漲勢擋不住-營建成本飆 房價回不去

住展雜誌 2022/01/04 15:30(136天前)











【文/住展雜誌】


不只市場需求拉抬房價,許多跡象更進一步顯示,近期的房價漲勢也來自成本推動。在不少營建物料、勞動力都仰賴國外的現況下,業者無奈吸收成本、民眾難以負擔高價,主政者應正視高房價的複雜因素……

從二〇二〇年第四季到二〇二一年第二季,由於房地產市況熱絡,房價漲勢明顯,引起中央多次「關切」,無論是央行逐次加強房市信用管制、內政部去年推動的實價登錄二.〇版本、財政部將房地合一稅修嚴,都強調是精準「打炒房」。不過,這樣的舉措,卻也可能將房地產價格上漲的問題,簡化歸因至市場中的投機客,而未能看見更多複雜因素。

北台灣房價確實持續上漲,但原因並不只是市場上的投機客。根據《住展》實地走訪各大案場,不少業者都表示,由於缺工、缺料問題嚴重,營建成本漲勢明顯,使新建案、待售房屋都不得不跟著調漲價格。也就是說,不只是市場需求大、拉抬房價,根據業者的說法,漲勢很大一部份也來自成本推動。

工料漲翻天 業者苦吸收

業者口中提到的營建成本上漲,到底有多明顯?最直接的,就是參考主計處逐月公布的營造工程物價指數(詳見圖一)。在營造工程物價總指數方面,二〇二一年四月較去年同期增加了九.一%,其中勞務類指數增加六.〇五%,材料類指數更是增加了一〇.九六%,而且,無論是總指數還是分項指數,年漲幅都是五年來最高,且高出不少。

營建成本大漲,業者叫苦連天,不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明對此就舉例說明:以台北市每坪一百萬元房價的都更或危老合建案而言,扣除地主補貼,建商實際的收益僅約三十%;他估算,基地面積四百多坪的SRC結構建物,近期每坪造價大約已上漲六萬元,若要維持收益不變,回推每坪售價就要上漲二十萬元。

「房價每坪一百萬元的建案,有辦法轉嫁這每坪二十萬元給消費者嗎?」于俊明直言,不要說是漲二十%,以目前的情勢而言,甚至連漲價五%的空間都沒有。

重要營建材 多仰賴國外

在營建業各項成本中,原物料的漲勢是最明顯的。台灣礦產資源稀缺,不少大宗物資仰賴國外進口,因此價格受國際情勢影響不小。而近年由於環保意識抬頭,國際鋼鐵出口大國紛紛減產,使得供給稀缺;再加上疫情趨緩後,各國營建、製造業對鋼鐵的需求提升,帶動整體鋼價上漲(詳見圖二)。

截至五月中旬,國內鋼鐵大廠豐興,鋼筋的價格已經連續八週上漲,且最近一次的漲幅更高達四%,為近年罕見。對於營建相關產業而言,具重要地位的鋼筋及型鋼,每公噸分別已漲至二.二四及二.七萬元。觀察主計處公布的營造工程物價指數,鋼筋、型鋼近一年內的漲幅,更分別高達三六.一八%及二一.〇二%。

相較於前兩者,同樣也是營建重要資材的混凝土,雖然如同台灣營建研究院營建管理組組長謝政達表示的那樣:「沒有一直漲,價格高高低低,處在平穩的線上」,但近期卻有蠢動之勢。

由於環保因素,中央過去要求水泥廠減少國內產量,因此近幾年台灣水泥需求十分仰賴國外。而在近日船運價格提升,再加上全台工程案量成長、需求增加,水泥價格日前也傳出將要調漲。

對此,台灣區預拌混凝土工業同業公會理事長劉福財日前在媒體中公開表示,由於國內砂石供給增加、灰飛價格則由標售改為固定底價、爐石也確定不漲,因此「呼籲會員廠商自行吸收成本,今年不漲價」。然而,觀察營建工程物價指數,水泥價格在五年內,也漲了二八.九一%,未來會不會繼續隨國際趨勢上漲,還有待觀察。

謝政達進一步補充,由於鋼筋、水泥的生產過程,對於能源的需求很高,「所以國際煤礦、石油等能源漲價,水泥、鋼筋也會跟著漲」。無論是原物料本身,還是能源帶動的價格抬升,都反映出台灣營建物料仰賴國外進口的無奈。

勞動力短缺 只能靠這招?

