悅」最高成交價達二七八萬,敦化北路豪宅「琢賦」最高單價為二二○萬。慶城街、興安街口的「文華苑」,最高單價則接近二一○萬。
惟房市反轉後,周邊豪宅社區最高成交價多失守二百萬/坪,唯一的特例是「華固名鑄」,最高成交單價達二一○至二二○萬,驚險守住一線豪宅的地位。



信義計畫區 大哥變老四 讓利等轉機

在多數人的印象中,信義計畫區是全台豪宅一哥。確實,在多頭時期,信義區頂級豪宅成交單價可達二五○萬至二九○萬,豪宅一哥並非浪得虛名。
但近二年來,信義計畫區內銷售中的豪宅紛紛加入讓利路線,如「琢白」、「文心信義」等成交單價多介於二百萬至二二○萬之間,與多頭時間降價逾二成以上。「皇翔御琚」則因堅持價格不讓利,所以成交較難。
信義計畫區豪宅價格降幅較大的關鍵,主要是供給量龐大,線上銷售(含潛銷)、和將公開的豪宅案多達六個,總案量逼近一千五百億,個案彼此間的競爭十分激烈,客源遭稀釋的狀況也較明顯。因此,當買家占據議價優勢,房價降幅就較大。
雖然價格降了,但均價還是站穩二百萬/坪之上;其次,七月有「冠德信義」、年底有「陶朱隱園」將陸續銷售,未來不排除有挑戰三百萬/坪的可能,一線豪宅區的地位仍未動搖。只不過,以最高成交價而言,現在的確輸給大直重劃區、大安森林公園與植物園等區塊,屈居第四。



植物園周邊 高低差很大 外卡變種子

植物園周邊豪宅區,原本連豪宅的『種子』球員都稱不上,只屬於『外卡』隊伍,因為這一帶豪宅成交最高價過不了一五○萬/坪。
直到「松濤苑」出現後,成交價從地球飛上外太空,頂樓單價暴衝到二六○萬。雖然外界認為頂樓戶是尹衍樑自己買下,價格參考性不高,但隨後售出的幾戶,成交單價落在二六○萬至二七○萬,價格比頂樓戶還高;若以樓層價差來看,近期成交價是不跌反漲!
「松濤苑」將植物園推上北市第三貴豪宅區塊,但若扣除該案,其他豪宅案如「皇翔紫鼎」,近期成交單價僅有九十萬至一一○萬之間,落差非常懸殊。
所以,植物園豪宅從外卡升到老三的地位,可以說是全靠「松濤苑」,其他建案很難複製。
大直重劃區 新富人聚落 有漲也有跌
大直重劃區雖是知名豪宅區,許多達官顯要都住在這裡,多個豪宅社區成交價超過二百萬/坪,躋身為北市一線豪宅區。
在一五年前,「代官山」創下二三二點七萬/坪新天價,其他豪宅社區高單價約落在一八○萬至二一○萬之間。但一五年以後,「代官山」最高單價為二一○萬,其他豪宅單價約落到一四○萬至二○九萬之間,降幅約一到二成不等。
比較例外的是「首泰月河」,價格不跌反漲,去年出現一八○萬/坪、創下該社區最高價紀錄。
另,「西華富邦」價格也很穩定,近期二十六樓面河戶成交單價約二一五至二一七萬、三十二樓面河戶成交單價約二五七萬,跟預售時的價格差距不大,幾乎沒有跌。依此推算,四十二樓頂樓戶成交單價應可達二九○萬,與多年前創下的歷史紀錄差不多。
受惠於「西華富邦」的加持,大直重劃區已擠進北市豪宅區塊前三強;如果扣除該案,其他豪宅最高價也有二百萬/坪的實力,列入一線豪宅區並不為過。



大安森林公園 媳婦熬成婆 小弟變大哥

雖然大安森林公園第一排,是大眾傳統印象中的豪宅區,但其實這一帶的成交價格連前五強都排不上。今年以前,唯一一筆成交價超過二百萬/坪的是「勤美璞真」,其他豪宅成交價只有『一字頭』。
不過,今年「勤美璞真」成交單價已跌破二百萬,每坪掉到一百八十幾萬,其他豪宅價格修正幅度從五%至十五%不等,成交價多位在一四○萬至一八○萬/坪。
如果以過去的成交價來說,大安森林公園第一排豪宅只能算小老弟,原因並不是大安森林公園地段不夠好,而是第一排豪宅案基地條件不夠優、土地面積小,所以蓋出來的房子多一棟挨著一棟,只有面公園戶別有廣闊視野,且社區規劃大多不夠高端。
但在「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」身上,上述缺點都不存在,再加上建案規劃已跳脫同區段豪宅等級,高樓層成交單價已達到二六○至二八○萬。按此價格推算,頂樓挑戰三百萬/坪應不成問題,可能成為最高價位的豪宅。
價格擴大 勢不可擋
從北市豪宅市況來看,豪宅新建案、舊社區價差擴大,是一個確立的趨勢。部份新豪宅因規劃特殊、跳脫市場區隔,即使創造天價仍有人買單;反觀一般豪宅受到房市修正拖累,而社區又沒什麼特殊賣點的話,價格免不了下挫的命運。
由於條件絕佳的新豪宅案陸續登場,舊豪宅社區則有感降價,預期今年豪宅買氣將比去年來得好。今年豪宅市場成交回溫,似乎值得期待!
本文摘自2018年7月5日出刊之《住展雜誌》435期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「花小錢保住血汗錢 履約保證大揭密」、「買哪更好賺?商辦投資新未來」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

天母屬於封閉型房市,房市反轉後價格修正較為劇烈。
近年來信義計畫區豪宅讓利幅度大,要衝高價只能靠新豪宅來救援。
大直重劃區靠著「西華富邦」加持,擠上北市豪宅區塊前三強。
北市豪宅市場,是否將在今年離開黑夜、迎接黎明呢?


【文/住展雜誌】

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