花小錢保住血汗錢 履約保證大揭祕

住展雜誌 2018/07/27 16:37(297天前)
買預售屋怕建商落跑,買新成屋不用怕?錯!最高安全守則,「成屋履約保證」絕不能少。但履約保證流程會不會很複雜、要花費多少?其次,有了履約保證就真的安全、沒有問題嗎?其實背後大有學問喔。
一般民眾買預售屋,最怕遇到建商房子蓋一半落跑,買房積蓄血本無歸。但買新成屋、中古屋就比較有保障嗎?非也!
近期以來,中古屋買賣詐騙案例頻傳,有的是假賣家坑買方,騙了訂金或頭期款就人間消失;有的是假買家訛詐賣方,只付頭期款,取得賣方信任後將房屋過戶,過戶後不付尾款,卻立刻將房屋拿去抵押貸款。



買新建案要認清履保類型

不僅中古屋市場詐騙情事層出不窮,就連新建案也出現幾件爭議案例,例如北市萬華、桃園龜山等地,都傳出民眾付了頭期款、或是付清現金購屋,但卻無法交屋過戶。
上述消息揭露之後,民眾討論焦點反而是「預售屋風險高」、「預售屋要有履約保證才能買」等等。但民眾多誤以為,只要是新建案就該有預售屋履約保證,但實際上建案若已是「成屋」(指興建完成並取得使用執照的房屋),就不適用預售屋履約保證。
換言之,如果某新成屋建案的業者,向消費者標榜自己擁有預售屋履約保證,恐怕別有用心。
成屋履約保證是什麼?
所以,即使買成屋也不見得百分百安全;若不想被騙走血汗錢,還是花點小錢作成屋履約保證(以下簡稱履保)。
所謂成屋履保,就是「不動產買賣價金信託」,說白話點,就是保證賣方拿得到賣房子的錢、買方可以順利取得房屋產權。
目前國內提供服務的機構,大致可分為銀行、建築經理公司(俗稱建經公司)、或銀行參股成立的建經公司等三大系統。三個系統最大的差異,在於銀行、或銀行參股的建經公司承作的履保,專戶會進行信託,信託專戶屬於獨立財產,必須依契約約定,或買、賣雙方共同指示才能撥款。
但房仲系統提供的履保,有的有信託、有的則沒有信託。若是未信託的專戶,雖然冠上履保的名稱,但實際上是一般帳戶,帳戶所有權為建經公司所有,帳戶內的款項可能會遭到不肖人士私自挪用,民眾要特別注意。
履保流程
無論民眾選擇哪家銀行、建經公司的履保,運作流程大同小異。以下是履保流程圖解。
簽約:簽訂「信託履保專用之不動產買賣契約書」、「買賣價金信託履約保證申請書」、「收執保證書」、「存匯款提示卡」、「依約給付權利書」等文件。簽約後↓賣方交給代書不動產權狀、買方將訂金匯入信託專戶。
用印:需準備印章、印鑑證明、戶籍謄本,賣方需出示房屋稅與地價稅單正本。
完稅:買方完成銀行指定撥款手續,將房貸匯入信託專戶。賣方繳清稅費,或可依契約從信託專戶扣繳稅費。
過戶:代書辦理完成產權移轉。
點交:買方取得不動產權狀、房屋鑰匙,並確認屋況無誤。若有保留尾款,點交無誤後應將尾款匯入專戶中。最後,雙方簽訂「房地點交證明書」、「信託專戶收支明細確認書」等文件。
結案:賣方確認售屋款項無誤。



