我們的房子正在吸毒 低利房貸成癮症

住展雜誌 2019/02/26 17:50(284天前)
由於台灣利率變動極小,升息空間不大,再加上房價止跌回穩,銀行競相推出的低利房貸商品。然而,低利房貸真的有助於房市嗎?低利檯面下的問題,正在悄悄醞釀當中。
去年二月五日,美股道瓊指數單日狂跌約一一七五點,改寫美股史上最大單日跌點紀錄。同年二月八日,道瓊又暴跌近一○三三點,登上史上第二大單日跌點。又是同年十月十日,道瓊重挫近八三二點,創下美股史上第三大單日跌點。
道瓊指數單日前三大跌點,竟然全都出現在二○一八年,這種狀況顯得極不尋常。而一切的根源,正是肇因於「低利率」。



戒斷低利 全球大動盪

「各國決策者勿掉入以低利率刺激經濟,造成前景好轉的陷阱當中,否則無異於吸毒成癮」,這是德國近代備受推崇的前財政部長、歐元區最重要的經濟決策官員之一的蕭伯樂(Wolfgang Schaeuble),在一五年所提出的警示,並把低利率視為自由經濟的「毒癮」。
是的,你沒看錯,「我們手上的股票、我們的房子正在吸毒」。低利率毒癮越來越大,帳面資產價值就愈來愈高。
蕭伯樂認為,全球央行普遍採用的低利率政策將難以持續,過低的利率與貨幣寬鬆正造成新的問題,各國央行最終會改變低利政策。
誠如蕭伯樂所言,美國央行決定於一五年開始升息,並在去年增加升息次數,將聯邦資金利率調高到二點二五%至二點五%。但資本市場吸了多年低利率毒藥已經成癮,說斷就斷,談何容易?
當美國聯準會加快升息步伐,很快的,美國資本市場立刻出現低利率的「毒癮戒斷症狀」,股市、房市、匯市、期貨,乃至於貴金屬等市場煩躁、焦慮不安,每日成交價格振幅擴大,暴漲暴跌。道瓊指數可以一日慘跌千點,也曾在一日瘋漲逾千點。
中、美貿易大戰,只是股市波動大的近因;早在貿易戰之前,美股早已啟動「雲霄飛車」模式了。
尤其,美國營建類股去年竟重挫百分之三十,反應出連環升息之後,投資人對房市前景的憂慮。因為美國三十年期固定式房貸平均利率,已經逼近五%,購屋需求受到房貸利率居高不下衝擊而減弱。



升息將至 房市挫咧等?

美國聯準會主席鮑爾勇敢地選擇加速升息,想要讓市場回歸正常,降低對低利率毒癮的依賴,但壯如牛的美國市場卻嚇到失了魂。如果急速升息發生在體質較弱的台灣,房貸利率拉到五%,你能想像房地產會多慘烈嗎?
「毋需想像,因為台灣央行近十幾年來,都是採取緩慢且漸進式升息,快速加息的機率幾乎不存在。」景文科技大學財務金融系副教授章定煊預測,今年央行升息的可能性不高,未來幾年內即便進入升息循環,也不太可能拉到四%、五%。
章定煊解釋,美國聯準會升息與否,失業率是重要的參考依據,但台灣央行比較側重GDP與CPI。以目前來看,今年經濟成長率可能比去年差,通膨仍屬溫和,央行沒有非升不可的堅強理由。
台經院產業顧問暨副研究員劉佩真表示,眼下中、美貿易大戰繼續打下去,台灣經濟難免會受衝擊,央行應不會選在這個當口升息,預期最快要到今年第四季,等貿易戰火平息、經濟前景較明亮的時候,央行才可能會升息。若屆時環境仍不佳,利率可能就維持不動。
至於央行有無可能為了縮減台、美利差,阻止資金外流而升息?劉佩真分析,台灣本土資金外流的成因複雜,並非全是利差造成;就算央行升息,資金淨流出的狀況也難獲紓解。因此,央行單純為縮減利差而升息的可能性亦不高。
央行升息機率,真的微乎其微嗎?事實上,不只受訪的學者、專家認為今年升息風險不高,就連國內、外金融機構的預測也大致如此。
根據富邦金、渣打銀行與星展銀行各自發表的報告指出,即使美國聯準會今年可能再升息二到三次,預料台灣央行並不會跟進。
星展銀行經濟分析師馬鐵英更斷言,「台灣央行可能已經錯過最適合調升利率的時間點,預估一直到二○二○年底都沒有升息的必要了」。