台灣營建業得仰賴國外的,不只是原物料,還有勞動力。謝政達表示,在近期高科技業廠辦、公共建設,以及民間住宅工程三方積極開發、搶工的情況下,缺工問題變得十分嚴重。

對於營建業勞動力不足,五十甲建設總經理劉仁廷認為,中央應視情況放寬外籍移工投入民間營建工程,他指出,國內人力若是本就不足,那麼即便提高工資,缺工的問題仍然難以解決。

事實上,營建署在去年就有向勞動部提案,欲開放一般民間住宅、商辦大樓案引進移工,不過勞動部對此只建議優先媒合本國勞工,去年僅有公共工程兩度放寬聘僱移工門檻。

不過,針對全面性的缺工窘境,行政院近期對於開放移工,開始有進一步動作。行政院在三月召開跨部會會議,決議放寬民間工程申請移工的規定,除了刪除工程總計畫一百億元以上的限制,並將個別工程門檻由十億元調降至兩億元,且同一僱主同時承建兩個五千萬元的工程,可合併申請,預計將在七月上路。

然而,這次放寬標準,只限定在七大項政府獎勵民間興建的工程,並不是所有民間工程都適用,這些項目包括「交通建設及共同管道」、「觀光遊憩設施」、「運動設施」、「都市計畫範圍為內公共設施用地」、「工業、商業及科技設施」、「都市更新事業計畫工程」與「都市老舊建築物重建計畫工程」等。

此番政策改動,除了都更及危老建案之外,多數一般民間住宅建案仍並未被允許申請移工,不過對此,劉仁廷卻認為,只要有開放,就是契機;「如果今天開放的移工,能讓南科對於勞工的需求趨緩,相對地就一定會有部分勞工回流到一般建案,紓解整體缺工壓力。」

缺養成機制 人力現斷層

不只是整體人數不足,劉仁廷進一步觀察台灣營建業缺工狀況,發現其中更有年齡結構上的斷層問題:「大部分年輕人不願意做,現在都是老一輩的人在工地,這個問題已經很久了。」

這也是謝政達一直以來感到憂心的,他認為移工或許能暫時紓緩勞動力不足的壓力,但並不是長遠之計。一方面,由於營建產業受景氣好壞循環影響大,前期引進的移工,若遇上工程案量縮減、開工數少的階段,反而可能壓縮到國內基層勞動力的就業機會;另一方面,若營建業工人的不足只能由移工補充,這點卻也正反映出了台灣勞動力分配的不均衡狀態。

此外,台灣營建業目前缺的「工」,也不單單只有基層勞動力,「從技術人員、管理人員,到技術工、普通工,其實都缺,」謝政達表示。事實上,在勞動部最新公布的二〇二一年第三季人力需求調查中,也顯示營建工程業對於「技術員及助理專業人員」的需求並不低。

為了吸引民眾投入營建業,勞動部於二〇二〇年九月推出「鼓勵失業勞工受僱營造業工作試辦計畫」,給予失業、並在之後受僱於營建業的勞工每月五千至七千元、最長十八個月的就業獎勵。不過即便如此,願意投入的民眾仍不多。

要解決這個問題,謝政達認為,除了吸引民眾投入相關產業、引進移工等短期補救措施,長期而言,專業人員的短缺,更要靠政府的教育培訓。他表示,「主政者要怎麼去做人才的培育,才是最重要的。」過去營建管理人員、技術人員的養成,一方面是透過技職體系,另一方面則是透過學徒制;但在台灣輕技職、重高教,以及學徒制沒落的現況下,此類人力已有明顯斷層。

成本面助漲 政府應重視

營建業缺工、缺料帶來嚴重的成本上漲問題,主政者難以改善現況,最無奈的或許就是業者和民眾。面對不斷上漲、難以估算的成本,業者的推案策略也有可能改變,例如考慮緩下腳步,原先可能推出的預售案,會等到成屋再銷售。劉仁廷指出:「將推案模式轉為『先建後售』或『邊建邊售』,成本和售價才較能即時連動。」

無奈的是,就像于俊明提到的,成本的抬升往往難以全部轉為售價。劉仁廷就表示,面對營建成本上漲,業者大多時候只能和營造廠協商,盡可能讓漲幅不要太高。若遇到不得不漲,建設公司本身更可能吸收部份成本,減少收益。

不過,針對轉嫁到房價上的營造成本,劉仁廷也進一步觀察到,其實市場上不少消費者已有認知、能接受。「對於具剛性需求的民眾而言,會覺得要趕快出來買,否則真的一路漲上去,會越來越難負擔。」劉仁廷說。

無論是從數據,還是業者的說法來看,這波房價漲勢確實有部分是來自成本推動。雖然會有多大程度反映在房價上,並不容易計算,不過民眾購屋時,確實得將此因素納進考量。而相關政府單位也應該正視既有的缺工、缺料問題,在祭出房市調控政策的同時,也不忘該關注的,尚有最源頭的勞務及材料成本。

本文摘自2021年7月5日出刊之《住展雜誌》467期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「營建成本飆 房價回不去」、「央行限貸令絕殺房市」、「高雄人氣溜滑梯 只能力拚928?」、「台中推案急踩煞車 獵地潮續發威」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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