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政府出面整合快 公辦都更指標案

住展雜誌 2022/11/21 16:00(78天前)


公辦都更,年底九合一選舉關鍵字;
政策牛肉一盤盤端出。
自《都更條例》上路以來,
北台灣又有哪些公辦都更案,值得一看?

◎文/成采錡  攝影/李世杰

公辦都更案因公有土地占多數,土地產權複雜度和整合難度相對民辦都更低,加上由政府出面主導,有助於提升地主信任並加快都更審查程序,自都更推動以來,公辦都更案進程往往比民辦案件快許多。見此,不少屋主寄望藉政府機關之力,突破地主意見分歧、重建資金難籌等困境,獲得結構安全的新家。

為加速老屋都更,各縣市政府推出相關方案,如台北市針對不具市場性、推動困難的案件,以公辦都更二.○專案處理,新北市則由行政法人住都中心推進防救災改建需求迫切,但條件不吸引業者的老屋進行重建。隨著公辦都更模式開始擴展至私有財產比例較高案件,本期《住展》盤點北台灣歷年曾在房市嶄露頭角的指標公辦都更案,一探各案規劃細節。

政府代拆第一案

台北市因房價水準高,持續吸引開發商進場整合都更案,唯實施者與不同意戶的拉鋸戰,往往使都更整合曠日廢時,不少屋主期望政府可依法代為拆除,使重建計畫順利進行。位在文山景美地區的公辦都更案「華非第凡內」,便是全國首起由政府代拆的都更案。

「華非第凡內」由華非建設擔任實施者,將羅斯福路六段上的市有眷舍及周邊建物,改建為地上十八層、地下四層的電梯大樓,規劃一百多個住宅單位、八戶店面,由於基地六六.三九%為公有土地,北市府分回三九戶作公營住宅、五戶店面作托嬰中心和北市動產質借處等機構的據點。二○○九年,建商分回戶以預售型態銷售,平均開價五九萬元/坪,屬當時的區段高檔,不過到了二○二○年,該社區已出現七字頭成交單價。

相對於同時期陷入諸多爭議的士林民辦都更案「文林苑」,「華非第凡內」能順利由政府代拆並重建,不同意戶的數量及其態度是重要關鍵。近期,北市府接獲代拆申請後,則會先與實施者、住戶磋商,確保地主訴求都能被妥善處理。

成交單價最高案

近年全台房價漲幅明顯,在基期已高的北市,開價百萬新案更是遍地開花,位處精華地段的公辦都更案,亦不免受營建成本及市場行情上揚影響,開出高價。近年已進入市場銷售的公辦都更案中,便以位於信義光復南路上的「全坤X101」實登成交均價一六○.六萬元,為目前全台成交單價最貴的公辦都更案。

「全坤X101」基地北面信義路四段、西鄰光復南路,距信義計畫區不遠,規劃興建地上十五層、地下四層的住商大樓,地主北市府分回一至九樓的店面、辦公室單位,出資者全坤建設則在二○二○年第四季,將十樓以上的分回戶釋出市場銷售。據估計,該案房地更新前價值約二一.一八億元,待建案完工,總價值將達四五.七四億元,增幅達一一五.九六%。

不過,在「全坤X101」完工前,全台最貴都更案的頭銜便有機會易主,因位在西區門戶計畫核心的E1、E2街廓公辦都更案已完成招商,由冠德建設領銜的合作聯盟為最優申請人,全案總銷預計可達七五○億元;信義兒福B1-2及B3-2基地公辦都更案也完成綜合評選,由大陸建設獲得最優申請人資格,將在今年第四季簽約。

大陳社區領頭羊

產權複雜往往是導致都更案整合緩慢的關鍵原因。發展歷史超過六○年的永和大陳社區,違建、占用他人土地問題嚴重,光是釐清居民是否持有土地、建物所有權,便是項大工程。新北市府在此啟動公辦都更時,把面積達八.二公頃的都更範圍分為七個更新單元,目前唯一完成重建的,是基地鄰永平路的單元二,新社區名為「勝開大地」。

「勝開大地」基地面積逾三千坪,儘管公有土地占比達五三%,私地主仍超過二百人,且基地上的違建戶數高於合法建物數。歷經多年整合,該案順利取得全數住戶同意,由開晟建設擔任實施者,建造三棟樓高達二十九層的住宅大樓,戶數達七○三戶,於二○二○年正式落成。

據統計,「勝開大地」成屋後,近一年平均成交價已來到六七.五萬元/坪,這不僅回報單元二地主的等待,也提升其他地主參與都更的意願,目前大陳社區單元三、五、六、七公辦都更案,皆已完成招商。

桃首宗公辦都更

相對於雙北公辦都更案屢傳招商成功,桃園老社區的重建路顯得漫長許多。在桃園,若建商想推案,比起整合費時的老建物,多會優先選擇重劃區土地,而相對親民的房價水準,也讓建商和地主更難在分回比例上取得共識,導致桃園都更推動成效不佳。

此前提下,桃園第一宗公辦都更案更具指標意義。由營建署和桃園市府合作推動的「麗昇陽」,位於中壢中興巷、中榮路和康樂路所圍街廓,是桃園首件簽約且最早開工的公辦都更案,由昇陽建設擔任實施者,規劃興建二棟樓高二十層的大樓。

「麗昇陽」低樓層將由中壢派出所進駐,並規劃市民活動中心等公益設施,另有九四戶將作為警消社宅。建商分回戶則在二○二一年底進場銷售,因基地面中壢國小且距車站不遠,該案銷況頗佳,最新成交均價四一.一萬元/坪。

台日品牌建商聯手

公辦都更案招商對於實施者設有財務能力資格條件,故能獲得最優申請人資格的業者,往往來頭不小。「新竹市北區崙子段都更案」便因為最優申請人是由國泰建設和日商台灣三井不動產聯手拿下,成為新竹近期最受矚目的公辦都更案。

「新竹市北區崙子段都更案」位在延平路一段、經國路口角地,分為二塊基地,商業區基地約二千一百坪,住宅區基地面積約二千三百多坪,合計面積超過四千坪;全案預計今年十二月簽約,將打造五棟住宅大樓,並於低樓層引進商業設施。

自行實施都更案增

由於近年成形的公辦都更案,基地具一定規模且多位於精華地段,若有住宅戶別釋出銷售,成交價多屬區段高檔,使主導都更案的政府單位易遭質疑,淪炒房幫兇。

對此,近期出現不少由地方政府自行實施的都更案,如北市大同「斯文首善」、桃園「正光路案」等,此方式可讓政府土地完整保留。只是,不透過招商引入民間資金,便代表重建經費須由市府編列,整合工作也得由基層人員辛苦推動,這並非是所有地方政府都能承受之重。

要有效率的推動都更,還是需要民間資金加入;比起市府自籌自建,建置公開透明的地主、政府、建商三方合作管道,才是加快城市更新的根本之道。


近年公辦都更案因基地具規模且多位於精華地段,銷況普遍不差。


永和大陳社區違建、占用他人土地問題嚴重,房地產權相當複雜。


桃園因房價水準親民,民辦都更案推動難度相對高。
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