全面大復甦 通膨=買房好機會

住展雜誌 2022/01/04 15:00(223天前)









【文/住展雜誌】


疫情緩解、全球經濟復甦,儘管國內預測偏向保守,但眾多跡象顯示當前存在通膨疑慮。現在是不是「錢變薄」之前置產的好時機?購屋是否真正保值?進場前該注意什麼呢?

疫情逐步緩解,全球經濟也正在全面復甦,根據國際各大重要機構,如國際貨幣基金組織(IMF)、世界銀行(WB)、聯合國(UN)、經濟合作發展組織(OECD)、經濟學人智庫(EIU)等,預測今年全球經濟成長率預計會落在四.〇至五.六%的區間。

全球景氣回升,台灣表現也可能更為亮眼,台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真認為,樂觀來看,成長率從去年的三.一一%來到坐四望五的態勢並非難事;根據行政院主計處的預估,今年的經濟成長率也將落在四.六四%,創下七年來新高。

通膨恐來到? 有兩大跡象

景氣大好,卻仍有可能引發疑慮,談到國發會今年三月公布的景氣對策信號燈亮起紅燈,分數達到三十多年來最高的四十分,中華經濟研究院特約研究員吳惠林表示擔憂,認為物價全面上漲的可能性一觸即發。

不過,以國內外評估是否有通膨疑慮的消費者物價指數年增率(CPI年增率)「二%門檻」來看,台灣通膨的風險似乎不高:主計處近期公布的CPI年增率,雖然在今年二月急升至一.四〇%,但到了三月又降回一.二六%;而國內外相關機構也預測今年台灣CPI年增率只會落在一至一.五%之間。

對此,中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任認為,以近期的幾個重要轉折來看,實際情況並不會如中央預估的如此樂觀。一來,美國聯準會的貨幣政策已有轉向跡象;二來,大宗物資的價格也已經在上漲。

美國聯準會貨幣政策轉向,可以從近期美國公債殖利率陡升見到跡象。去年遇到疫情,即使美國政府不斷舉債紓困,公債殖利率在去年仍保持平穩,到了十二月都還維持在一%以下,公債價格一直處在高檔,表示聯準會及市場購買公債的力道十分強勁。

然而,到了今年初,才不過兩個月的時間,殖利率就從不到一%上升到一.五%,代表公債價格正在急遽下跌,作為重要買家的美國聯準會已經在縮手。吳大任認為,這顯示美國聯準會有可能正在改變其貨幣政策,而之所以會有這樣的動作,便是已經看到全球通膨的風險。

此外,大宗物資近期的漲勢也頗為明顯,尤其是原油價格上漲幅度十分可觀,自去年十二月開始,原油價格已突破每桶五十美元大關,今年以來甚至達到六、七十美元。對此,吳大任表示,一旦大宗物資上漲——特別是能源相關的項目,最終將引發所謂成本推動型的通貨膨脹,拉抬物價全面上漲。

學者口中的通膨可能性似乎一觸即發,但綜觀政府單位的說法,都趨向保守,因為通膨具有「自我實現預言」的特性,也就是,當大家都在預期、討論、擔心通膨將要發生,引起的恐慌可能使民眾出現預期性消費、囤貨等現象,讓物價全面上漲真的實現。對此,政府單位說法自該有所保留。

置產抗通膨? 時機早就在

即使政府態度保守,但通膨風險確實可能存在。在房地產市場中,過去面對通膨話題,便時常有業者打出「購屋抗通膨」的宣傳,鼓勵民眾在「錢變薄」之前,先將資金投入價格較為穩定的房地產市場中,尋求保值管道。

國人確實有「購屋保值」的文化,吳惠林從國人「有土斯有財」的角度切入,認為房地產的持有對於華人而言,「等於有了一個根」。劉佩真則引用民間調查的結果,表示房地產已經超過定存、基金、外幣、股票、債市及基金,成為民眾投資工具首選。

不過,從目前對於通貨膨脹的預期上來看,現在是進場購置不動產的合適時機嗎?幾位學者其實都沒有標準答案。影響民眾進場購屋的因素很複雜,低利率、高貸款成數、資金多、過去需求被壓抑,都可能使民眾進場購屋,相較於此,通膨發生的可能性則難以預測;因此,以目前的環境而言,「現在確實是進場時機」,但卻很難說「由於即將通膨,現在是進場時機」。

不過,整體而言,民眾在購置房地產上確實具備信心。根據中央大學台灣經濟發展研究中心的消費者信心指數(CCI)調查,自去年九月開始,民眾對於「未來半年是否為購置房地產的時機」上,態度轉為樂觀,持續到現在。吳大任解釋,消費者信心指數的分項當中,有「未來半年購買耐久財貨時機」及「未來半年購買房地產時機」兩項指標,可以觀測民眾購置房地產的信心。

