選舉年拚買房 928檔重點搶先爆

住展雜誌 2018/09/21 16:55(305天前)
每年房市重量級、壓軸的九二八檔,在鬼月結束後,即將熱熱鬧鬧登場。由於今年九二八檔期,接近九合一大選,建商推案冷熱與市況的好壞,將是下半年房市最受關注的議題。

傳統民俗月是台灣房市傳統淡季,經過淡季之後,緊接迎來房市九二八檔;九二八檔從九月中、下旬延續到十月份,期間有中秋節、教師節、雙十國慶等節日,假期多、氣氛好,是北台灣傳統的推案與購屋旺季。

不過,今年十一月底恰好遇到全國九合一大選,與九二八檔時間太過接近,而國人對政治高度熱衷,通常遇到選舉,專注力就會被吸引過去。在選舉影響之下,是否會削弱建商推案意願、買氣會不會驟然轉冷?大家都迫切想知道答案。
從本刊目前掌握的市場調查資訊來看,業者大多表示今年選舉與往年不一樣,候選人都未提出打房政策,不僅嗅不到肅殺氣氛,甚至還聞到濃濃的善意;所謂善意,是指新任內政部長徐國勇提出的『九成房貸措施』,給予首購族八成銀行貸款、一成信保基金貸款,民眾僅需一成自備款就能買房子,降低他們的購屋負擔。

雖然九成房貸措施在輿論抨擊之下,短期內不會上路,但未來是否會重起爐灶尚難預料。起碼,這已經改變過去選舉拿房地產『祭旗』的慣例,轉向房市遞送『橄欖枝』,因而被部份業者解讀為救市的訊號,並認為是房市潛在利多之一。
政策趨於友善,再加上今年買賣移轉棟數較去年增加,建商推案意願水漲船高。據本刊統計,北台灣今年上半年推案量持續上修,已突破五千八百億元;而這股強勁的推案潮,似乎有延續到九二八檔的可能。

尤其是一些具備指標性的區域,市況強弱可能會成為下半年房市、乃至於選後房市風向球,確實值得觀察。





 


信義計畫區 六大豪宅 房市指標

雖然信義計畫區在九二八檔可能沒有新建案釋出,但不可否認的,信義計畫區已成為豪宅密度最高、討論度最熱烈的重劃區之一。

目前,線上銷售中的建案有大陸建設的「琢白」、冠德建設「冠德信義」、皇翔建設「皇翔御琚」、寶豐隆「信義首席公館」、文心建設「文心信義」,以及預計於年底開賣的「陶朱隱園」。

六大豪宅案量逼近一千五百億,是台北市豪宅供給量最大的區塊;如果要看豪宅市場是否回溫,信義計畫區市況具有高度指標性。目前來看,區內房市仍籠罩在讓利氛圍當中,還未回到價量齊揚的軌道上。

未來市場關注的焦點,聚焦在「陶朱隱園」的銷售狀況,以及成交價格會不會突破三百萬/坪。究竟外傳每戶逾十億的超高價,是空穴來風還是真有其事?答案很快的將揭曉。






 


央北重劃區 突破重圍 開低走高

新店中央新村北側重劃區,簡稱央北重劃區;央北除了土地標售熱絡,令各界眼睛為之一亮外,其建案成交價格開低走高,與其他區域降價換成交的市況截然不同,更讓不少人跌破眼鏡。

在品牌建商加持之下,央北新建案成交價格從最早的五十萬/坪初頭,到現在成功站上六十萬/坪。雖然六字頭房價已經快要與新店市中心並駕齊驅,但意外的是不只在地客買單,就連外來客也能接受如此高價,所以線上建案銷售都開出紅盤,成為北台灣少數成交量與成交價連袂走高的地方。

不過,因現在建案數量不多,競爭壓力還不算大,九二檔又將有「希爾登ONE HOUSE」、「波爾多2-樂菲莊園」、「鑫怡央北案」等建案加入銷售行列,總銷金額高達一六○億。若加上已經開賣的「國泰豐格」、「全陽大璽」與「國美中央新村」等案,總體供給量將持續擴張。後市能否維持價量齊揚的格局,將是下一步追蹤的重點。



江翠北側重劃區 推案狂潮 源源不絕

板橋江翠北側重劃區因建案普遍讓利,成交價約四十萬/坪初頭,價格打響名號後,成為新北市近二年來最熱絡的購屋熱點區。

江翠北側重劃區推案量一向很大,而且還看不到停止的跡象。從民俗月前到九二八檔,新建案源源不斷開出,包括「江匯」、「國泰朋」、「國美翠亨村」、「新外灘-瀚疆」、「鑫怡案」等案,案量逾百億以上。

現在區內成交價頗為混亂,商辦成交單價約三十七至四十萬、一般住宅約四十萬至四十五萬,少部份品牌建商能賣到五字頭。然而,近期新推出的建案價位並不便宜,是否意味著江翠北側房價將進入爬升段?業者自己也很關注。

新莊區 絕處逢生 房市復燃?

近年來,新莊無論是房價走勢、或是市況表現,都是較為疲弱的地區之一。因此,業者推案意願並不高,甚至有的業者不作開發,索性將自己手上的土地賣掉套現。

但今年九二八檔期,氛圍似乎有點轉變,預計推出的建案有變多的跡象,例如「健弘思源路案」、「遠雄首藝」、「SUPER5」等案,總案量達百億,與上半年推案冷冷清清的狀態相比,似乎有絕處逢生的味道。

由於前一波多頭時期,新莊房市供給量龐大,建案銷售速度緩慢,多數建商不願推出新建案。此次九二八檔,新莊將出現一小波推案潮,代表建商已經逐漸回復信心,推出建案來測試市場;假如銷售成績不錯,或許代表新莊房市將走出谷底。

選舉年檔期 三種可能性

依照過去選舉年經驗,依市況的不同,通常可以推敲出後續房市趨勢,有較高的機率猜測出選後房市的走向。

假設在經濟、政治等外部環境不變的前提下,選舉年房市表現的一種可能,是『打房、買氣變差』,又或者『打房、買氣持平或增加』,但因今年政府並未祭出新的打房政策,除非九月到十一月間,官方意外提出打房措施,否則上述選項皆不存在。

另一個可能,『未打房、買氣變差』;這個狀況最常發生,因為選舉前二到三個月,房市成交會比較平淡,買氣下滑是正常現象。如果市況如此,那麼選後房市走向就較難預料。

第三個可能,『未打房,買氣持平或上揚』;若出現這個狀況,透露出房市『淡季不淡』。若買氣未因選舉而轉弱,代表買方需求豐沛、購屋意願積極,不會因選舉而擱置或推遲買房計畫,那麼選後房市轉強的可能性將大幅提升。
房市上或下 現在最關鍵

換言之,選前二到三個月,正是明年房市方向最關鍵的觀察期。如果買氣續旺,那麼房市反彈向上的時機點將愈來愈近,長達四年的修正期可望結束。但若買氣走緩,房市前景恐怕仍混沌不明,殊難預料了。

【文/住展雜誌】

本文摘自2018年9月5日出刊之《住展雜誌》437期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「北台灣3都房價大PK」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
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