您押對寶了嗎?10大房價 強漲區出爐

住展雜誌 2020/11/03 14:40(329天前)










【文/住展雜誌】

疫情年,買房年!在歷史最低利的催化之下,今年國內房價普遍上揚。而蛋白區因房價基期低,漲勢反而比菁華區更凶猛。

還在等便宜的房價嗎?今年以來,國內房地產市場先後歷經總統大選干擾、新冠肺炎疫情衝擊,以及兩岸對立情勢升溫、中國大陸頻頻舉行實彈軍事演習。然而,房市卻越挫越勇,在「資金行情」推波助瀾之下,各地房價「漲」聲響起。

據本刊統計,今年一到八月,北台灣新成屋、預售屋房價漲幅最高的前十個行政區,結果頗讓人意外。因為前十大房價強漲區中,大部份是該縣市的蛋白區;這些地方房價雖漲,但漲價的原因與市場概況卻又有什麼不同?我們來逐一作拆解。

10 頭城
意外的巧合 疫情賜良機


頭城鎮是宜蘭縣最北端的行政區,也是宜蘭距離近台北市的行政區。今年以來,頭城房價由去年的二十一點一萬/坪漲至二十二萬/坪,漲幅約四點三%。

說起頭城房價上漲的原因,那真是「瞎貓碰到死耗子」,一切都是機緣巧合。一五年後,頭城房價跌跌不休,跌勢延續到今年初還未停止。但一場疫情,卻讓頭城房價從谷底翻身。

因疫情在五月中趨緩,國內出現「報復性旅遊潮」,各大知名景點擠得人山人海。而頭城位置靠海,又有海水浴場,是知名的衝浪聖地之一,所以吸引大量遊客湧入。尤其「台北客」的到來,不僅讓當地旅宿業笑開懷,連帶讓房市出現轉機,買氣緩緩回升。

頭城市況逐漸好轉,來人量與成交都比年初來得好,業者變得更加大膽,不僅新建案價格變貴,原本降價的舊建案也不再讓利,平均房價因而反彈向上。

9 新店
一線沒感覺 二三線狂噴


北台灣各地中,新店算是一個很特殊的市場。雖然今年新店房價上漲約四點九%,但新店舊市區(含五峰重劃區)與大坪林一帶,一線區段的房價基本上沒什麼太大的起伏,就像電視廣告中被孫女騎車壓到腳的糖尿病婦人一樣,完全沒感覺。

相對於新店市中心,新興的央北重劃區房價卻持續攻高。因諸多一線建商瘋狂搶進,央北土地成交價頻創天價,因此新釋出的建案價格越漲越高。目前央北一線建商所推的建案,成交均價漲至六十萬/坪至六十五萬/坪之間,已經跟市中心房價差不多了。

除了央北之外,安坑地區房價漲勢也很顯著。安坑麥當勞周邊的鬧區地段,新建案成交均價已走升至三十五萬/坪至四十萬/坪。若往山區上走,原本每坪二十萬初頭的地方,近期推出的建案大多想賣到二十五萬/坪以上。

雖然新店市中心房價沒反應,但第四季合環建設的百億級都更案將公開,價位可能會非常驚人。屆時有沒有可能帶動市中心區房價上升,確實值得觀察。

8 泰山
塭仔圳熱炒 新建案飄香


泰山今年房價漲約五點四%,上漲動力的來源是塭仔圳重劃區(自辦部份);該重劃區是一個統稱,重劃範圍橫跨新莊與泰山,含公辦與自辦。自辦重劃區面積較小,目前共有松泰、莊泰、昌泰、港泰、輔大車站等五小塊重劃區。

近期塭仔圳重劃區進入第一波推案高峰,市場出現推案量、成交量與成交價「量價齊揚」的盛況,成交均價落在三十五萬/坪至三十九萬/坪之間,成為泰山房價走高的關鍵動力。

7 南港
成交餓肚子 價格卻吃飽


擁有國家級與台北市府多項重大建設資源加持的南港,近年發展備受矚目。今年在「台北音樂流行中心」開幕,以及富邦人壽斥鉅資獵地的激勵下,房價上漲約五點五%,每坪來到七十點八萬元。

南港今年房價漲幅為台北市十二個行政區之最,乍看之下似乎很風光。可事實上,前幾年南港房市呈現「萬般利多漲不動」的窘況,而交易量低迷是關鍵因素之一。南港無論是新建案或中古屋市場,交易量時常敬陪末座,顯示建設與民間投資利多,並未有效提振買方意願。

但今年狀況有所不同,因投資、置產型買盤擴張,使南港房價出現較大漲勢。接下來,國泰建設都更案若開出高價並順銷,或許能進一步帶動區域房價持續走升。

6 竹北
蹭園區熱度 投資客出籠


中美貿易大戰所衍生的轉單效應,讓台灣電子科技業的景氣從行天宮噴到外太空;而電子科技業的重鎮新竹科學園區,今年園區整體營收則創下歷史新高。

電子業欣欣向榮,新竹房地產蹭著電子業的熱度,照樣能夠發大財。其中,以竹科園區客的竹北房市受惠程度最大,竹北四大重劃區新建案成交價頻見三字頭,都市計畫外的自辦重劃區,房價則從一字頭漲到二字頭,價格上漲的情況可謂「全面啟動」。

