實登再修 真房價何時現形?

住展雜誌 2021/01/21 16:30(113天前)










【文/住展雜誌】

去年才三讀通過的實價登錄修法,今年又傳出將再有變革,修法重點除了門牌揭露,更有預售屋買賣即時登錄、查核權入法,雖能使預售價量現形、抑制炒作,但現行實價登錄制度卻尚有許多模糊空間…

二○一一年十二月,「地政三法」(《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》)修正條文三讀通過,「實價登錄」制度正式在二○一二年八月上路,至今已逾八年。八年來,關於實價登錄制度仍須改革的聲浪從不間斷。去年,人稱「實價登錄二.〇」的修正版本走到三讀,但民眾最關心的「門牌揭露」及「預售屋即時登錄」卻因業者反彈,遭臨時撤下,最後只修法將實價登錄責任從「地政士」回歸「買賣雙方」,被民間團體及在野黨批為「閹割版」的「實價登錄〇.五」。

近期房市熱潮再度浮上檯面,各方都對中央該如何應對炒房提出疑慮。對此,內政部次長花敬群日前表示,要在三個月內將「實價登錄二.〇」送進立院審議。此外,近期更有媒體對地政司送行政院的草案中,「代銷契約送地方主管機關備查」及「地方主管機關擁有查核權」兩項內容大作文章,強調此為「實價登錄二.五」或「實價登錄加強版」。

面對年底前出現的「炒/打房之亂」,此次實價登錄修法,中央無論是否為形勢所逼,似乎都勢在必行。除了是因為推動「房市資訊透明化」相較於其他房市正常化手段(如稅制改革、金融管制等),阻力來得相對小之外,更是因為真正地揭露實價,才是最基礎的房市改革工具。

預售即時登 避價量炒作


社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝認為,此次實價登錄修法若能順利完成,確實能改善房市炒作風氣。因為無論是「預售屋即時登錄」,還是明訂備查制度、查核權,都涉及了房價的領頭羊:「預售屋」的買賣。廖庭輝表示,預售屋是目前整體房價上漲的破口,預售屋若開出高價,周邊的新成屋、中古屋就可能認定區段房價上漲,調漲售價。

在資訊透明、房市正常的狀況下,價格漲跌是自然法則,但廖庭輝表示,目前的狀況是,對整體房價影響極大的預售屋銷售,卻是最不透明的。現行制度下,代銷業者和民眾簽訂預售屋買賣契約後並非即時登錄,而是在建商與代銷業者之間的代銷契約結束後三十天內,才須登記。因此預售屋的銷售價格,最晚可能在兩到三年後才揭露。

在長達兩、三年的不透明中,廖庭輝說:「業者就可以隨便喊,比方明明賣得少,卻說賣了九成,或者最近媒體上常見的,找工讀生來排隊。」製造「排隊亂象」之所以有效,即是因為民眾無法透過正常管道獲得資訊,只能從外圍的流言蜚語、業者提供的說法,或是眼前的熱絡景象,來評估價量。

因應上述預售屋買賣因資訊不透明而有的炒作問題,無論是內政部,還是時代力量、民眾黨的草案,都力推預售屋買賣契約書簽訂日起,三十天內就要登錄。廖庭輝表示,預售屋即時登錄除了揭露售價之外,更能將銷售狀況、成數擺在大眾眼前,避免業者以「物件稀少、所剩不多」為由哄抬價格。

查核權入法 揪出假買賣


預售屋即時登錄使真正行情顯露在民眾眼前,而訂定地方政府對預售屋買賣的查核權限,目的除了在於維護資訊正確性,更在於揪出投機炒作。在內政部二〇一八年的實價登錄二.〇草案中,就有內容提及,業者開始賣預售屋之前,須將相關文件送交地方主管機關備查;以及,地方機關有權限查詢預售屋交易相關資訊。而在這波討論中,查核權的入法,更被視為是揪出炒作的手段。

廖庭輝表示,查核權限過去都是寫在辦法中,因此地方政府一直以來並不具足夠動力和工具進行查核。實登修法訂定查核權,事實上便是給了地方政府執法工具,並要求其行使查核手段。事實上,查核權入法對於近期大眾熱議的「紅單」炒作並無太大作用,因為查核僅是針對已登錄的物件,紅單尚未買賣,就沒有登錄,實登查核權自然就管不到。

但這次修法後,仍能讓地方主管機關針對交易價格異常的物件,進行追查。例如,在合理範圍內,向金融機構要求查詢、調閱相關資料,確認不動產交易的金錢流向;若申報不實,諸如有折讓單灌水、AB約等哄抬價格情事,則依法可處三萬元至十五萬元罰鍰,甚至可能依「使公務員登載不實文書罪」,處三年以下有期徒刑。

