低利率好日子過了 房貸族需因應升息衝擊

住展雜誌 2022/06/13 15:00(56天前)







【文/住展雜誌】


政府近年來為民眾權利,祭出購屋低利率,然而國際通膨衝擊,央行宣布升息,連帶影響到房貸族,本文提供升息對房貸運作影響,如何保障我們的購屋權益。

奧地利首相梅特涅曾說過「法國一著涼,全歐洲打噴嚏」,說明歐洲各國唇亡齒寒,沒有人可以自立於外。但是,現在更貼切的狀況是,世界上某個國家一著涼,全世界就會跟著打噴嚏。所以,其實央行升息帶動房價上揚,也跟國際局勢的演變有關。

央行升息 看齊老大哥決策

央行日前進行睽違逾十年以來首度升息,來自於美國聯準會「溫和偏鷹」的升息策略,聯準會率先宣布升息一碼,之所以會啟動升息循環,來自於國內偏高的通膨率,在決定升息之前,美國二月的消費者物價指數(CPI)年增七‧九%,已創下四十年來新高,當時俄國與烏克蘭之間已陷入交惡狀態,為了安撫市場情緒,啟動升息勢不可免。

一海之隔的台灣,也面對和美國同樣的通膨困境,上任後首度決定升息的央行總裁楊金龍說明決策原因,國內物價情勢、主要國家升息動向和產業復甦狀況三項升息要件已經符合,加上二月消費者物價指數(CPI)年增率為二‧三六%,已經連續七個月超過通膨警戒線,面對這樣的狀況,「有必要抑制民眾的通膨預期心理」,於是最終決定跟進聯準會升息一碼。

目的不在打房 房貸族仍受波及

雖然楊金龍強調,升息的目的是抑制通膨預期,「不是說要打房市」,但是他也承認,即使目的不在於打房,升息波及房貸戶在所難免。根據央行內部計算,以全台去年第三季新承作房貸金額平均七六三萬元來說,如果升息一碼,會使一年利息負擔增加一九○七五元。

事實上,不僅楊金龍承認升息會波及房貸族,專家學者們也同樣認為升息對於房貸族會造成衝擊。國立清華大學計量財務金融學系教授林哲群認為,升息一碼對於整體房市運作並不會有太大的影響,但基準利率漲到二‧五%或三%,對於購屋會產生比較大的壓力。

市場預測,聯準會今年將會有六次的升息動作,雖然楊金龍明確強調,不會跟進聯準會的升息動作等幅升息,但升息次數與升息幾碼,要視經濟情況決定,對於未來是否再升息並未說死。身兼央行理事的合作金庫董事長雷仲達表示,在全球升息的環境之下,央行這次升息一碼,未來還有幾次升息的機會,所以要貸款購屋的民眾要有房貸負擔會加重的心理準備,在貸款的時候,也要將央行可能還會再升息的可能性納入考量當中。

購屋貸款金額多寡會決定升息對於房貸族是否產生影響。尤其一間房價動輒千萬以上,對房貸戶而言,升息產生的借款,長久下來就好像「溫水煮青蛙」,累積下來的壓力重擔不小;租屋一族也不能倖免,隨著房東成本增加,租金也會有水漲船高的可能性。換句話說,短時間之內升息看似對於房貸族來說影響不大,但是對於負擔高額房貸的民眾來說,再小的利率變動,都會對房貸產生影響。

當指標利率一經正式調升,升息對於房貸族帶來的衝擊就會變得很有感。彰化銀行在二○二一年第四季法說會上表示,以其占比最多的定儲指標利率房貸季調型作為例子,下一次季調指標利率在今年四月十五日,彰銀的預測一語成讖,現在各銀行已調整新利率。

央行也曾經提醒民眾,低利率狀況不會一直持續下去,因此,對於已經習慣於房貸利率偏低環境的房貸族來說,必須得提前因應升息所帶來的衝擊。

升息半碼 青安貸款樓地板候選

央行宣布升息一碼,八大公股行庫與民營銀行也跟著同步調升新台幣存款牌告利率,以房貸來說,在央行尚未升息之前,房貸利率地板價為一‧三一%,調高○‧二五個百分點之後,若十足反應央行升息調高零‧二五個百分點,則房貸利率地板價會上升到一‧五六%。

「青年安心成家購屋優惠貸款」(下稱青安貸款),雖然跟進升息但加碼減半,從原定的一‧○九五%減為調升○‧九七%。以中華郵政公司的「兩年期定期儲金額度未達新臺幣五○○萬元機動利率」(下稱基準利率)加碼計息,基準利率自今年三月二十三日起,由○‧八四五%調升一碼為一‧○九五%。如果再以青安貸款三方案之一的一段式機動利率方案來說,升息半碼會從原先的一‧四%調升至一‧五二五%,比起公教人員房貸利息的一‧五六%還要更低,因此,青安貸款可望一拚首購房貸的最低樓地板利率。

為荷包止血 找最適地板價低利

對於房貸族來說,地板價一.三一%的房貸利率已成明日黃花。找尋相對較低利率的方案,是房貸族為荷包止血的最高指導原則;購屋族可以嘗試以下幾個方案,以降低利息負擔。

方案一:「申請青安貸款」。由於青安房貸利率僅升半碼,較一般銀行房貸方案優惠,如果房貸族屬於符合借款人與其配偶及未成年子女無自有住宅,抑或是單身無自有住宅的首購族,可申請青安貸款;其中,一段式機動利率將從一.四%調升至一.五二五%,比一般銀行祭出的房貸方案還吸引人。

方案二:「申請優惠房貸」。銀行往往會針對特定族群祭出優惠房貸方案,例如公教人員的「築巢優利貸」方案,即可適用「地板價」利率一‧五六%。如果非公教人員,但屬於「三師」等高收入、優質客戶,或是房屋位於精華地段的房貸族可主動爭取一‧五六%的地板價。

方案三:「抵利型房貸」。房貸戶放在銀行的存款可以折抵房貸本金,雖然存款本身沒有孽息利息,但同時也不會增加貸款利息;假如存款金額較多的民眾,可利用抵利型房貸節省利息。但缺點是房貸起始利率較高,存款金額較低者較不適合。

方案四:如果上述方法皆不適用,房貸族可從建案下手,找尋跟業者合作的銀行申請房貸,即使利率較前述兩者高,但整批房屋貸款的利率仍比一般房貸方案來的低,對於節省荷包仍是不無小補。(各金融機構最新利率詳見:本期住展雜誌P74)

本文摘自2022年5月5日出刊之《住展雜誌》477期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「實價登錄惹大禍」、「破解銷售話術的10堂課」、「都更危老案卡關怎麼辦?」、「建商最怕的驗屋8招」、「銀髮族、小鮮肉 辦房貸有撇步」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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