利息狂殺 背後有洋蔥

近幾年來,基準利率降,房貸利率跟著跌;基準利率沒降,房貸利率竟然照樣跌。五大行庫新承作房貸平均利率一度跌到一點八%,外界多認為已經到谷底了,沒想到一波還比一波低,一點八%、一點七%兩個關卡接連失守,現已下探至一點六%初頭。
房貸利率頻頻破盤,外界將矛頭指向貨幣供給過剩,銀行爛頭寸太多,銀行才會不斷砍利息來搶客戶。
但章定煊卻認為,「問題不在於資金供給,而是需求出了毛病」。他強調,全球主要國家中,台灣貨幣供給量並沒有特別高,關鍵在於國內投資信心低迷,企業普遍不願多借錢擴充,資金無法去化。而現在利率低、房價止穩,民眾還願意買房子,又多有房貸需求,銀行為求去化閒置資金,只能含淚把錢往利差低的不動產放款塞。
這段話發人省思。過去,我們總以為低利是支持房價的重要樑柱,但學者卻揭穿低利房貸背後,其實隱藏了台灣的經濟困境,才促使銀行祭出超低利房貸。
銀行業的推波助瀾,讓台灣這場低利房貸派對越來越盛大,越來越多人加入,利率越砍越低。房貸利率,恐怕還有最低點!



低利房貸 殺破一點六%

最新加入的有財政部,自今年元月起,原本的青年安心成家方案,新增「一點六八%一段式房貸」。若以貸款上限八百萬、貸款三十年來計算,一段式房貸比原本的兩段式(前兩年一點四四%,第三年起一點七四%)省逾三萬元利息。
就在財政部祭出誘人的青安一段式房貸前後,又有渣打銀、永豐銀、玉山銀、土地銀等多家銀行,不約而同加碼推出最低一點五八%的房貸方案,拚盡全力來搶奪房貸市場。
其中,又以渣打銀行的方案最「阿殺力」;該行的「轉動幸福」專案除了最低可享最低利率一點五八%起外,還補貼地政設定規費上限八千元。其次,則是至玉山網路銀行即可申請的「豐雲房貸」方案,享同等利率並加贈三千元百貨公司禮券。
本刊建議,若是工作、薪資條件普通的民眾,可考慮申請財政部青安一段式房貸,因為青安的門檻相對低,只要符合相關規範即可。但民間銀行低於一點六%以下的優惠房貸方案,通常有嚴格的職業或信用能力限制,例如軍公教人員、高收入的三師階級、大型企業或上市公司員工等要件,一般民眾難受惠。



真的假的 低利被看衰

不管怎麼說,低利房貸方案日漸增多是不可爭的事實。低利房貸與日俱增,是否能夠提高民眾的購屋意願,為房市買氣加溫呢?
宜華國際副總蘇慶福說:「低利房貸對於推升首購型、低總價的建案買氣幫助較大,但對豪宅沒有絲毫影響,因為豪宅客層多半沒貸款,即使貸款也多出自於特殊理財考量,利率不是重點。」
蘇慶福指出,首購房坪數小、總價低,若是座落在都會區外圍,總價僅有幾百萬;由於總價較低緣故,且買方負擔能力相對較弱,若省個幾萬塊利息就很有感,算一算如果負擔得起,就可能買房子了。
「青安一段式房貸能否激勵民眾購屋,我是看得比較保守。」宏普建設副總游武龍坦言,低利房貸方案確實對首購小宅幫助較大,但買氣不會齊頭式成長,而是要看地點、客層而定。
游武龍舉台北市中心為例,像大安區一間小宅動輒二千萬,真正純首購族群很難買得起,即使房貸利率低也沒用;況且,買這類產品的客戶大多具有置產性質,或為二代而買,他們重視的是資產保值度與未來性,利率並非左右他們出手與否的關鍵。倒是新北外圍郊區、或是桃園一帶,因為房價相對低,比較可能因低利房貸而提振買氣。

利率開大門 房價打死結

房貸利率砍到見骨,業者竟都說對促進成交幫助極為有限,到底房市出了什麼問題?
劉佩真直白的說,「民眾買不起房,是因為房價太高,而不是房貸利率降到多低的問題。民眾在意的是缺那幾百萬的頭期款,而不是省區區幾千塊的利息。」
這句話講得鏗鏘有力,一針見血,但可惜無法改變大局。房地產仍會繼續吸著低利率的毒癮,直到有人願意來翻轉大局、或是撐到無以為繼。但台灣房市,戒掉低利毒癮需要付出多少代價呢?


【文/住展雜誌】

本文摘自2019年元月10日出刊之《住展雜誌》441期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「老屋重建該走哪條路?」、「投資REITs輕鬆當房東」、「高雄進入「小香港」時代」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
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