透過執法,假買賣、真炒作便有機會現形。只是,在地方政府查核人力可能不足的狀況下,若法案未經詳細討論,仍有可能執行不易,使地方腳步跟不上中央法規,這也是進入立法程序後,必須仔細研商的。

實登備註欄 藏實價關鍵

儘管實價登錄修法能使預售屋價量加速現形,抑制炒作,然而現有的實價登錄及揭露系統,仍存有資訊的模糊空間。遇上過高或過低的價格,理應詳細說明原因的備註欄,在現行制度中卻往往派不上真正用場,使買賣資訊揭露不清的狀況一直存在。

中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥表示,實價登錄的備註欄涉及了主建物、附屬建物、公設、車位、車道等的虛坪登記,以及買賣的法律關係和樣態。買賣中可能出現的樣態有千百種,各種狀況都是影響房價高低的重要因素。因此王進祥認為,只有詳細敘明上述內容,才能確保不動產交易的公開透明。然而,現行制度一方面簡化了備註欄,另一方面更未要求必須詳實填寫,因此一直以來都難透明揭露。

王進祥指出,在實務經驗中,最常見、必須登錄進備註欄的特殊狀況就有七、八十種,但現今的實價登錄系統,備註欄卻只列出了十三類、共四十餘種狀況讓民眾選填,儘管效率增加,卻流於簡化。他認為,備註欄的填寫是地政士的專業,去年修法將登錄責任由地政士改為買賣雙方,雖然免除了地政士的責任,卻也可能使備註欄的填寫更加馬虎,無法讓各種反映實價的例外狀況現形。

追求真實價 賴地政專業

事實上,修法過後民眾仍然會委託地政士協助實價登錄。王進祥表示,「越是專業、負責的地政士,越會把備註欄填寫得更完整」,然而現行制度一方面忽略了地政士在登錄實務上的專業,另一方面則未給予足夠報酬,使得許多地政士選擇只填寫基礎資訊,而未詳實敘明特殊狀況。

魔鬼大多藏在備註欄中,但遇上簡化的登錄頁面、被輕忽的地政士專業,「實價登錄就很難正確」,王進祥說。若再不巧碰到「有心業者」,更可能出現違法情事。他認為,實價登錄若要「實」,地政士現在能做的,只有自我要求、盡可能地詳盡填寫備註欄;然而未給予合理報酬、未賦予地政士足夠權責及訓練,「實登」與「實」的距離,恐怕還差得遠。

而目前實登修法熱議的「預售屋即時登錄」及「查核權入法」雖難以推動,但王進祥認為,若政府魄力足以使其過關,也確實是一個能使地政士多盡一份心力的機會。舉例而言,目前預售屋簽約,通常只有代銷人員及民眾兩方,並無代書在場,因此常有爭議。

「預售屋即時登錄」過關後,若還能引進「雙地政士」制度,讓買賣雙方地政士從預售屋簽約開始就在旁簽證,並在銷售之後即時詳實登錄資訊,就更能有效避免糾紛,也讓預售屋買賣資訊正確被揭露。同時,登載資訊若大多無異常,或就算異常,原因也有被詳實紀載,如此更能省下地方所需動用到的查核人力。

實價何時現? 充滿不確定

實登再次修法後,房價真的能夠「現出原形」嗎?在實務工作者看來,缺乏能詳實登記、揭露各種交易樣態的實登制度和人力,實價似乎不容易真的現形。

然而,樂觀來看,此次修法若真的過關,包含揭露至門牌、預售屋即時登錄,以及查核權入法,確實都是使房市資訊朝更透明邁進的變革。

目前看來,儘管行政院、內政部都打包票,要將實價登錄修法草案盡速送交立院,但時程仍充滿不確定性。無論草案是否能如行政院長蘇貞昌承諾的,在這個會期結束前(十二月底前)送案,明年上半年的會期都會是真正的關鍵;若沒過關,下半年會期將遇到新預算,後年上半年,則將再次遇到選舉,帶來改變的因素就更多了。

事實上,《住展》作為老牌房地產媒體,初衷便是為消費者提供更透明的房價資訊,因此在每期月刊的「購屋漫遊」單元中,都有呈現專業人員對於建案的行情估算。因此,除了實價登錄,民眾也不妨將《住展》的專業資訊納入考量,更能有效提前看清行情、避免損失。


本文摘自2020年12月5日出刊之《住展雜誌》462期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「2021房市新未來」、「第28屆中華建築金石獎」、「阮慕驊:多頭還沒走完!」、「實登再修 真房價何時現形?」、「強勢接棒 下一個房市MVP就在這!」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
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