安全為老屋變身 搭上都更重建列車

住展雜誌 2022/01/05 11:30(172天前)



【文/住展雜誌】


老舊房屋普遍有七大類不同危險抗災抗震能力不足、缺乏消防安全設施,部分地區土壤液化問題、海砂屋、順向坡及結構已損毀或平面配置不佳等。

國內老舊房屋比例不斷在攀升,這類建築對於生命及財產都將造成相當大的威脅,使得民眾逐漸重視居住的建築物是否安全,進而採取危老重建或因應政府都更政策。

然而在實務上,經常獲得許多民眾的疑惑與反饋,其中,地主最在乎的是,重建後的房子有沒有等於或大於現有房子的室內面積、自身和其他所有權人權值占比的差異,以及對於實施者或代理實施者的不信任等,使得推動重建過程的溝通交流如同關卡般交疊且迂迴往復。

但大部分的地主對於重建作業比較陌生,難免心生防備,又或者是生活需求狀態不同,暫時無餘力處理,所以不能一概而論的去認定哪一種辦法是最好的,只能盡可能符合地主需求促成共識,以獲得最大效益。

重建過程中的每個意見和想法都沒有絕對的對與錯,「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發提醒,考慮到台灣位處於地震帶,更應重視房屋的結構是否安全,將原本危險老舊的房屋參與重建更新成讓人安心的安全好宅,才是房屋重建更新的最主要目的。

重建模式有三種

包括合建、委建及近期較常聽到的全案管理。所謂「合建」是地主提供土地,建設公司提供資金來共同興建房屋,重建期間所有的責任、費用、風險、收支皆由建設公司概括承受。地主只需等候建築完成依照合約所訂之比例分配回房地並繳納稅賦即可。在目前成熟的信託建經機制之下,是相對安全保守的選項之一,不過位處容積率不高的地區採合建分配,確實難以符合重建後分回原室內面積的期待,再加上和建設公司分配後,室內面積勢必會減少,除非地主以價值提升為目的或土地持分大、房價高,條件如此得天獨厚的地區,才有可能達到所謂的室內面積不變。

另一種方式則是選擇「委建」或「全案管理」進行重建,前述模式的基本架構是由地主自行出資,委託代理實施者完成重建,「委建」是代理實施者編列風險管理費之後連同專業管理總價承攬,「全案管理」則是代理實施者僅負責專業管理,地主自行承擔風險管理費。其中「風險管理費」係指重建過程中產生的物價波動、損鄰、缺失罰鍰...等不預期支出,如果沒有動用就是結案後的利潤,但天災人禍的發生確實不是我們能預料的事情。

重建風險要注意

所謂「顯性風險」即是大家都知道已發生的事情,譬如民國二○二○年新冠肺炎疫情爆發持續至今,影響全球環境甚鉅,勞動力減少和嚴密的城市安全防護使得商業行為限縮,經濟大受影響,隨後造成缺工缺料迫使營建成本在短短一年間漲破三成,形成預售屋紛紛停售或調高售價,建案工程面臨無法發包開工的狀況。

另,早先送出重建計畫和建造執照的重建案也一樣,實施單位因為成本上漲,沒有辦法以當初所協議的分配比例或委建價格承接,只能選擇解約或拖延來應對,對地主而言倘若拖過重建計畫為期一年的時效,則須再花一次費用重新申請,同時也會失去時程獎勵給予的容積,如此窘況讓地主們急得跳腳,只好向其他全案管理單位尋求協助。

此時就潛藏「隱性風險」,由於大部分的地主對重建的環節不甚瞭解,一個重建案是由很多專業單位構築而成,代理實施者必須瞭解每個專業單位的費用合理性和風險控制點,當各單位提供資料後還要核實正確性並將各項專業介面銜接整合,前置作業完成後緊接要開始動工,營造施工是全案成本占比最高、直接反映建築品質的部分,所以建議地主需透過長期密切的溝通,去瞭解委託的單位是否有能力完成託付,讓案件順利完成。

慎選建商更安全

現在大家都知道此刻將老屋重建可以提升市容、生活機能和價值提升,如果重建後以自住自用為考量,就是提升生活環境獲得更便利更安全的新房子;以投資角度為考量,即是重建完成就將房產銷售實現利益後轉作其他投資,從正向的角度來看,如何選擇對未來都會有益處。

但一個重建案的誕生必須經過許多繁雜的過程,從起頭的溝通整合、財務規劃,直到重建送件、營造採發檢討,到工法導入拆、建、使照申請等,必須在每一項步驟以相應合約執行安全管控,譬如信託合約內的「續建機制」、營造合約內的「拋棄書」族繁不及備載,建議挑選好的建設公司或委建團隊,重建過程凡事透明公開公正,則可大幅降低不必要風險發生,實現重建後獲得更安全、放心的住居期待。

作者:戴雲發
台灣建築安全履歷協會理事長
消基會房屋委員會委員

本文摘自2021年8月5日出刊之《住展雜誌》468期房市話題單元,同期內容除本文外,並有「楊玉全:打房反讓財團坐大」、「別買到青春痘屋!」、「搭上都更重建列車」、「質感灰階譜經典 光影迤邐恬美悠居」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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