去年疫情,雖然使「購買耐久財貨時機」這項指標在四月跌至一百點以下,來到悲觀,但到了八月,指標又重回樂觀,持續到現在。「購買房地產時機」這項指標,則自去年四月開始統計後,數字便不斷上升,到了九月,更一下子從前月的九八.五上升至一一八點。兩項指標,自去年九月開始,至今都維持在一一〇點以上的樂觀態度,趨勢大致與近幾個月房市熱度相符。

吳大任分析,民眾購買房地產的信心,以及近期房市的熱度增加,主要是台商回流、境外資金,以及過去被壓抑的需求,三個力道大約在同一時期進場所致。未來,在持續的低利環境及貨幣寬鬆下,吳大任認為,民眾對於「購買房地產時機」的樂觀態度,短期內還會持續下去,而結果便是市場上的需求維持高檔。

然而在供給端,卻又受到大宗原物料上漲、嚴重缺工等問題影響,營建成本上升。就經濟學原理來看,成本提高有可能帶來供給減少的狀況。在需求高、供給可能減少的狀況下,他推測房價的漲勢將持續存在。

房市有波動 仍相對保值

影響民眾進場購屋的因素眾多,關乎利率、貸款成數、市場充沛的資金,以及過去被壓抑的需求,而「通貨膨脹」也是綜合因素當中的一項。但「置產抗通膨」是否真的有其效益?或者,回到一個相對基礎的問題:「買房真的保值嗎?」

對此,吳大任表示,物價上揚,民眾傾向把現金轉成實質商品,「房地產當然是一個好選擇。」劉佩真也提到,就短期層面來看,「購置房地產是有獲利機會的。」她從近十多年房價變化趨勢切入:二〇〇三年至二〇一四年,房價經歷了十年的上漲期,後來二〇一四年房地合一稅討論出現、二〇一六年正式上路,二〇一七至二〇一九年,事實上經歷過一段價量齊跌,房市打底、盤整的時期。

「但也就那短短的兩年」劉佩真表示,後續在二〇一九年下半年,以及二〇二〇年疫情趨緩之後,就開始出現目前的價量齊揚態勢。十多年來房市波動不斷,但劉佩真認為,就現況而言,房地產價值下跌的狀況短期並不容易出現,就算跌了,仍會有市場盤整、再次上漲的機會。因此,買房似乎真的保值。

進場購屋前 先審視能力

不過,吳大任認為,民眾在問出「買房真的保值嗎?」這個問題之前,還是得先回過頭來問自己一句:「我真的有能力買房了嗎?」

從房價負擔能力的角度來看,台灣購屋的壓力並不低。根據內政部不動產資訊平台最新公布的二〇二〇年第四季資料,在房貸負擔率方面,全國為三六.八一%、各地中最高的台北則為六三.一二%;代表全國中位數收入的家庭,每月要拿出收入中的三六.八一%來支付中位數住宅價格,台北家戶則要拿出六三.一二%。

而在房價所得比方面,全國為九.二倍,最高的台北市則為一五.七八倍;代表台灣中位數家庭要不吃不喝九年多,才能買到一間中位數價位的房子,台北市則要近十六年。劉佩真認為,在台灣購屋,負擔是相當沉重的,她表示:「即便在景氣比較好的狀況下,房地產因為預算龐大,進出場實際上並不如股市那樣快。」

而且,置產投資多少會有風險,先不談房市調控政策,事實上只要有嚴重通膨疑慮形成,各國央行就不太可能束手不管,一般而言會朝貨幣緊縮的方向修正。此後,市場資金會陸續退場,利率也將往上走。「對一般領薪水的民眾來說,將來只要利率往上走,貸款的壓力就會增加。」吳大任表示。他建議民眾,就算是在低利率、高貸款成數、進場容易的環境下,還是要衡量能力,妥善控制自身現金流,量力而為。

負擔有算準 就是好時機

疫情緩解,通膨疑慮再起,是不是真的因此是進場時機?其實在資金充沛、房貸成數高、超低利率的環境下,不用等到通膨來到,從去年開始,對於手頭上有足夠資金的民眾來說,進場時機「早就在那了」。一般受薪階級,努力多年存到頭期款,當前確實是能輕鬆進場的好時機。

不過,民眾當然還是得注意自己的能力:頭期款不宜將所有儲蓄都投入,而應該留一些當作預備金,且不能忘記裝潢、搬遷也會有另一筆花費;在房貸方面,則可以掌握「每月房貸支出不超過家戶收入三分之一」這項法則,並算上可能浮動的利率,才能避免還款壓力過大、臨時有急需拿不出錢。算準了這些,評估自身確實可負擔後,才是每個人「真正的進場時機」。

本文摘自2021年5月5日出刊之《住展雜誌》466期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「蛋白區暴衝 房價6大強漲區」、「全面大復甦 通膨=買房好機會」、「內行的看門道 買房選建商教戰守則」、「都市再發展區 尋找下一個黃金寶地」、「松山信義生活圈來了 南松山再生計畫啟動!」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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