怎麼買房、換屋?

住展雜誌 2018/10/25 17:26(176天前)
買房最大的問題是心態;想靠買房子來解決所有問題,最後一定是買不到最合適的房子。買不起房子的人,哪怕房價下跌一半,也是買不起;世界上沒有完美的房子,最好的房子,是靠努力和能力買得起的房子。



一 買房要注意什麼?

1.多研究城市規劃,找城市重點發展的區域。像是副都市中心、科技園區這類可以帶來就業機會的城市建設計劃。
2.千金買房,萬金買鄰。不管你花多少錢買房,決定你生活品質的人是你的鄰居,尤其是住在你樓上的那位,所以買房前宜先留意社區住戶的背景。
3.房子是這個社會上唯一可以三十年分期付款買的東西,這是制度給了每個人的紅利,要珍惜,不珍惜就等於被別人占了便宜;付款的期限愈長,每個月還貸的壓力也愈小,更何況通貨膨脹率經常是高過房貸利息的,所以不要怕付利息。
4.日後當你再回頭看當初每個月還(房)貸,你會發現就跟你現在回憶初戀一樣,當初痛哭流涕的,現在看來都不算一回事了。
5.房市下行規律:漲得多跌的多,漲得少跌的少,郊區跌的多,黃金地段區域跌的少,剛性需求跌的少,大城市跌的少,小城市跌的多,配套不完善的跌的多,配套完善的跌的少。總之,人多的跌得少,人少的跌得多。
6.貸款額度求多,年限求長。三十年攤還本息最好,用時間換空間。
7.如果真的要投資,就要明白投資的意義,複利才是增值最有威力的地方,你要是仔細去分析,就會發現世界上還真有
不少人靠房地產的「買買買」(不斷的買進而不賣出)賺進了大把財富。



二 買什麼樣的房子?

1.如果看不懂政策走向和市場行情,就跟著城市的捷運規劃買房。交通便利,好賣,也容易出租。
2.這個世界上沒有完美的房子,最好的房子,基本上就是你買得起的房子。
3.買有品牌建商蓋的房子,大致上是比較沒有風險的。即使可能會貴一點。
4.買不起黃金地段(蛋黃區)的房子,就買它周邊或次優地區的房子!像買不起大安區的房子,就去買內湖、中正區,或者寧可選北投。永遠記住,要先上車,才有換座位的資格。
5.八小時工作八小時睡眠,剩下的八小時決定你是否能夠與眾不同,而住在哪裡某種程度上決定剩下八小時可以怎樣利用。居住地與公司之間的距離,上下班所耗費的路途時間,很大程度影響每天的生活品質和自修的機會。
6.小孩子是最有價值的人群,幾乎每個家庭的生活都在圍繞著孩子運轉,把最好的資源、關懷給孩子。所以分析城市基本面,主要看兩個指標:嬰幼兒的出生率和小學生的增加率,能贏得這兩項指標的城市,絕對是最有希望的城市。
7.如果一樣總價,要買地段、位置好的;房子格局不好可以再改造。地段卻沒有辦法改變,所以在買房時,重中之重的就是挑好地段。好地段應該怎麼挑?像是:生活氛圍和周邊配套(區域範圍內是否交通便利?是否有大型超市?是否有醫院?)
羅馬不是一天建成的,地段價值也不是一年就可以完全呈現的,要了解政府的城市規劃藍圖,預測房子在未來的發展性。
買對好房子,是一家人生活的大事。所以選好地段真的很重要!
8.二至三房既適合自己住,也適合出租。房子不宜太大,否則日後不好賣!
9.不要買超過自己能力範圍的高價房,高價買房就意味著高額的總房款。這代表著自備款要多,貸款也要多,但隨之帶來的財務壓力也就大。這會使得購房人的財務壓力太大、片刻不得放鬆。
10.要抓對趨勢,避免在高價位時買房。房價已經很高了,萬一遇到市場不景氣或者政策調整之類的事,房價一回落,就會直接造成房地產貶值;但也要在房價下修時勤於看房、勇於出價,否則等房價再從谷底反彈而上,你就錯失良機了。

三 換房子該怎麼做?

曾經聽住大房子的人說,房間太多真煩神,清潔打掃太費事了,寧願住小房子,又曾聽住小房子的人說,房子太小了,必須要換一下。筆者認為,以小換大應是主流,主要有如下兩個原因:
1.孩子越來越大,需要獨立的房間。作為剛需,購買首套房時由於資金方面的原因,往往購置面積較小的房子。孩子小的時候還可以與父母共住一個房間,到了七歲以後一般會需要獨立房間睡覺。三口之家如果父母也同住,則至少需要三個房間,若沒與父母同住,則需要至少二個房間,當然三房會更理想。
2.經濟條件改善,想改善居住環境。隨著人們收入的大幅提高,有錢人越來越多。這類人群已不缺房子,他們需要好房
子用於自住,這類社區的房子往往總價高,富人圈更是身份地位的象徵,買這類房子也是對外形象的展示。

四 換屋的注意事項:

1.格上不去,其他社區大概也只能維持不動;另一方面,品牌建商蓋的房屋品質相對較好,設計相對合理,居住舒適度較高,這也是品牌建商的建案價格較高的原因。但是品牌建商指的並不一定是上市公司或大公司,而是專業、具誠信、負責任,又有永續經營理念的公司。
2.買房就像娶老婆,雖然每月有繳房貸的壓力,但房子畢竟還是自己的;而租房就像與情人交往,雖然隨時可以換,但是租來租去還是別人的房子。
有人說:看房就像找女朋友,看好了就要下手!不要老嫌人家一點小毛病,你嫌棄人家,人家卻成了別人的新娘。人家幸福美滿,你卻還是條光棍。
胡偉良博士。畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。



【文/住展雜誌】


本文摘自2018年10月5日出刊之《住展雜誌》438期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「保值宅六大指標」、「選舉紅包大放送 剪彩行情全面啟動」、「市長候選人 都更政見可行嗎」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
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