收費標準比一比

不同系統所提供的履約保證,收費上會有所差異。房仲旗下的建經公司,如永慶房屋的合泰建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀不動產的泛太建經等,履約保證費用幾乎都是房屋成交總價的萬分之六,而費用由買、賣雙方各負擔一半。以一間二千萬的房子為例,作履約保證要一萬二千元,買、賣雙方各自付六千元。
唯一不同的是信義房屋旗下的安信建經、安新建經,凡透過信義房屋仲介的物件,一概提供免費的履約保證服務,是目前唯一不收取履約保證費用的房仲公司。然而,該公司履保並非信託專戶,民眾需自行衡量利弊得失。
銀行或銀行參股的建經公司,收費落差較大,收取房屋成交總價的萬分之二到萬分之六不等的費用。乍看之下,收取費率似乎較低,但銀行大多有設定最低收費,各銀行履保每筆最低收費從二千五百元至六千元不等,民眾還是得多多比較。
即使銀行履保會設定每筆最低收費,但與房仲旗下的建經公司相比,銀行系統的費率更有彈性、通常也比較划算。有的銀行最高費率只有萬分之五、有的銀行則依成交總價帶分數個級距,每個級距收取不同費率、有的銀行則留有個別議價的空間。
以華南銀行為例,一千萬以下的履保費率僅收萬分之五(但每筆最低收費為三千元),總價一千萬至三千萬則收萬分之四,總價愈高,則費率愈低。若是總價超過一億以上,則費率有機會談到萬分之三以下。
履保收取費率的差異,除了會因不同銀行、不同總價而有所差別外,「時間」也會影響到費率。大多數履保的時間都設定為三個月,如果買、賣雙方無法在三個月內完成交易,就得申請延長期限,那麼費率就會往上加。



房仲履保的爭議

履約保證對民眾買、賣房屋多了一層保障,按理說應該是有利而無害,不過房仲系統承作的履約保證卻遭受不小的批評,其爭議主要源自於三個地方。
第一、「多一層保障還是多扒一層皮?」房仲公司每搓合一件成交,已收取總價百分之六的仲介費,而房仲旗下建經公司提供履約保證,又收取總價萬分之六費用,等於仲介費賺一手、履保費又賺一手。
爭議的重點,在於仲介的義務是什麼?如果仲介只負責搓合,沒有其他義務,則額外收取履保費用算是合理。但如果仲介有責任確保買、賣雙方交易順利完成,而履保是保證交易不出槌的措施,則該費用就應該包括在仲介費裡,不應額外收取。
消基會就曾抨擊,房仲收取高額佣金,本該負起保管價金、承擔雙方委託之責任,但如今買、賣雙方卻要另外付錢,實在太不合理。
第二、「履保專戶信託了沒?」不管是銀行或建經公司,履保專戶必需要信託,才能專款專用,保障買、賣雙方權益。但卻有部份房仲旗下建經公司的履保專戶未經信託,而是掛在公司名下,如有內控不良,遭到不肖人士挪用,將造成客戶損失。
因此,不管您選擇哪間公司的履保服務,一定要確保專戶有無信託!
第三、「履保到底保障誰?」由於部份房仲旗下建經公司履保專戶未經信託,專戶所有權是建經公司所有,建經公司逕自從專戶挪用款項的爭議屢有所聞。
以履保的精神而言,專戶內的錢應該要專款專用,拿來支付給賣方,但卻有些房仲旗下的建經公司在房屋還沒過戶前,就先從專戶中提走仲介費。而房仲多聲稱契約中早已詳載規定,並不違法。
更有甚者,先前還曾發生買方因故反悔要中止交易,買方認為交易未完成,想取回履保專戶內的錢,卻發現金額短少,原來是建經公司已先扣除仲介費,最後只能鬧上法院。諸如此類的情事,讓外界質疑履保到底是保障民眾?還是保障房仲?






別和人性對賭

民眾如果想避免發生上述情況,其實可以選擇銀行系統的履保,相對有保障,費用也較低。若房仲強硬要求必須用指定建經公司履保,或者建商不願作履保,民眾可以拒絕或去買其他房子。
履保是一個重要的保障機制,民眾既然花了上千萬買一間房子,不應為了節省數千元而不作履保,選擇賭運氣、與人性對賭。若是賭輸了,那就因小失大了!
本文摘自2018年7月5日出刊之《住展雜誌》435期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「買哪更好賺?商辦投資新未來」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!


【文/住展雜誌】
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