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從衛生紙搶購潮 看2018年房市的多與空

理財周刊 2018/03/15 16:32(37天前)



最近國際紙漿價格遽漲,導致市場頻傳衛生紙可能於三月中旬調漲一成到三成,造成民眾瘋狂搶購,雖然行政院消保處緊急說明,已與家樂福、大潤發、愛買跟全聯等四大賣場進行瞭解,業者承諾在三月中旬前價格不會變動,亦不會囤貨,因此,民眾不用恐慌搶購。而一般民眾最基本的聯想便是物價上漲的後遺症是什麼。

Q:最近原物料價格陸續調漲,通膨疑慮日益攀升,導致一般民眾除物價之外,更擔心後續效應是否持續擴大?過去,房市與黃金經常與抗通膨畫上等號,而成為資金最佳避風港,但在目前房市景氣不佳的時空背景下,房市是否能再現往日風光,又該如何看待二○一八年通膨背景下的房市變化?請教莊教授的看法。

A:雖然行政院消保處已出面說明衛生紙供貨情況,不過如果連麥當勞、派克雞排、胖老爹等速食,星巴克、50嵐等飲品都已調漲,甚至連普拿疼等感冒藥漲幅都高達二至三成,實在很難讓一般民眾不搶購衛生紙!

其實,民眾瘋搶衛生紙的主要原因係緣於民國六○至七○年代「油價→物價→房價」連動之刻板印象,所產生的預期心理,筆者據此再查閱石油輸出國家組織《OPEC Basket Price》每桶油價,今年一月二日六四.八四美元,三月九日六一.九五美元,足見這一波衛生紙搶購潮應僅止於此,不會再持續擴大而延燒至房價。

按國內房價於二○一五年急轉直下,雖然不少業者預期二○一八年會觸底,或認為現在已經觸底,不過從建商仍大打讓利廣告觀察,顯然房市仍未觸底。

二○一八年房市空大於多
─答案就在推案量、銷售率、議價空間、銷售天數、銀行壞帳


根據住展雜誌之統計資訊,二○一五至二○一七年北台灣推案量合計二兆五千億元,平均銷售率不到四成,亦即至少還有一兆五千億元待售餘屋。另外,二○一七年北台灣預售新成屋市場總規劃戶數為六萬八六六四戶,可售戶數為四萬五八二○戶,累計售出一萬七三五五戶,剩餘二萬八四六五戶,平均銷售率約三七.八八%,至於台北市雖僅推出三五四八戶,惟銷售率約三二.七八%,新北市推出一萬九九三九戶,銷售率約三八.六九%,由此顯見市場仍處於空大於多之情況極為明顯。

另外,根據房仲業者統計,台北市二○一七年議價空間較前一年減少○.七%,銷售天數增加十六天,亦即議價空間每變動一個百分點,將造成買賣雙方多磨合二二.八五天,遠高於其他五都,由此顯見市場景氣未如一般預期無疑(見附表)。

其次,如再由一銀房貸壞帳金額從二○一六年第四季七.三一億元一路攀升至二○一七年第四季的十三.四億元,年增八三%;華南銀則從二○一六年第二季衝破十億元,而在去年第三季達到十四.三八億元高點。凡此,都是房市未見曙光最直接之佐證。

台灣房市「四高」問題依舊在

台灣房市詭異的現象,也令去年七月應邀來台演講的諾貝爾經濟學獎得主席勒教授(Robert James Shiller)備感訝異,其因在於台灣同時存在「高房價」、「高自有率」及「高空屋率」現象。

其實,台灣房市不僅三高,甚至還存在「高公設比」,當四高同時存在,尤其此際正值景氣低迷,復又少子化與高齡化之後遺症將逐漸顯現,可以想見的是,未來房市景氣應該還是存在空大於多的現實問題。

稅制改變 由多轉空

台灣過去房價高懸不墜,主要係緣於二○○八年全球金融海嘯前後,為提振房市景氣,政府陸續進行三次大降稅,堪稱有史以來最大的降稅幅度,對於房地產市場就像加了煤炭的高速列車,更加速了房價上漲。

低利環境,再加上財務槓桿的運用,最經典案例不外頂新以一%自備款買下當時台北市最高房價的豪宅「帝寶」,此外,也出現雄獅旅行社位於忠孝東路與復興南路口二十幾坪的黃金店面,每月租金居然高達百萬元,由此顯見投機客炒房的嚴重性。

有鑒於此,台北市政府遂於二○一四年七月一日實施囤房稅,二○一五年之後房市急速冷凍,其後三年間包含公告地價、公告土地現值、房地合一稅、遺產與贈與稅等稅率陸續調高,五箭齊發正式宣判房市投機行情終結,不過也因累計太高的稅率而導致三年來市場交易始終欲振乏力。

房市觸底 觀察指標會說話

因此,在原物料高漲醞釀通膨情況下,是否能成為房市由谷底回升的另一觸媒,從幾項指標或許可以更加觀察入微,假設景氣好,那為什麼推案量銳減,買賣移轉數量創十六年新低?

此外,投資客不再進場,高資產階層不再多持有房產,代銷公司也不再包銷,附贈家電裝潢及車位的讓利廣告不斷,甚至有當初購買預售屋,交屋時寧願被沒收總價一五%之情事,除避開房價跌幅超過兩成之因素外,將來要是賣不掉還得背負貸款利息的風險。由上述種種跡象顯示,過去房市抗通膨效益不再,要談觸底回溫應該還言之過早。

由以上分析可知,現階段衛生紙搶購潮應只是短暫現象,更不會延燒至房價,而二○一八年房市仍然是空大於多。


文.莊孟翰(前淡江大學產業經濟系副教授)

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