成本漲不停 房價還回得去嗎?

住展雜誌 2022/09/07 10:04(80天前)







【文/住展房屋網】


現在賣得快的案子會哭!因為後面營建成本還會繼續漲,有些案子乾脆棄單,賠違約金也不賣,都怪營建、土地成本持續漲不停,苦了購屋族,房價還有回去的一天嗎?

通膨與疫情嚴峻,以及營建成本、土地成本不斷上漲,建商為了反應成本持續調漲房價。然國際情勢不定,疫情未緩,在這樣的情勢下,房價還有機會回得去嗎?

根據內政部地政司的公告土地現值與漲幅,六都近五年漲幅最多的是台北市八.一四%,其次是台南市七.九九%、桃園市六.七六%,若把時間拉長至十年,像是桃園市、台中市的漲幅都已超過五成,土地成本漲成這樣,也是主要影響房價上漲因素之一。

物以稀為貴 地價漲不停

以近年幾筆土地交易來看,全台北中南土地成本持續飆漲。六月十五日信義房屋旗下的信義開發,以一二.七億元標下高雄楠梓區藍田中段三六一號的一八○○坪土地,得標每坪單價為七○.九萬元,溢價率達四四.二%,且刷新該區段過往最高成交價每坪六一.七萬元,漲幅一五%。

今年五月底,位於台中市惠來路二段的五七二坪土地,由遠雄集團旗下子公司齊興建設,以總價十九.二四億元購入,每坪單價高達三三六萬元,該土地使用分區為『新六』,擁有六○○%的容積,也是造成它創新高的原因之一,單價則來到歷年第三高,更是今年上半年台中的新地王。

接下來我們看台北的土地交易,北投士林科技園區,去年四月由華固建設以總價一八.○七億元,每坪單價二六○萬元購得軟橋段一塊六九五.○七坪的住宅用地,該地段在二○一八年每坪約一五○萬元,三年漲幅逾七成。

地嚇嚇叫 建商哀哀叫

台大土木系教授詹穎雯斬釘截鐵地說,「土地上漲是一個明確的事實,土地交易主要是跟房價、景氣熱度有很大的連動關係,經過一段時間消化處理後,政府才去調整土地公告現值,所以它是一個果。」因此,實際情形恐怕漲的比公告現值還要來得多。

土地真正漲得兇的地方,立信建設董事長賴運興認為,應該是台中、台南、新竹,其次是高雄、桃園,它們的漲幅都高於新北、台北,尤其這段期間主要是跟著產業走,還有原本基期低的全部往上漲了,以前被低估的區域現在都在漲,超乎之前的預期。

現況是很多建商都在找適合的土地,但業者反應普遍開價都太貴,變成建商不敢買,即使現在進場買土地,具體什麼時候推案都不知道。元啟建設董事長劉立宏說,「土地的問題,現在是奇貨可居,隨便地主喊價,只要有人有需求,不得不做就得進場。」

重劃區取得早 獲利空間大

雖然建商可以投入都更、危老市場,降低土地取得成本,但由於現在營建成本不斷飆漲,使得這類推案有很大的變數,因為原本建商估的建造成本太低,沒料到造價成本漲太兇,很多案子變成不能做。劉立宏說,都更、危老合建案的土地取得成本相較低,但整合推案至少要三年以上,時間太久,根本無法掌握成本,所以並非首選。

而推案量大的重劃區,居多是由大型建商或區域型建商來取得土地,詹穎雯說,這類的建商他們是有計畫的在取得土地,甚至取得土地都是在重劃程序之前,相對取得土地的成本就非常低,經過很長一段時間,養地後再推案,未來增值與獲利空間就比較大。

雖然成本面漲劇烈,但因政府打房政策如禁止預售換約、央行購地貸款限制十八個月內必須動工等措施,使得建商縮手購地。賴運興說,「雖然現在土地成交有一半快要不見了,但這是短期,大家看到目前的國際情勢在調整而已,不過現在什麼都在缺的情況下,房價要往下修,我認為機率是沒有。」

成本落差太大 賠違約金也不賣

目前市場上出現部份建商毀約不賣的案例,畢竟一兩年前賣出去的房子,跟現在的房價相差太多,且造價成本又飆漲三、四成,大多建商顧及商譽如期開工與完工,但對於不在意社會觀感的建商來說,收了訂金就得想辦法去退掉。

賴運興表示,「現在趕快賣的會哭!因為變成你的成本在後面,還沒有發包,即便建商想跟營建廠商預定整體發包,對方也不要,因為他們也跟我們一樣遇到相同的問題,所以只能階段性,不能一次大量發包。」

從指數的長期趨勢來看(詳見圖),各類指數已近乎是不可逆的走向,以金屬類五年前同期的指數相比,從一○八漲到一七一,漲幅五八.三%;其他型鋼類、鋼板類、鋼筋類、預拌混凝土類,五年漲幅分別為六三.六%、五五.○%、六九.四%、五六.二%,五年漲幅最高的是鋼筋類近七成。

原物料到底還會漲多久?詹穎雯說,「這很難講。原本我們以為石油會大漲,但現在看起來又有一些機制可以調整,所以油價並沒有預期上漲的那麼多;可是像鋼跟水泥生產都需用到煤炭,煤炭上漲跟國際航運的漲價,對營建成本來說就是直接成本的上漲,所以鋼跟水泥短時間內還會持續上漲。」

另一個值得關注的是預拌混凝土的價格,現在還沒有反應水泥的上漲,因此今年下半年預拌混凝土很有可能還會再漲,所以短時間內原物料整體價格恐難下跌。

減緩不至反轉 有行無市拉鋸戰

最後,房價是否會有反轉的機會呢?詹穎雯認為跟區域有關,這一兩年很大的漲幅是在南部,特別是像台積電這種大投資案產生的效益,造成區域房價看漲,再來是一些新興區域,例如竹北,還有一種就是現有大都會區的上漲;如果是屬於高科技產業投資所造成的上漲,這裡面投機成分大,受影響會最大;如果是大都會區,以目前整體景氣一直在好轉的情形下,可能會減緩,但不至於會有反轉的現象。

最終,還是要回歸到市場的供需面,現階段比較混亂的情形,有些建商可能會在這一波營建成本上漲的過程中繼續漲價,但是消費者會持觀望態度,彼此呈現拉鋸戰,房市可能趨向量縮價漲。

本文摘自2022年7月5日出刊之《住展雜誌》479期專題開講單元,同期內容除本文外,並有「疫立不搖房市活口區」、「新重劃區機能大評比」、「大台北未來指標捷運站」、「房價還回得去嗎」、「店面市場滿血復活」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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