公辦都更，年底九合一選舉關鍵字；
政策牛肉一盤盤端出。
自《都更條例》上路以來，
北台灣又有哪些公辦都更案，值得一看？
◎文／成采錡 攝影／李世杰
公辦都更案因公有土地占多數，土地產權複雜度和整合難度相對民辦都更低，加上由政府出面主導，有助於提升地主信任並加快都更審查程序，自都更推動以來，公辦都更案進程往往比民辦案件快許多。見此，不少屋主寄望藉政府機關之力，突破地主意見分歧、重建資金難籌等困境，獲得結構安全的新家。
政府代拆第一案
台北市因房價水準高，持續吸引開發商進場整合都更案，唯實施者與不同意戶的拉鋸戰，往往使都更整合曠日廢時，不少屋主期望政府可依法代為拆除，使重建計畫順利進行。位在文山景美地區的公辦都更案「華非第凡內」，便是全國首起由政府代拆的都更案。
「華非第凡內」由華非建設擔任實施者，將羅斯福路六段上的市有眷舍及周邊建物，改建為地上十八層、地下四層的電梯大樓，規劃一百多個住宅單位、八戶店面，由於基地六六．三九％為公有土地，北市府分回三九戶作公營住宅、五戶店面作托嬰中心和北市動產質借處等機構的據點。二○○九年，建商分回戶以預售型態銷售，平均開價五九萬元／坪，屬當時的區段高檔，不過到了二○二○年，該社區已出現七字頭成交單價。
成交單價最高案
近年全台房價漲幅明顯，在基期已高的北市，開價百萬新案更是遍地開花，位處精華地段的公辦都更案，亦不免受營建成本及市場行情上揚影響，開出高價。近年已進入市場銷售的公辦都更案中，便以位於信義光復南路上的「全坤X101」實登成交均價一六○．六萬元，為目前全台成交單價最貴的公辦都更案。
「全坤X101」基地北面信義路四段、西鄰光復南路，距信義計畫區不遠，規劃興建地上十五層、地下四層的住商大樓，地主北市府分回一至九樓的店面、辦公室單位，出資者全坤建設則在二○二○年第四季，將十樓以上的分回戶釋出市場銷售。據估計，該案房地更新前價值約二一．一八億元，待建案完工，總價值將達四五．七四億元，增幅達一一五．九六％。
大陳社區領頭羊
產權複雜往往是導致都更案整合緩慢的關鍵原因。發展歷史超過六○年的永和大陳社區，違建、占用他人土地問題嚴重，光是釐清居民是否持有土地、建物所有權，便是項大工程。新北市府在此啟動公辦都更時，把面積達八．二公頃的都更範圍分為七個更新單元，目前唯一完成重建的，是基地鄰永平路的單元二，新社區名為「勝開大地」。
「勝開大地」基地面積逾三千坪，儘管公有土地占比達五三％，私地主仍超過二百人，且基地上的違建戶數高於合法建物數。歷經多年整合，該案順利取得全數住戶同意，由開晟建設擔任實施者，建造三棟樓高達二十九層的住宅大樓，戶數達七○三戶，於二○二○年正式落成。
桃首宗公辦都更
相對於雙北公辦都更案屢傳招商成功，桃園老社區的重建路顯得漫長許多。在桃園，若建商想推案，比起整合費時的老建物，多會優先選擇重劃區土地，而相對親民的房價水準，也讓建商和地主更難在分回比例上取得共識，導致桃園都更推動成效不佳。
此前提下，桃園第一宗公辦都更案更具指標意義。由營建署和桃園市府合作推動的「麗昇陽」，位於中壢中興巷、中榮路和康樂路所圍街廓，是桃園首件簽約且最早開工的公辦都更案，由昇陽建設擔任實施者，規劃興建二棟樓高二十層的大樓。
台日品牌建商聯手
公辦都更案招商對於實施者設有財務能力資格條件，故能獲得最優申請人資格的業者，往往來頭不小。「新竹市北區崙子段都更案」便因為最優申請人是由國泰建設和日商台灣三井不動產聯手拿下，成為新竹近期最受矚目的公辦都更案。
自行實施都更案增
由於近年成形的公辦都更案，基地具一定規模且多位於精華地段，若有住宅戶別釋出銷售，成交價多屬區段高檔，使主導都更案的政府單位易遭質疑，淪炒房幫兇。
對此，近期出現不少由地方政府自行實施的都更案，如北市大同「斯文首善」、桃園「正光路案」等，此方式可讓政府土地完整保留。只是，不透過招商引入民間資金，便代表重建經費須由市府編列，整合工作也得由基層人員辛苦推動，這並非是所有地方政府都能承受之重。
近年公辦都更案因基地具規模且多位於精華地段，銷況普遍不差。
