一條不歸路 地上權住宅活路在何方?

住展雜誌 2019/01/03 14:44(45天前)
大多數人以為,台灣人「有土斯有財」的觀念根深蒂固,所以難以接受地上權住宅。地上權住宅在台灣真的完全沒有活路可走?或是背後其實有更複雜的原因存在呢……

根據住展雜誌調查,近幾年來大台北共有十件地上權(含使用權)開發案,但多數地上權案都很歹命,十件裡有一件解約、五件變更用途,只剩四件仍繼續銷售。

原本,有兩件得標的業者公告解約,但只有「嘉新金華薈」成功與國產署解約。另新星興業標得的仁愛路二段案雖想解約,但被國產署駁回,於是捨棄原本住宅規劃,變更為商辦。



十件開發案 逾半先落跑

正所謂山不轉路轉,路不轉人轉,地上權住宅銷售碰壁後,跟進變更為商用不動產的例子越來越多。在十件地上權開發案中,就有一半改為商用。包括「志嘉水曜」,從住宅改為旅館、「吉美璞立」原為住宅,現改為出租式酒店公寓、「仁愛本真」亦變更為旅館、「將捷SOLO」則是頭髮洗一半,毅然決然轉蓋月子中心出租。

目前地上權住宅就只剩下「昇陽寓見」、「派樂地」、「華固新天地」等三個活口,若加上地上權商辦「潤泰代官山」,頂多只有四個。雖然他們活下來了,但只有兩個建案賣得比較順利,另兩個銷售狀況比較辛苦。

多數地上權住宅案出師不利,業者多半解讀為國人接受度偏低,於是近期幾筆地上權招商案,得標者全放棄住宅市場,轉向規劃為商用不動產。



價格難接受 遠勝過產權

建商視為票房毒藥,避之惟恐不及,但地上權住宅是否真的如此不堪?民眾真不願意買單嗎?

據住展雜誌市調資料來觀察,地上權住宅在開賣的第一年內,單週來客組數大多在中上水準,人氣不會比較差,顯示相對低單價的地上權足以勾起民眾意願。但為何看屋人氣夠,成交狀況卻普遍表現不佳呢?

有人認為,關鍵在『地上權難貸款』、『利率偏高』、『國人接受度低』等三大因素,導致銷售冷冷清清。

可事實上,僅有利率偏高的理由足以成立,其他兩個都不是大問題。首先,地上權住宅在實務上並沒有難貸款的問題。若是使用權,建商通常會提供公司貸;若是地上權,往往會有配合專案貸款的銀行。

雖然地上權住宅銀貸成數比一般住宅低,但建商多會提供公司貸來填補房貸成數差額。除非購屋者本身信用條件差、還款能力不足,以致申貸無法通過,否則貸款不易這項疑慮應不存在。

再來,國人真的無法接受地上權住宅嗎?如果普遍不能接受,為何地上權建案來客量會在中上水準?這個問題的答案已不攻自破!最重要的核心問題,是『地上權住宅售價太貴,與民眾預期落差太大,才無法把人氣轉換成買氣』。

不可否認的,確實有部份民眾無法接受地上權住宅,尤以長者居多;這類民眾在資助孩子們買房子,就會勸阻孩子購買地上權建案。但對於一般自住購屋者、投資客而言,他們更在意的是『價格』,只要價格划算,即使沒土地所有權也敢買。

因此,地上權住宅如何定價,與建案能否順利去化緊密相關,成為一門業者必修的課程。



地上權熱銷 售價有定律

我們發現,民眾對於地上權住宅(設定五十年至七十年)售價的最大公約數,會隨著市場景氣而有所轉變。在多頭時期,售價『若是市價的八折以上,建案便會滯銷;若是市價七折到八折,銷售速度緩慢;若是市價六折到七折,銷售速度比較快,但仍難完銷;若是市價六折及以下,建案就會熱銷。』

以中正區羅斯福路二段為例,二○一四年主幹道上行情約一二○萬/坪,而該處地上權案想賣到一百萬/坪左右,僅約市價八四折,民眾多半不願買單。

又如羅斯福路六段的「華固新天地」為例,一四年主幹道上行情漲至八十萬/坪,該案成交價落在四十五萬/坪左右,僅約市價五五折,符合『六折以下就熱銷』的定律,當時曾掀起一股搶購熱潮。

若是房市空頭時期,民眾對地上權價格期值會再降低約○點五到一成。換言之,空頭時期若想熱銷,定價可能要壓到市價五折或以下。

然而,世事總是難料,萬事總有例外。若是在『買比租划算』、『出租投報率高』的情況下,上述熱銷定律就會被打破。

舉例來說,捷運松山站旁的「潤泰代官山」,售價僅約市價八折多,價位偏高,但卻賣得嚇嚇叫,關鍵就在於高坪效創造出的高CP值。

以該案設定二十五年、十二坪房型計算,總價四五八萬起,換算每個月成本約一萬五千元。由於該案為複層式格局,十二坪可以規劃為兩房,若以松山站周邊租金水準計算,兩房月租可達兩萬元以上。相比之下,買當然比租划算。

但如果該案十二坪只能作一房,則價值大減,恐怕這個價格就賣不動了。



好品牌無用論  大坪數必須死

有的建商以為,優質的品牌形象可以替地上權案加分,能夠拉抬售價,但這種想法可能是個誤解。

以消費心理學來說,願意購買地上權的民眾,比較不會有『傳房予子孫』、『住到老死』、『為保值、增值而買』的觀念,大多數不會想花高價去追逐品牌建商。再者,購買地上權的投資客,幾乎都以出租、炒短線為目的,更不會在意高品質與否。

也就是說,在地上權市場當中,品牌雖可以爭取客戶認同,但無法拉抬售價。價格,幾乎決定一切!

另一個必須注意的地方,是『作小不作大』,因為『作大就作死』。為什麼不能作大坪數?因為買得起北市大坪數新房子的人,通常是家底豐厚,資產大多會世代傳承,他們購買地上權房屋的機會不高。

其次,大坪數地上權房子,無法像小坪數一樣主打『買比租划算』的訴求,因為北市大坪數房屋租金投報率極低,年報酬率大多只約一%至一點五%。但如果買大坪數地上權住宅,購屋款加每年的房屋稅、地租金,所花成本可能比租房子貴逾一倍以上,明顯不划算。



權益不對等 市場難作大

整體來說,台灣地上權並非沒有市場,而是地上權建案售價偏高,以及買、賣雙方權益不對等,這才是民眾興趣缺缺的關鍵。

所謂權益不對等,是指建商透過契約簽訂,將房屋稅、地租金轉嫁給屋主,要求屋主自付。如果是使用權房子的屋主,說穿了就只是跟建商『租房子』而已,但卻要自己繳房屋稅跟地租金,等於一頭牛被扒兩層皮。如此不划算的機制,也難怪地上權、使用權市場作不起來了!



【文/住展雜誌】

本文摘自2018年12月5日出刊之《住展雜誌》440期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「建商押寶十大推案區」、「正確服用危老特效藥」、「防水做到位 遠離哭泣宅」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
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