想買又怕受傷害? 地上權宅 入手決勝點

住展雜誌 2022/01/06 15:15(171天前)







【文/住展雜誌】


北市精華區地上權宅建案再現,價格相對低、卻無土地所有權,民眾到底可不可以入手?要注意哪些重點才不會虧?住展以貸款、持有成本、收益切入,帶您了解地上權宅應該怎麼買……

搭上房市熱潮,最近台北市精華區又出現一批地上權住宅新案。面對地上權宅,民眾總有一種『想買又怕受傷害』的心情:低門檻即可入住精華區的條件,讓不少民眾蠢蠢欲動,但無土地所有權的特性,卻又讓人萬分猶豫。究竟地上權宅可不可以買?怎麼買才不會虧?住展為您一次解答。

貸款不易 應評估負擔力

要知道地上權宅『可不可以買?怎麼買?』,必須先了解地上權宅『是什麼?』地上權住宅簡單來說,是一種沒有『土地所有權』的住宅形式,土地由政府以五十或七十年的期限『租』給建商,建商在上頭蓋屋銷售。租來的土地無法交易,能買賣的僅有『地上物』(也就是住宅)的『使用權』或『所有權』。

依據交易標的不同,地上權宅又可以分為『使用權宅』和『地上權宅』兩類。前者交易後,消費者只能取得建物的使用憑證,而沒有建物及土地所有權,形式上類似和建商簽訂長期租約。由於只有使用權,沒有房地作為抵押擔保品,因此消費者在購入『使用權宅』時,無法申請房貸,僅能以公司貸、或透過建商向銀行貸款再轉貸的形式取得資金,利率都較一般所有權宅高,過去市場接受度其實並不高。

相較而言,目前一般所稱的『地上權宅』,屋主雖未持有土地,但還是會取得『建物所有權』、有房屋所有權狀,在民法上可以作為申請房貸的擔保品。不過,中華民國地政士公會榮譽理事長王進祥表示,地上權宅由於具使用年限,時間到了就得歸還給政府,因此銀行的放貸條件通常還是會比一般所有權住宅差,民眾進場前應先評估自身負擔能力。

關於放貸條件問題,王進祥認為,這其實多少和銀行體系對地上權宅的理解不足、難以估算資產價值有關。對此,中華民國不動產估價師公會近期召集專家,擬定『地上權不動產於金融機構設定抵押權估價報告書範本』,將提供給銀行做為地上權放貸時的估價準則。

『我們的目的在於讓銀行理解地上權住宅實際的價值估算』中華民國不動產估價師公會估價評議委員會執行秘書連琳育說:『一旦銀行知道如何去面對它,就不會避之唯恐不及。』未來銀行普遍採用後,銀行及購屋者都將獲得更充足的保障。

地租較高 做好損益估算

購買地上權宅還必須將『持有成本』納入考量,『地租』是其中關鍵。民眾購買地上權住宅,雖不持有土地,但卻是由建商向政府租下土地,因此相較於所有權宅要繳納『地價稅』,地上權宅則要繳『地租金』。

地租的基準為公告或申報地價,自二〇一六年之後,採『部分固定、部分浮動』方式計算。根據國產署規定,地租年息為一至五%,專家表示,目前一般落在三.五%,其中二.五%是以決標當年地價作為基準,一%則會隨每年公告地價浮動。

地上權宅價格雖然較市價低,但地租卻拉高了持有成本,王進祥表示,比起一般所有權自用住宅的地價稅(千分之二),地上權宅的地租(千分之三十五)足足高出十多倍。

對於地上權宅地租高昂、且由買方負擔,王進祥認為,相關資訊應該在銷售過程、契約內容中完整揭露:『如果契約公開透明,相關條款都有寫清楚,也給人足夠時間審閱,消費者就能自行評估損益。』

由海沃創意行銷目前銷售的地上權案「虹耀今采」便是奉行這樣的原則,海沃行銷總經理林家睿說明,包含銀行貸款、地租、建商義務等資訊,都在契約書中完整揭露,該案簽約時更有公證人到場為契約做公證。這些措施,目的都在明確界定買賣雙方的權利義務,避免額外糾紛。

出租保值 地段最是關鍵

回到最一開始的問題:地上權宅可不可以買?怎麼買才不會虧?無論是專家、還是業者,都認為最終的決定因素仍在房地產的基本課題:『地段』。

許多人會擔心地上權宅『不保值』,林家睿表示:『不過,當大環境房價是往上拉的時候,好地段的地上權宅,價值當然也會跟著提高。』因此,若不單單只看折舊及年限,而能將地段是否精華、未來是否續漲納入考量,地上權宅仍能有充足收益。連琳育也認為,用出租的角度來看,地上權宅地段、坪數規劃,若都符合市場需求,一樣會有不錯投報率。

其實,在地上權宅『值不值得買』的議題上,最沒有爭議的入手目的,大概就是『投資出租』。一般民眾會擔心地上權宅沒有土地、不會保值,但對於租客來說,『他不會管你的來源是什麼、年限剩多久,只會看你維護得好不好、租金是否合理。』林家睿說。維護得好的,租金甚至可以開在區域行情高點,擁有高投報率。

至於自住需求,連琳育則認為,想要用相對低價進駐精華區,並且不執著於土地所有權、傳家需求的民眾,地上權宅其實是選項之一。林家睿也進一步提到,首購族若考慮未來換屋,其實原本的地上權宅還是可以轉為出租,持續獲得收益:『你的地段好、收租穩定,到最後其實也不一定會想要轉手賣掉。』

三個要點 出手前多注意

綜上所述,地上權住宅『當然可以買』,但民眾在真正出手之前,基於地上權宅的特殊性,還是得先評估幾個要點,才能買得安心:一、自備款及未來本利的負擔能力;二、持有成本會不會過高;三、地上權住宅的地段是否能創造足夠收益。注意這些要點,精準計算損益,才能確保買得值得。
 

本文摘自2021年10月5日出刊之《住展雜誌》470期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「打房豬隊友 竟助漲房價」、「桃捷潛力樞紐」、「地上權宅入手決勝點」、「竹北輕軌買房戰略筆記」、「牛年房價 蛋白蛋殼漲更大」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

FB留言