因為竹北房價上漲不少,今年來已漲近六%,投資房地產有利可圖,不僅在地投資置產族大舉出籠,還有一些從大台北聞香而來的投資人,讓近來的竹北房市買氣格外熱絡。

5 大溪
房價飛上天 買氣墜落地


大溪房價由二十點一萬/坪,上漲到二一點五萬/坪,漲幅近七%,登上漲幅排行榜第五名。

房價上漲的主因,是新開出的建案售價高掛所致。房價漲是漲了,但成交量卻相當慘澹,市況陷入低迷,只有員樹林地區的低總價建案的二、三房較順銷,其他地區因多透天產品,總價又多在一千五百萬元以上,成交速度十分緩慢。

4 新埔
題材沒優勢 跟著漲就行


有些民眾可能連新竹縣新埔鎮都沒聽過,一講到新埔,或許會想到板橋新埔,或者,誤以為錯把青埔當新埔。

新埔鎮與竹北市相鄰,位於竹北的東北側。今年以來,新埔房價已漲了七點八%,來到二二點一萬元/坪。

新埔既缺乏重大建設題材,也沒什麼指標性民間投資案,區段條件也沒有優勢,但卻有不小的漲幅,關鍵就在於跟著竹北一起漲。因竹北四大重劃區新案動輒要價三字頭,新埔便以相對便宜的二字頭房價、以及近竹北等兩個條件,來吸引竹北的購屋族。

3 中壢
市區小小漲 青埔瘋狂漲


中壢今年市況表現不錯,有了堅實的買氣支撐,建商漲價的底氣更足,今年來房價漲約八點四%,是漲幅第三高的區域。

如果從各個次分區來看,中壢舊市區、內壢地區,以及山仔頂與過嶺等地,價格漲幅相對小一些。漲幅最大的是青埔特區,青埔近期開賣的建案,大多想賣到三十萬/坪以上,而開價四字頭的建案則與日俱增。

縱使青埔房價上漲,但買方追價意願仍高,市場成交依然熱絡,原因就在於「台北投資客回來了」。目前青埔新案市場,投資置產買盤比例約占六成,意味著投資人相當看好青埔的發展遠景,即使房價大漲仍積極進場。

2 平鎮
產品大不同 單價急拉高


與中壢接壤的平鎮區,市況熱度遠不如中壢,但房價卻大漲約九點七%,漲幅贏過中壢逾一個百分點。

平鎮房價上漲的關鍵因素,在於新建案產品與去年大為不同。去年平鎮推出許多高總價透天案,而這些透天案單價相對較低。

到了今年,新開的透天建案都走低總價、高單價路線,再加上鬧區推出的新大樓案,多規劃小宅、甚至是投資套房等產品,單價高出一大截,以致於平鎮全區房價快速拉高,每坪房價突破二十萬元大關。

1 八德
題材一波波 擴大擴大漲


今年房價漲幅之冠,由桃園八德區奪下。八德去年Q4房價約二十點九萬元,今年八月已跳漲到二三點九萬元/坪,每坪淨漲三萬元,漲幅高達約十四%。

八德房市呈現全區皆漲,大湳市區與擴大重劃區房價上漲力道強勁,其中又以擴大重劃區漲幅漲得最大。該重劃區在前一波房市修正時,價格下跌劇烈,一度出現建案以每坪十四、十五萬的破盤價,但現在成交價已經回到二十萬元/坪初頭。

不僅如此,擴大重劃區捷運沿線,籌備中的新案售價預料還會往上漲,若開出區域新高價也不讓人意外。

房價漲得如此兇猛,是因為建設題材接連不斷,包括國道三號增設大鶯豐德交流道、捷運綠線動工等重大建設有譜,投資人與自住客都看好八德房市的未來性,買房意願轉為積極,新建案市場成交熱絡,最終造成房價大漲。

風水輪流轉 蛋白不委屈


總結以上統計,可以看出不少蛋白區的漲幅遠勝蛋黃區。事實上,不只是今年,其實近十年來蛋白區漲幅都普遍高於市中心。

之所以發生這種現象並不奇怪,畢竟早年建設資源都集中在蛋黃區,現在建設資源陸續拓展到蛋白區,且因蛋黃區房價基期已高,要再大漲恐怕不容易。反觀蛋白區因房價基期低,若有重大建設支援、或者單純跟著蛋黃區而漲,漲幅容易勝過市中心。因此,投資房地產不見得非蛋黃區不可,蛋白郊區也能拚出一片天!


本文摘自2020年10月5日出刊之《住展雜誌》460期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「10大房價 強漲區出爐」、「捷運宅超前佈署」、「北台灣熟齡宜居地」、「北市非法店面大逃殺?」、「重劃區房價 漲得快又猛」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
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