阿滴代言兩難 乙工住宅買賣必修課

住展雜誌 2022/09/26 16:30(64天前)


阿滴代言乙工住宅,
一度讓乙工貼上不能買的標籤,
開箱影片裡不能說的真相,
最後反而幫全台上了一堂課。


【文/住展雜誌】

知名YouTuber百萬網紅阿滴因代言乙工建案「長群享享」,在批踢踢被網友質疑『代言要有點良心』,隨後引起高度網路討論及媒體輿論報導。事件發生沒多久,新北市城鄉發展局直接派人前往案場稽查,一週後立法院法制局也說話了,當初業者找阿滴來代言,不就是希望提升建案的曝光聲量及銷售量,確實都做到了,但誰也沒想到還上了社會版。

根據本刊調查,自二○一九年至今,北台灣線上銷售的工業住宅已有減少趨勢,且其銷售期拉得更長。像去年初推的A案,今年初換代銷,至今銷售期共長達十六個月也僅去化六成,另B案自二○一九年改案名重推,至今已賣三年僅去化八成,推估與民眾對於工業住宅的違規使用認知提高有關,因此這次阿滴事件才會被網友炸鍋。

事件後沒幾天,批踢踢版上的『阿滴長群享享代言』廣告看板撤下了,鄉民們又開始嘴『可憐,要被建商封殺了』、『有新聞幫忙廣告幹嘛再花錢呢』、『乙工needs help』、『全台灣都知道乙工這東西了』、『建案售完廣告當然就撤了』…阿滴滿頭問號,業者應該也是,找明星網紅代言,真的比較好賣嗎?還是會受累沾了一身腥呢?

代言兩難 真相說不說

這段期間,『阿滴代言乙工住宅』被炎上,引起這麼大的迴響,關鍵問題出在阿滴於二○二一年九月所上架的YT影片;阿滴介紹時雖有說明這是乙工用地,但其拍攝場景與情境式介紹手法,與一般住宅案如出一轍,包含影片中的客廳、廚房、浴室,浴室裡還有浴缸,這些並非一般工作室或事務所的常規格局。

至於是否有誘導嫌疑,主要在於阿滴認為消費者有自主理性的選擇,且對於建案實際用途的灰色地帶沒有加以說明。或許因為代言人身分的關係,阿滴也不能於影片中直述『不能當住宅使用』,對於資訊的透明度,與消費者認知有落差,這與他長期累積下來良好的知識網紅標籤不符,民眾認為他更應該多善盡社會責任,這真是為難我們省瑞了(省瑞為阿滴本名)。

新北市城鄉發展局在事件曝光後,第一時間立馬派人前往稽查,城鄉局開發管理科科長張記恩表示,查後該案已完銷,業者與阿滴應該心感萬幸,還好是賣完才被爆,目前僅剩一間公司辦公室,且符合土地使用分區規定,但現場有玻璃隔間,將由工務局了解室內裝修是否合法,並要求一個月內限期改善,後續將調閱稅籍資料,釐清是否有違法做為住宅使用。

而影片中的浴缸非工業住宅該有的設施,工務局表示,衛浴設備自二○一九年六月起核發的建照已不能再放浴缸,只能蓋集中式廁所,若二次施工或住戶更動原核准的室內圖,就會立即查處。



杜絕誤買 契約應載明

一週後,立法院法制局發布了『工業宅開紅盤之問題研析』報告指出,原本該當作廠辦使用的建築,被違規當做住宅使用,其來有自,過去曾有『客廳即工廠』的小家庭代工廠,這些記憶都容易混淆民眾的認知。

立院法制局表示,目前的法規沒限制工業區不能住人,但使用分區與登記用途卻有明確規範建築物該作何使用,只是一般民眾較難分辨土地與建物使用管制規範。因此若是一般民眾購屋時,建議應於契約載明能否當做住宅使用,以免民眾誤買。

事實上買這類產品的人,多數都知道購入的是乙工住宅,以中和「元氣大鎮」為例,時任新北市工務局長李四川在一次與住戶招開公聽會時,詢問他們是否知道該案用地為工業用地,有八成的住戶坦承事先知道。



買家有數 業者不吃素

實務上購入工業住宅,辦理銀行貸款時,貸款成數與一般住宅落差一至二成,甚至有些銀行不受理,買家們都心知肚明,但為何他們還要入手?主要是這類產品相較同區住宅的房價便宜二至三成左右。不過類似這樣的問題,建案銷售時,部份業者會跟銀行協商專案貸款,讓承購戶取得較高成數房貸,但原承購戶日後若想轉手,恐怕接手的人不容易取得高成數房貸。

某業者對《住展》表示,『來案場詢問乙工住宅能不能當住宅使用,會不會有問題的,這些人基本上都不會買』。為了避免購屋爭議,乙工建案除了在官網、臉書、說明書、POP等標註清楚外,也會在案場清楚標示『乙種工業用地』等相關訊息。

但就算清楚標示乙工用地還不夠,公平會認為,無論是透過實體、線上、書面或口頭的方式來呈現,若有『暗示行為』,都屬公平法不實的廣告。例如廣告使用一般住宅家配圖,或文字說明暗示其建物適合供住宅使用等。

既然買家心裡有數,業者也不是吃素的,在簽約時也會要求買方簽立切結書,表明買方知道該建案基地為工業用地,未來如自行改為住宅使用格局,責任歸屬完全在買方,亦即免責聲明。



乙工問題 知青都知道

到底乙工住宅能不能買?這要回到阿滴代言的「長群享享」,當初業者找阿滴合作,主要希望透過代言人知青形象,將其『新型態工作室』的建案推廣給大家,當其訊息一曝光在臉書後,就被滴粉灌爆留言,甚至有人留言『阿滴居然代言工業宅呢』。
不過也因為阿滴的代言,該案小編回應粉絲說,真的有不少三十歲以下的顧客來購買,而這些人大部分都是像阿滴這樣的創作者,在尋找一個合適的創作空間。這也說明,代言效果並不差。

所以如果你是買來要當做工作室、事務所的,乙工建築是不錯的選擇。但若是心存僥倖,圖個房價便宜,買來做一般住家使用,二工變更使用空間,日後除了要擔心會不會被檢舉外,社區旁可能有其他工廠排放的廢氣、廢水,社區內甚至可能有廠房,生活品質相對差,購屋族要想清楚再出手!      

本文摘自2022年8月5日出刊之《住展雜誌》480期專題開講單元,同期內容除本文外,並有「大升息時代該買房」、「雙北低總價小宅」、「建商合建聯盟興起」、「夏日消暑景觀宅」、「新竹,房價下一站」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
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