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捷運不再是票房保證?!

鉅亨網 2017/11/09 15:28(12天前)

文.莊孟翰 (淡江大學產業經濟系副教授、德明財經科技大學客座教授)

Q:軌道經濟迷人,周邊帶動的商機更是不在話下,因此,沿著軌道興建的房產一向炙手可熱,並成為兵家必爭之地。事實上,民國八十五年由文湖線、板南線開始帶動周邊房價鍍金,不過,捷運南北帶動商機也大異其趣,根據資料顯示,台北捷運每天約 202 萬的旅運人次,相較高雄約十五萬多的運輸量來看,差距相當大,也使得南北兩地捷運周邊房價差距甚大。

截至目前為止,雙北的捷運路網已越加趨於完善,不過,或許是在捷運趨近飽和情況下,過去「捷運沿線商機無限,購屋置產跟著捷運走」的榮景已不復見。對於捷運環狀線第一階段工程即將在明年底完工,沿線周邊房價表現似乎未如預期,因此,想請教莊教授,為何捷運沿線房價不再是票房保證?

A:捷運通車初期就曾出現「捷運金三角」的房價保證,包含台北市忠孝東西路、中華路、羅斯福路及復興南北路的範圍,隨著捷運陸續通車,區域內房價不斷飆升,根據國有土地標售資料顯示,2005 年當時每坪決標單價高達一百萬元以上的便有五十二筆,其中五十一筆皆鄰近捷運站,由此不難發現捷運周邊皆是房產交易熱絡區域。

進出人次影響周邊房價

譬如坐落中華路國軍英雄館旁的 166 坪國有地標售,當時便創下每坪 402 萬元的天價,也帶動了台北市精華地段的高級住宅,朝向每坪開價百萬元以上的豪宅規劃,最顯著的例子便是 2001 年仁愛路三段的「帝寶」,其後在台北市房價逐漸飆漲過程,新北市捷運各站可及之處也隨之水漲船高。

然而,根據房仲業者統計,2016 至 2017 年捷運機場線與環狀線沿線各站互有消長,不過卻是跌多漲少,種種跡象顯示,房市在重稅之下進入業者所謂的冰河期,即便是過去最抗跌的捷運宅,現今也已非房市保證。如再根據最新公布之九月捷運各站進出人次,以五千以下、五千至一萬,每五千作為一個級距,可以發現進出人次高低落差很大,這也直接影響該站的周邊房價。

事實上,北捷自 1996 年開始營運以來,共有五條主要路線,及兩條單站支線,路線共約 136.6 公里,營運車站不包含機場捷運線,約設有 108 個站點,進出熱點涵蓋幾個大站及轉運點,例如台北車站每日約 15 萬人次、西門站 68157 人次、忠孝新生站 31073 人次、南京復興站 35662 人次、忠孝復興站 46871 人次、中山站 38687 人次、台北 101/世貿站 30445 人次等。由以上資訊可以發現捷運熱點周邊皆有商圈相互帶動,包含忠孝復興、台北車站等。

另外,機場捷運每天運量約五萬多人次,沿線各站倘若只是路過、逕赴機場,鮮少下站人次做後盾,各站房價的漲跌幅度差距就會很大。

腹地不大、人口不多 房價難以支撐

至於最近眾所矚目的焦點,主要係針對機場及台北捷運陸續完工路段,包含重劃區推案量大,例如新莊副都心,另一則是捷運末端郊區,並非位於市中心,因此運量較少,例如淡水線的復興崗站及忠義站,此兩站每日進出僅約二至三千人次,其因在於當地居住人口較少。另外,文湖線的萬芳社區站每日進出僅 1935 人次,同樣是當地居住人口較少。

此外,同一路線上的辛亥及麟光兩站每日進出分別為 2744 人次及 3787 人次,該站點同樣也是腹地不大,房屋數量不多,人口也就相對較少。因此,購屋之前應先查詢各站旅運人次,並實地勘查之後再做定奪。

人潮較熱絡的捷運路線當以板南線為主軸,至於頂埔及土城因係末端,進出人數較少,其中可以亞東醫院站作為區隔。板南線沿線包含永寧─土城─海山─亞東醫院─府中─板橋─新埔─江子翠─龍山寺─西門─台北車站─善導寺─忠孝新生─忠孝復興─忠孝敦化─國父紀念館─市政府─永春─後山埤─昆陽─南港,這些站點怎麼算都有上萬人次進出,沿途更有多個站點商圈林立,譬如西門、台北車站、忠孝復興、忠孝敦化及市政府站等,如沿著這些站點找房子,房價自然是跟著水漲船高,買賣交易數量也就相對顯得稀少。

超漲超跌問題嚴重

過去捷運所到之處房價幾乎都是暴漲,因此,建商通常都會藉由捷運規劃中的站點刻意拉抬房價,不過一旦景氣衰退,沿線周邊房價就會跟著下降,倘若過去超漲,例如最近幾年桃園與林口房價炒得恨天高,相對下跌幅度也就超乎預期。而當別處僅跌 10%,捷運沿線跌幅就有可能超過 20%,譬如捷運機場線的長庚醫院站,因就診醫療因素,該站進出人次就偏高。

其他相較於通車以前,因土地徵收與道路交通尚未完備,跌幅也就較大,這也顯示,為何會有那麼多的個案訴求重點會以交通便捷及未來發展潛力為主要訴求。

央行當初打房,以限制貸款百分比的方式,特別針對三峽、林口及淡水這三區,房貸不能超過總價的五、六成,相較其他地區則可以貸到六至八成。雖然此一打房措施相當具有針對性,也成功壓抑投機炒作,以維持區域房價的穩定性,不過現階段在景氣低迷情勢下,部分捷運沿線房價則陸續出現超漲重跌,不再是票房保證,亦乃勢所必然。

購屋置產 捷運站一千公尺為首選

面臨房價跌勢,仍有不少民眾急於尋找適當的介入點,在此要不厭其煩的提醒,購屋之前一定要衡量自身負擔能力,除挑選適合地點外,並要詳閱相關房地履歷,若要購置捷運沿線周邊,則要特別注意旅運人次、行政區位等,當進出人次越多,房屋價格也就相對越高,其次,人口越密集,也才有可能形成較完備的生活圈。

因此,建議挑選捷運站一千公尺內為佳,若為公寓及中古屋,更應該考慮是否有都更的機會。當前雖然有些站點不再燙金,不過捷運周邊二手市場也相對較為流暢,購屋之前不妨優先列入考慮。

來源:《理財周刊》 898 期

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