不再是鬼城 鳥地方房價竟漲翻天

住展雜誌 2019/10/28 14:00(43天前)





【文/住展雜誌】『房子蓋一拖拉庫沒人住,空屋多且點燈率低,房價會跌很慘』。講到新重劃區房市,不免會聽到以上批評。但讓您想不到的是,被罵鬼城的重劃區,房價其實已漲了幾番……


新興重劃區因土地供給無虞、推案量大,『樓仔厝起歸排』。近十幾、二十年以來,重劃區新房子蓋一大堆,價格賣得老貴,但『點燈率』卻偏低,所以被輿論批評為『鬼城』。


歷來被罵作是鬼城的重劃區,較早的像林口新市鎮、三峽北大特區,近年像淡海新市鎮、青埔特區,以及新莊的副都心、頭前重劃區等地,都曾被點名是鬼城重劃區。


由於上述重劃區被扣上鬼城的大帽子,房價表現特別受到外界矚目。尤其是一四年下半年房市反轉之後,重劃區房價下修幅度不小,外界又把鬼城重劃區跟慘賠兩個字畫上等號。


然而,到鬼城重劃區買房置產,真的只會落得慘賠的命運嗎?實際上,可能與外界的印象天差地遠。


林口與北大 大漲逾兩倍
我們先看到討論度最熱烈的林口新市鎮,從機捷站到仁愛路二段(扣除南勢地區),這個區塊俗稱林口前段、或是南段,目前新建案成交價多落在三十二萬/坪到四十二萬/坪不等,比房價高峰時的三十六萬/坪至五十萬/坪縮水不少。


林口房價看似跌很重,但與開發初期相比,現在房價根本漲翻了。一九九二年,同樣位在林口前段文化二路一段的「台北麗都」、「安敦新世界」等建案,當時每坪成交價只有十二萬多;兩個社區現雖已是中古屋,近一年平均成交價仍有二十四萬/坪至二十八萬的水準,依舊大賺一倍有餘。


同樣地,三峽北大特區內新建案房價雖多落至二十六萬/坪至三十五萬/坪,過去四字頭已不復見。但如果把時間拉回到○二、○四年,當時學勤路上新建案一坪不過十二、十三萬。


換言之,林口新市鎮與北大特區目前新建案房價水位,都比重劃區開發初期大漲逾兩倍以上。就算房價腰斬,也傷不到初期就買房子的人。

難兄難弟 房價穩了
淡水的淡海新市鎮與中壢、大園的青埔特區(高鐵桃園車站特定區),也是被誤解很深的重劃區。


李登輝為了回應無殼蝸牛上街抗議高房價問題,在淡海新市鎮興建低價國宅「國家新都」;「國家新都」落成後,在○一年以每坪六.八萬元公開在市場上銷售。淡海的房價,就這樣從個位數開始緩慢往上爬。


○五年開賣的「F1」,成交價緩升至十二萬/坪。由於淡海位置偏遠、交通不便,對消費者的吸引力低,此後淡海房價在一字頭盤旋了十幾年之久,直到輕軌定案後,房價才出現猛爆性跳漲,高峰時一度漲至二十四萬/坪至三十三萬/坪。


但超漲的房價,以及龐大的供給量,最終造成價格戰的產生,新建案價格在一五年至一七年間迅速回落。在最慘時刻,房價又殺回一字頭。但一八年至今,淡海房價已止跌回穩,成交價多在二十萬/坪至二十八萬/坪之間,交易相當熱絡。


中壢青埔特區跟淡海的命運頗為雷同,青埔也經歷數年的一字頭房價期,直到機場捷運與『桃園航空城』題材帶動,新建案售價直線狂飆,一坪三十幾萬是稀鬆平常,有的建案竟賣到四十幾萬/坪,價格甚至出現一日三市的盛況,許多人熬夜在接待中心外大排長龍,就想等著建案開賣時能搶到一間房子。


誰又曉得好光景不到幾年,青埔房市在一三、一四年急轉直下。與淡海一樣,青埔新建案成交價一度重摔至一字頭。在風雨過後,現在青埔房價區間已回升至二十萬/坪至三十五萬/坪。


