掌握趨勢就掌握錢潮 獲利新模式 複合式開發

住展雜誌 2018/05/22 17:21(335天前)
對建商而言,房子蓋好後賣掉現金就入袋,通常是獲利最快、且穩定的方式。但近年來建案套現速度緩慢,另一種新的經營模式—複合式開發快速興起;雖然複合式開發乍看之下並不難,但裡頭卻有不少學問,沒有想像中那麼容易……
一般民眾買房子之前,往往會先參考建案規劃;有的人喜歡純住宅社區,有的人喜歡一樓有店面,有的則偏好全棟住商混合。
對建商而言,不論哪一種開發類型,它們都具備同一種開發與獲利模式,那就是『產權賣斷、回收現金』。在台灣,可以說九成九的建商都依循這八字訣的開發模式,買進土地、蓋好房子,接著把房子賣掉換進現金,然後再拿錢去買土地,不斷循環的錢滾錢。




建商不再侷限於只賣房子

但並不是每家建商都謹守這個宿命不變,他們轉了方向,改作起「複合式開發」的生意。很多人會把複合式開發與傳統的『住商混合』型建案混淆,誤以為二種性質相同,但其實差異頗大。
複合式開發與傳統住商混合大樓最大的差異有二個,第一個是出入動線分離,住宅、商場各自有獨立的出入動線,比較不會有傳統住商混合大樓出入份子複雜的問題,外人也不易潛入住宅區內。
第二,商業空間通常不會賣斷,且產權完整且獨立、並隸屬於開發商,開發商藉由對外招商的方式來吸引商家、飯店進駐,與住宅社區管理完全分開,社區居民卻可以享受商業空間帶來的便利性、機能性。
換言之,複合式開發案的處理模式,就是把建案的住宅賣掉、取得現金,但建案裡商業空間的部份則拿來出租、賺取穩定的租金收益,或者與進駐廠商約定『包底抽成』,除了收定額租金外,還能對達標的營業額抽成。




複合式開發夯的六個理由

但問題來了,建商為什麼不單純賣房子就好,卻要轉向跨入複合式開發?
「跨入複合式開發,『因應房市景氣變化』是其中原因之一」大陸建設董事長張良吉說得坦白。他解釋,先前房市景氣好、房子好賣,經營商業設施相對有風險,但現在住宅市場並不是那麼安全,大家必須想方設法來創造收益。
大陸建設目前手上的二件投資案「Taipei Sky Tower」與「琢豐」,都是走複合式開發路線。但張良吉表示,「琢豐」算是個無心插柳之作;一開始是北市府希望「琢豐」增加商業設施樓地板面積,我們同意市府建議,畢竟捷運松江南京站旁有這麼一塊大又完整的土地相當難得,如果多點商業設施空間以提升這一帶的生活機能性,我們也樂觀其成。
最終,大陸建設選擇與寒舍集團合作,「琢豐」一到九樓委由寒舍經營,未來將開設為精品飯店,該案社區住戶還可以享有免費使用飯店游泳池的福利。
建商投入複合式開發,除了因應景氣變化和配合政府政策之外,海悅廣告總經理王俊傑提出促使建商轉戰複合式開發案的『四個可能』。
王俊傑指出,第一種可能是『為了找出路』,例如淡海新市鎮內的開發案,因為供給量大、競爭者眾,若能有知名商家的加持,容易有加分效果。第二是『考量長期收益』,開發案部份比例作為商業設施能夠收取穩定租金,長年下來投報率並不差;如「土城日月光」開發案,若是經營得好,宛如養一隻金雞母。
第三,『用完容積』,有時容積太多,若通通蓋成住宅,量體又太龐大,於是規劃為商業空間就成為一種手段。最後一個可能,目的在『提升生活機能以增加建案的開發價值』,尤其在生活機能較不足的地方,若社區樓下就有一些商家,會比較容易吸引購屋族的青睞。




跨入門檻低但經營難度高

雖然複合式開發案是建商獲利的另一個門路,但要做得有聲有色並不容易。較成功的案例,或許是日勝生旗下的「京站」。「京站」不僅使用權住宅順利脫手,以「QSquare」為主要商業空間的時尚廣場股票登錄興櫃,還計畫年底前申請上市或上櫃。
自古以來,商場上總是幾家歡樂幾家愁,並不是所有複合式開發案都能像「京站」如此風光,多的是失敗空置的案例。
張良吉表示,早年地下室屬於防空避難空間,不算容積,所以北市當時有不少大樓地下室空間都很大,可是實際上卻用不到,業者就把這些空間租給商家,算是複合式開發的雛型。
然而,適合地下室的業種沒那麼廣泛,商家經營不易,承租意願不高,很多大樓地下室就陷入長期空置的窘境,到現在仍可看到北市有些老大樓地下室閒置,無人承租。
複合式開發案中的商業空間,對於該建案的影響就如同水一樣,水能載舟,亦能覆舟。商業空間就是複合式開發案的靈魂,住宅則是外表;靈魂要散發出光芒,住宅才能夠有迷人的風采。
張良吉強調,複合式開發案成功的關鍵,必需要把商業空間經營得好;如果發展蓬勃,對建案就會大大加分。反之,若進駐的商家稀疏、甚至長期空置,就會呈現一副『稀微』(台語)景氣,恐怕會拖累同棟房價。
買到經營不善的複合式開發案,肯定是購屋者的噩夢,因為同社區內的商業設施空空盪盪,觀感既不舒服,房價恐怕也沒什麼增值空間。因此,如何挑選有未來性、有增值性的複合式建案,肯定是購屋者要先上的第一堂課!
王俊傑建議,購買複合式開發案的最高原則,就是『建商品牌與信譽』;因為品牌建商重視永續經營與企業責任,才會在商場經營管理上下足功夫,而『管理決定複合式開發案的長期價值』。
雖然複合式開發推案潮方興未艾,規模也不斷放大,但張良吉認為,這類開發案商場不必求大,因為這類商場未來會走向『地區型消費』。再者,複合式開發看似容易做,但其實知易行難,很多know-how與細節需要足夠經驗去克服。若缺乏專業團隊的奧援,儘量不考慮自營,招商委外經營會較為適合。
不過,招商也是一門大學問,必需根據每一建案的地點、個別條件,去尋找適合的廠商。其次,商場內必需要有大品牌、高人氣的指標店家進駐,由他們扮演『帶路雞』的角色,比較容易聚集人氣。這就是為什麼有些建案要與知名影城、飯店合作,合作一旦談成,就可贏在起跑點了。

房價增值性看商場的興衰

民眾若想買複合式開發案的房子,必需先暸解到它的特質。因為複合式開發案與一般建案不同,一般建案價格起落與房市景氣關係較大,但複合式開發案的房價消漲,與商業設施發展榮枯有密切連結;商業設施越優質、管理越好,則住戶越便利,房子越值錢。
面對複合式開發案的興起,不少購屋者趨之若騖,目前北市內的相關建案銷售多開出紅盤,成交價比周邊一般建案還高。至於是否值得,那就得看未來的經營團隊了。
本文摘自2018年5月5日出刊之《住展雜誌》433期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「獲利新模式 複合式開發」、「二○一八豪宅轉運年?」、「大坪數產品供給增加」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!


【文/住展雜誌】
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