房市多空論戰:李同榮PK顏炳立

Money錢 2018/03/05 11:41(288天前)
2018房地產即將落底?

2017年全台灣房地產成交量26.6萬戶,年增7%。兩位房市專家對後市看法迥異:李同榮樂觀以待,顏炳立直指現狀是「溫水煮青蛙」。不管你傾向哪一派,都該學習估算合理價。



台灣房地產市場自2014年見到高點,是否已經止跌回溫,至今眾說紛紜。戴德梁行董事總經理顏炳立1月表示,很多人預測房市2017年會落底,他只能回以「碗糕」二個字(意指不可能),理由是現在的房市沒有重大利空,沒有恐慌性殺盤,就不會見底。

他直白地說,2017年房市這麼冷,是因為人性的貪婪,屋主想賺多、買家想便宜,永遠沒有交集,而2018年也不會有太大改變,「讓利、跌價、量縮」不可免,房市只能用「坡很陡」來形容。

不過,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮持不同意見,他樂觀說,指標區域的台北市大安區,2017年第4季成交量已經落底,若2018年台北市房價持續盤穩,就可確立北市房價脫離谷底。

二大房市專家對2018年房地產是否落底,看法截然不同,目前市場預估,台灣最快6月即將升息,究竟房地產何時會止跌回升?買賣雙方要有什麼因應策略?《Money錢》分別邀請顏炳立及李同榮細說分明。


顏炳立:今年是讓利、降價、量縮年

2014年下半年提出房市將經歷「8年寒冬」,顏炳立指的是「前4年緩跌,後4年盤整」。回頭來看,房市從2015年開始起跌至今已進入第4年,也是緩跌階段的最後一年,可以確定的是,明年(2019)一定比今年更好,因為更接近谷底了。

這一波房地產高點約落在2013下半年至2014年上半年間,後來2年看空聲音才慢慢增大,並引發2016年的「讓利風」,其中又以開出4字頭的板橋「江翠ONE」預售案最具代表性。

預售屋的價格類似「期貨」概念,從建商從開始蓋房到完工交屋,快則2年半,慢則3年,因此預售屋成交價就是重要的指標,如果連預售開價都無法往上衝,代表建商對市場看法保守,因為只要預售一降價,會壓迫銷售中的新成屋,再進一步壓縮中古屋的價格。

顏炳立堅持「2017年房市不是底部、2018年要再觀察」,依據的是官方的買賣登記移轉棟數(成交量),「雖然成交量是落後指標,但從成交量的變化的確能找到房地產落底的訊號。」他強調,根據內政部2016年買賣移轉登記棟數統計,全年成交量為24.5萬棟,2017年成交量26.6萬棟,成長約7%。

年成交量30萬戶
才是關鍵指標

2016年的新低量,推估是因建商都抱持以拖待變、遞延推案的態度,投資客也傾向延後交屋,受到「該交屋而未交屋」的遞延影響,推升2017年成交量,因此,不能排除多出的2萬戶交易可能是「虛胖」,因此必須再搭配2018年成交數據,才能確立底部。

他說,2018、2019年的成交量多來自2015~2016年預售案,是建商讓利最兇、也是自住買方出手的時間,若2018及2019年的成交量再回到24萬~25萬棟間,幾乎就能確認「虛胖」的案子已被消化,並確認這是底部量。

「即便確認底部,也不代表馬上起漲。」過去10年,台灣房產平均每年交易均量在35萬~37萬戶間,若成交量無法放大到30萬戶,代表人氣尚未從量縮慢慢進入盤整期,而盤整期才是自住客可以安心進場的時間點。

顏炳立認為,目前市場就像「溫水煮青蛙」,除非出現大利空才可能加速趕底,否則疲弱是常態,預估價格再跌1成才會有明顯買盤進場,預期北市蛋黃區投報率2.8%~3%、蛋白區3.3%~3.8%,外縣市則要拉高至4%,才會有投資客想介入。

李同榮:房價要回落到2011年才是合理價

這幾年來李同榮提出不少十分準確的預測,他曾經在2011年2月大膽預估台北市房價在2014第4季可能出現反轉;2015年當市場一片悲觀之際,他主張台北市將在2017年第4季率先止跌。

如今回頭檢視,這一波領跌的台北市房地產似乎已經落底了,李同榮甚至預估,2018年下半年臺灣房市可望全面復甦。

他明確指出,除非發生金融風暴與戰亂,否則,房市恐慌性殺盤根本不可能出現,因為這一波房市起漲是因為利率偏低,建商與持有多戶房產者的口袋都很深,而且大部分投資客早有警覺,已於2014年之前撤離。

跟顏炳立不同的是,李同榮採用「季成交量」來判斷落底的時間點,他說,全台交易量老早於2016年第1季創下季量43,182戶的見底量,從這個時候起,房市的交易量逐步回升,雖然價格仍然在緩跌中,但是量能卻也逐步擴增,這代表自住買盤正在慢慢進駐。

台北市觀望買盤累積
今年將有自住需求潮

此外,他比對台北市近3年半成交量與全國的占比,2010年北市交易量占全國的15%,但到了2016、2017年交易占比急縮到只剩8.8%,「顯示累積太多觀望買盤」,因而推估2018年北市將有自住需求潮,交易量可望大幅度反彈。

「但成交量落底,並不代表價格已落底。」李同榮說,落底後要再搭配量能觀察。因為房地產修正有4部曲,先從價格反轉向下、成交量萎縮、殺價取量、加速趕底,全國僅有大安區出現「有殺價取量」的現象。

根據吉家網統計,台北市房價平均單價自2014年第2季高點65.7萬元,回到2017年第3季的52.5萬元,幾乎回到2011年第3季的51.9萬元,修正2成,但新北市及中南部縣市的價格仍未回到2011年,預估仍有機會補跌至今年第2季。

因此,李同榮認為,2018年第3季房市全面止跌,並進入1至2年盤整期。


撰文:劉育菁

全文未完,完整內容請見《Money錢》2018年3月號第126期
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