淡海與青埔房市發展多有類似之處,在房價修正後,投資客多已退場,兩個重劃區目前新建案成交價站穩二字頭,親民的房價重新擄獲自住客的芳心。與開發初期相比,現在兩處重劃區房價均漲超過一倍以上。


新莊難跌回去
新莊的頭前和副都心重劃區,近年來也是遇到逆風導致房價下修;其中頭前重劃區新建案價位約在三十六萬/坪至四十五萬/坪,副都心重劃區則落在三十八萬/坪至五十二萬/坪。


頭前與副都心重劃區最低價都見到三字頭,單價跌掉五萬至十萬不等,看起來似乎跌得很慘,但對比開發初期房價,就會發現還是漲超多。
副都心在○六年推出第一個建案「最高峰」,平均開價只有二十六萬/坪,成交均價也僅約二十二萬/坪。頭前重劃區第一個建案「新富都-藝術首席」,平均開價三十五萬/坪,成交價約二十八萬/坪。


現在回頭去看,當初頭前與副都心重劃區房價都從二字頭起跑,即使現在跌到四十萬/坪初頭,還是比開發初期高出太多了。就算一坪再跌個十萬,早期買房的人還是照樣賺。


上述六個被批評為鬼城重劃區的房價發展史,說明房價呈現逐步墊高的走勢;即便部份重劃區房價一度大跌,但房價依然『回不去』,還是比開發初期高出太多。


房子沒人住 為何不跌價
很多民眾不解的是,為什麼重劃區點燈率低、空屋多,但房價卻還是那麼貴?其實,這個現象與重劃區發展歷程有關。


每一個新重劃區的發展過程,大概都可以區分為初、中、晚期三階段。在開發初期,重劃區通常是荒煙蔓草,『狗比人多』、『草比人高』等情況總是免不了。


因為在初期階段,重劃區連一間超商都找不到,想買瓶醬油都辦不了,幹道邊往往只有建案接待中心。您能看到的,只有藍天、白雲、雜草,以及代銷人員。


到了開發中期,此時重劃區已經歷過二、三波以上的大型交屋潮,所需時間可能要八年到十五年,這時候容易出現所謂『高空屋率、低點燈率』的現象。


為什麼會這樣呢?因為在交屋之後,屋主會因種種原因繼續住在舊家,不見得會立馬搬進新家,例如有的屋主買房可能純粹投資與置產,並不會有移居的需求;有的屋主可能因小孩要就近求學,必需等到小孩學業告一段落,或者重劃區新建學校完成,才會開始搬家。有的屋主則評估新家附近生活機能強度不足,等到較熱鬧一點才會想搬。


重劃區買房 掌握兩時機
從過去經驗分析,重劃區有兩個時間點的房價會比較低,第一個時間點是開發初期,因為初期區內什麼東西都沒有,願意買房子的人少,房價自然最低。因而,到重劃區買房最好『用時間換取空間』,在初期買進的增值空間最大。


另一個時間點是大型交屋潮之後,此時建商手上賣不掉的新建餘屋量多,成屋賣壓大,建商價格放比較軟,買方殺價成功機率較高。


如果錯過以上兩個時間點,等到重劃區邁入開發晚期,土地開發趨於飽和、人口變得稠密;人口一多,進駐的商家變得密集,此時房價變得穩定,且波動幅度會縮小,不像初、中期那樣大起大落。


早期不進場 未來就扼腕
也就是說,如果想在重劃區買到便宜的房子,只有初期與中期機會最大。如果到了發展晚期,重劃區開發已經成熟,這時候房價最貴。但到了房價最貴的波段,偏偏是民眾最想到當地買房子的時候,因為重劃區從鳥地方變好所在,什麼東西都有了。


很多人講到民生社區、信義計畫區或大直重劃區,都會說『以前一坪才多錢,現在竟然這麼貴,早知道當時就傾家蕩產去買一間房子』。錯過機會固然可惜,但更可惜的是縱使現在把新的機會擺在眼前,很多人還是不敢買,那就只有一直後悔的份了。

 


本文摘自2019年10月5日出刊之《住展雜誌》449期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「不再是鬼城 鳥地方房價竟漲翻天」、「歷史會說話-危機入市 買房有賺頭」、「新北出運啦!土開吸金 環狀線發大財」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

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