真有牛肉嗎? 北市大選 政見上菜

住展雜誌 2022/11/21 16:00(73天前)


台灣每逢選舉年,
就是支票大放送的時候。
而今年北市選戰出現「三腳督」,
藍、綠、白的政見中,
真的撈得到可口的牛肉嗎……

◎文/何世昌 攝影/李世杰
照片來源:各候選人臉書

今年台北市長選舉,藍、綠、白分別派出蔣萬安、陳時中、黃珊珊等人應戰。由於北市房價與居住負擔居高不下,三人的居住政策特別受到重視;不約而同的,三方都把攻防重點放在社會住宅上,但內容卻截然不同。

以下,我們逐一檢視各個候選人的政見內容,並評估其優缺點,以及可行度究竟有多高。其次,各候選人也針對「老屋重建」提出政見,我們將其大致內容彙整為表格附於文末,供各位讀者參考。

※最新穎 黃珊珊構築未來宅

黃珊珊表示,台北市除了興建社會住宅外,另預計提供「未來宅」;所謂「未來宅」的意思,其實也是另類的社會住宅,若年青人承租屆滿二○年,即可把二○年的「租金轉為頭期款」,將該戶地上權買下來。

不過,黃珊珊所提出的「未來宅」卻掀起政壇小口水戰。動保黨批評,黃珊珊政見抄襲動保黨候選人二年多前的政見,並非新創。可事實上,其實黃珊珊與動保黨都並非獨創,因為他們所提出的政見都是倣效新加坡「組屋」政策,類似於「地上權國宅」概念,而我國老早就賣過多批地上權國宅,例如內湖「影劇五村」、文山「萬寧國宅」等等。

因而,「未來宅」只是名詞新穎罷了。但從實務面來說,它仍具備以下優點:

⑴低負擔買房:年青人每月繳納相對低租金的社宅,二○年後因「租金轉為頭期款」,可以無痛接軌購屋。

⑵給一個希望:此方案能讓年青人有機會在台北完成買房夢,不至於對未來感到失望而成為「躺平族」。

⑶讓人口回流:受低價租屋與購屋的誘惑,可望吸引年青人口回流北市。

不過,「未來宅」在推動上可能遭遇以下障礙:

⑴與規定牴觸:依「台北市社會住宅出租辦法」第一五條規定,「每期租期最長三年…租賃及續租期限合計最長不得超過六年」;若符合低收入戶等特殊身份,最長租期為一二年,實務上無法租到二○年。

⑵資源遭占用:即使未來能修改將租期延長到二○年,但北市社宅本就嚴重不足,若每戶租期長達二○年,恐讓供給緊繃的社宅被長期占用,易形成「一籤定生死」的窘況,未中籤的民眾被排擠在外,入住的機會更為渺茫。

⑶費用爭議大:若承租滿二○年,購買「未來宅」的頭期款與總價價金,是以當下房價為基準、還是二○年前價位?這將是棘手的難題。

⑷差額需撥補:假如不考量房價變動,「未來宅」每坪售價統一定為三○萬元/坪,三○坪、兩房型總價為九○○萬元;而銀行地上權貸款最多為七成,代表頭期款需二七○萬。按目前規範,住宅租金和出售收入依法進入「台北市住宅基金」,若「租金轉為頭期款」出售「未來宅」,則每戶市府需撥補二七○萬元,一萬戶就需二七○億元,市庫的負擔並不輕。

※最催生 蔣萬安紓解少子化

在三個陣營當中,蔣萬安是唯一將社會住宅與催生政策兩相結合的候選人,他主張提供二成社宅給「生第二胎、符合資格」的家庭優先入住,租金至少為市價八折,比一般承租戶八五折優惠。雖然這個構想並非新創,但頗符合年青育兒家庭的期待,且有以下優點:

⑴提升生育率:生兩胎的家庭優先住社宅,可望提升年青人的生育意願,雖然成效有待觀察,但聊勝於無。

⑵降居住負擔:若租金比一般戶便宜,甚至可能降到市價八折以下,能有效減輕育兒家庭的居住負擔。

⑶增戶籍人口:由於社宅承租優惠,以及再加碼的育兒補貼等社福誘因,可想見戶籍人口會止跌回升。

但蔣萬安的社宅政策,在執行上仍有以下幾個疑慮:

⑴戶數差太多:截至九月底止,北市已完工社宅僅六○七五戶,二成僅約一二一五戶。但根據民政局資料,光是近十年來,北市生育二胎及以上的家庭約一一.三萬戶,因此一千餘戶社宅連「生吃都不夠」;換言之,未來大多數生育二胎家庭想租社宅,依然要抽籤碰運氣。

⑵資源排擠性:北市住宅本就供不應求,若再移撥二成作為二胎家庭優先戶,其他族群入住機率相對降低;雖然蔣萬安聲稱不會有排擠問題,但並未提出數據支持其說法。

⑶折扣較無感:北市育兒費用高昂,但二胎家庭社宅租金僅打八折,僅多打○.五折,優惠程度遠不如中低收入戶租金折扣,誘因非常有限。

⑷定義仍不明:所謂「移撥二成社宅作為二胎家庭優先戶」,是指每一宗社宅各拿出二成、或是全市社宅平均拿出二成,在執行上效果可能不同。若是全市社宅平均二成會較有彈性,在二胎及以上家庭較少的地區降低移撥成數,但在二胎及以上家庭較多的地區增加成數,運用上較為靈活。

※最大方 陳時中全面大降價

在三路人馬中,陳時中的居住政策堪稱最大方、補助最「阿殺力」,除了把社宅租金調降一○%外,並將每月租金補貼額度提高一五○○元。同時,陳時中還承諾,在第一任的四年任期內,讓北市社宅總數達到五萬七千戶。

雖然有人批評陳時中政見是「大灑幣」,但高額補助措施仍具以下優勢:

⑴降負擔有感:社宅租金由市價八五折降至七五折,或增加每月租金補貼,租屋族負擔都可有效降低。

⑵優惠涵蓋廣:不管是幸運抽中社宅,或者自行租屋的市民,都能享受到更多補助。

⑶社宅量續衝:可預期社宅戶數會持續興建,供給戶數將不斷增加。

陳時中的居住政策可謂各族群雨露均霑,但不可否認的,其政見也有以下顯而易見的問題:

⑴財政負擔高:雖然陳時中強調,北市財務上完全可以支應,這麼說固然沒錯,台北市確實不會因增加補助而破產,只是財政負擔會增加而已。其次,未來四年、八年,社宅降租會減少多少收入,以及租金補貼需增加多少預算?這部份都未見到精算數據。

⑵降租有爭議:目前台北市社宅租金是「分級補貼制」,家庭年所得達一四○萬元以上則租金無折扣,若是符合「第三階」的市民所享補貼最多。而陳時中僅說「社宅租金調降一○%」,卻未說明是否有限定族群;若高收入族群租金調降,且現在已享受極大折扣的最低收入族群租金再降一○%,這樣做是否合理?似乎易有爭議。

⑶社宅畫大餅:與蔡英文「八年二○萬戶」、柯文哲「八年五萬戶」社宅政見相比,陳時中所謂「四年任期內,北市社宅達到五萬七千戶」的門檻低許多,但要達陣依然困難。

陳時中解釋,北市社宅目前約一.九五萬戶,另有中央與地方現已規劃的九千戶,再加上民間與政府包租代管共約一.七萬戶,「還要去找新的約一.一五萬戶」,就能達到五.七萬戶。不過,這些都只是文字遊戲而已,裡頭灌了太多「規劃中」的戶數,實際上北市完工的社宅僅約六千戶。

⑷發包不容易:興建社宅過程中,要先找土地、規劃,再和周邊居民溝通,才能發包工程,每宗社宅完成時間往往要耗時四、五年以上,更多的社宅規劃案胎死腹中。尤其近年工程期多拉長至三年以上、且營造成本飆漲,北市社宅多次流標,中央也有一一件社宅流標,因此大量興建社宅困難重重。

整體來說,藍、綠、白等三組候選人的居住政策各有利弊。隨著投票日逐步逼近,相信各陣營會持續修改內容,讓政策更趨完善,並提出更有力的數據說服選民!


居住政策為北市長選舉攻防焦點,尤其社會住宅政見最受重視。(圖為南港東明社宅)


藍、綠、白候選人都盼居住政策能夠降低居住負擔,並吸引人口回流。
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