財富重分配─建設收割日 置產青埔時

住展雜誌 2020/09/29 16:20(62天前)







由於現在的青埔,已與開發初期呈現截然不同的風貌,因此京懋建設協理鄭名瑋分析,往後青埔房價將維持穩健成長的態勢,不會重蹈早前價格大起大落的覆轍。

早年的青埔雖不乏公建話題,但當時各項建設大多處於紙上談兵的階段,並無實質進展,以致於房市的支持力道相形薄弱。故先前的青埔,確實有價格虛胖的問題。

不過鄭協理表示,青埔經過多年發展,官方與民間的投資項目相繼開花結果,重劃區的生活機能也臻於周全,這使得青埔的消費客群從以往的投資、投機買盤,轉型為投資、置產、自用客源兼具的健康結構。加上青埔目前的房價仍比前一波多頭時便宜,故鄭協理認為,眼下的青埔正處於「房價非高點、建設已到位」的甜蜜購屋期。

大環境助攻  長線可期

不只是短期發展備受看好,業界對於青埔房市的中長線展望亦積極看待,原因在於大環境並無悲觀的因子。謝智淵副總說明,前一段時間青埔房價由盛轉衰,主因為投資風氣過盛,引來政策打壓。如今當地房市已非純然仰賴投資客,且近來官方也一再表達不會再打房立場。所以昔日的風險因素已不存在,故市場前景不容小覷。

再者,後疫情時代各國灑幣救經濟,印鈔規模令人瞠目結舌,於青埔開發之初便在此深耕的上順房屋開發代銷執行長楊智維透露,從過去的經驗來看,當全球量化寬鬆大行其道的時候,我國房市便會掀起一波資金行情,對房價產生推波助瀾的作用。

楊智維進一步剖析,市場上大量的游資湧入房市,最主要的目的在於保障資產價值,但把錢往哪裡放保值效果最好呢?想必是建設話題豐富、買盤紮實的區段,於是資金往青埔流動,乃是可預期的市場發展趨勢。

後續話題多  鞏固市場

除了目前可見的公、私部門大型開發案,楊執行長認為青埔房市至少還有兩大加持力道:其一是徵收戶的客源挹注,其二則是被譽為青埔金鑽地段的A18高鐵桃園站前地上權招商案。

青埔高鐵特定區周遭有多起區段徵收開發案正在進行,包括機捷沿線的站區開發、濱海城鎮的新市鎮拓墾,以及號稱我國史上最大規模區段徵收案的航空城計畫。這些新開發區最近幾年接連進入徵收補償階段,大批徵收戶也開始在鄰近區域購屋置產,其中青埔因是航空城區域的都會核心,建設進度也相對快速,遂成徵收戶落腳的熱門之處,進而推升了青埔的房市買氣。

不過徵收戶對青埔房市的助益多屬短期效果,站前商業聚落的開發,才是牽動青埔長期繁榮的重中之重。桃園高鐵站前的「中壢區青昇段241、241-1、241-2地號」招商案,基地面積逾十公頃,開發總樓地板面積可望超過十萬坪,預計闢建為集商場、商辦、餐旅、交通機能於一身的中樞商務城,投資金額估計突破百億之譜。

A18站前招商案的規模恢弘且地點鍍金,據此評估,若該開發案招商順利並啟動建設,可望將青埔不動產帶往前所未有的新高峰,也讓青埔房價的天花板變得難以臆測。

機捷三站區  各有千秋

雖然青埔房市冉冉升起,但該買在A17領航站、A18高鐵桃園站還是A19桃園體育園區站?許多消費者始終舉棋不定。對此楊智維執行長說,青埔地區的機捷三站定位各不相同,消費者可先了解三站屬性後再做購屋規劃。

楊智維指出,高鐵、機捷匯回的A18,投資量能最旺盛,往後將是高鐵站區的機能最多元的核心商業區,因此房價高居青埔之冠。未來當地的產品型態也將朝兩極化發展,一端是鎖定中高端就業客層的商務小宅,另一端則是訴求突顯身分的豪門大戶,若民眾想買中小坪數的一般住家,可能須往A19站尋覓。

有別於A18的豪奢定位,A19站周邊的發展藍圖則較平易近人。A19站是青埔三站中受飛航管制影響最輕微的區段,所以容積運用的彈性較大,房價也相對親民;加上該地聚落形成的步調比A17、A18來得早,現已不乏鄰里生活設施,故相較另外兩站,A19站周遭更適合首購、自住族群落腳。

至於A17站一帶,因不少地方受航道限高枷鎖,是故該站周遭以低密度高級住宅區為藍本,宛如桃園高鐵站區的民生社區,適宜想就近享受青埔機能又重視居家安寧的消費群眾。

地價翻漲  房價難回頭

鑒於青埔當地的土地單價已飛漲至六、七字頭起跳,有意在青埔扎根的民眾,可能沒有太多猶豫的時間了,因為後續推案在反映土地成本的驅使下,價格水位料將進一步攀升,屆時的青埔,恐難再有低於三字頭的便宜可撿了。

 

本文摘自2020年9月5日出刊之《住展雜誌》459期編輯脈動單元,同期內容除本文外,並有「資金行情8財區」、「雙北捷運好金喜」、「928檔火爆推案區」、「新竹靠黑金走大運」、「桃捷2.0潛力生活圈」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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