打敗不景氣 北台灣房市10大熱銷區

住展雜誌 2018/06/29 17:20(297天前)
過去兩年房市成交量低迷,不過其實期間還是有熱銷案例,更有整體銷售仍順遂的區域。這些區域到底具備了哪些條件,得以打敗房市不景氣、寫下銷售佳績?

在房價居高,消費者觀望之下,近兩年房市買氣大不如前。不過,期間仍有銷況相對穩定的個案或區域;本刊即統計去年至今,北台灣房市銷售率前十高的行政區,統計條件則是必須同期至少有十宗以上建案推出才列入排名,主要考慮是,供給量過低,銷售統計將會失真。







十 宜蘭縣宜蘭市 產品多樣 供需穩定

談到宜蘭房市,很多人想到的是礁溪的溫泉宅或郊區的平價透天厝。不過論產品的多元性及供給穩定度,則縣治所在地的宜蘭市堪稱宜蘭房市之最。

根據產品及行情,宜蘭房市可再細分為運動公園周邊文教區、市區外圍、縣政特區及都計外區域四大區塊。文教區質感佳,房價較高,產品以大樓為主;市區外圍及都計外則多為透天,基本上愈遠離市區,價格愈便宜。縣政特區則最特殊,產品幾乎清一色是高價透天別墅,也是唯一區外客比例較高的區段。

產品多元加上內需力道足夠,宜蘭房市的銷售率相當穩定;以過去一年來說,平均銷售率超過四十七%,居全宜縣之冠。

九 桃園市平鎮區 近中壢市區 房價相對低

由於機場捷運延伸線話題烘托,又是南桃園整體生活機能最完整處,因此中壢市區房價相當高,知名海華特區甚至曾來到四字頭牌價。而隔壁的內壢地區,房價則相對平易得多,但由於臨近工業區,因此不見得人人能接受。

對比之下,中壢市區西南側的平鎮,其市區地段質感與中壢相近,只差門牌不同,房價卻差了一個檔次;以近兩年來說,約在二十萬/坪上下,和中壢市區動輒三字頭確實有段落差,而且區域內並無工業區,因此銷況一直相當穩定。

至於沿幹道中豐路往南走的南勢及山仔頂地區,主要則是近年供給量偏少,因此少數推案也都有不錯的銷售成績。

八 新北市中和區 內需加捷運 銷況穩定

近年在捷運路網逐漸成型的帶動下,新北市一線區近年房市表現一直相當穩定;其中有施工中環狀線,加上已有中和支線的中和就是其一。本區是早期大台北重要衛星市鎮,原先就有穩定內需,近年又有捷運利多,因此銷售狀況一直都在水準之上。

近期中和地區推案,主要當然集中在幾個捷運站周邊,近幾年又以南勢角地區推案較多,稍早最低可見三字頭。景安站行情則最高,約在四到五字頭。

七 新北市板橋區江翠北側帶動 買氣暢旺

前幾年房市買氣不算理想,但其實只要價格能被消費者接受,順銷仍非難事;如板橋江翠北側自辦重劃區,自前年推出首案「江翠ONE」以來,就以低於市區的四字頭價位搶市,在一片買氣不振的市場氣氛中殺出重圍,寫下銷售奇蹟。

接著,從去年「江翠PARK」及「新外灘」系列,到今年最新的「歡喜市」及「興富發大悅」,也幾乎都受到消費者青睞,在短時間內售完。在江翠北側推案的帶動下,整個板橋房市的買氣也被逐漸帶動起來。

六 新北市蘆洲區 內需格局強 產品合需求

在蘆洲總站聯合開發案「希望城市」持續媒體強銷曝光下,近期蘆洲房市的能見度快速攀升。不過雖有「希」案強銷,甚至蘆洲支線也已通車多年,但蘆洲房市的內需格局仍很鮮明,在地客認同度相當高,外地客進駐比例則相對低。

不過由於當地推案規模通常不大,一般二到四房產品、相對低公設比及約四十餘萬的成交行情,都符合在地消費者的需要及認知,因此本區受大環境景氣影響較小,銷況一直都相當穩定。

五 桃園市觀音區 低總價產品 投報率誘人

跟漲效應加上升格題材發酵,近年桃園房價漲勢相當明顯,這也使得很多原先以透天產品為主的二線房市區,這幾年逐漸變成大樓盤據的局面。不過,仍有少數例外,如觀音,近幾年當地主要推案區之草漯重劃區,儘管地價、房價也有上揚,大樓能見度也的確較往年增加,但至今區域主流房市產品仍是區域客青睞的透天住宅;加上稍早航空城拆遷戶轉進,本區銷況一直相當穩定。

不過真正熱銷的區塊,其實是附近的觀音工業區周邊。這個區塊的房市產品,幾乎都是低總價套房至二房,總價很少超過五百萬,加上工業區租賃需求殷切;在可自用可出租,投報率又相當亮眼的情況下,可說是觀音乃至整個桃園二線地區,房市銷售狀況最突出的地段。

四 台北市大安區 優質地段 供給少銷況穩

大安區由於文教氣息濃厚,又擁有極佳的生活及交通機能,儘管大安區房價早就高不可攀,但還是許多人希望進駐的夢幻地段。

原本就是傳統的超優地段,因此儘管房價高昂,但仍有需求基本盤,再加上過去這段時間大安區推案量相當稀少,因此推出產品無論是小坪數或換屋,都有相當穩定的銷售成績。

三 新竹縣竹東鎮 科技人加持 銷售穩健

說到新竹房市,相信多數人會想到的是新竹或竹北兩個大城市。不過兩市近年供給量偏多,很容易陷入僧多粥少的困境;相較之下,二線的竹東鎮,才是近一年新竹全區房市銷售率最高的行政區。

竹東地區房市,可分為市區(竹東都市計劃),及近工研院的竹中二重埔地區,兩大區塊。前者主要是在地買盤,透天及大樓產品約佔各半;竹中二重埔地區則除了工研院客源外,也有為數不少的基層竹科人捧場。總體來說,由於價格水準相對平易、供給量不大,加上需求穩定,因此能夠維持一定銷售水準。

二 台北市中正區 房價相對低 頻現秒殺案

說到北市一級優質地段。當然非大安區莫屬。不過大安區房價畢竟不是人人都能負擔得起,因此隔壁房價水準相對稍低的中正區,這幾年便頻頻出現熱銷案。

從兩年前的「太平洋之森」,到近一年的「PARK259」及「四方荷韻」等,都是這段期間的秒殺或熱銷代表案例。以上這些推案的共通特色;都是房價在北市一線區來說算是相對平實。來到今年,位水源快道旁的都更新案「森城大院」,則繼續維持中正區相對平價熱銷的傳統。

儘管中正區近一年,整體銷售率將近六成,但卻也非每個個案都能順銷;總價偏高的中大坪數產品,銷售時間還是會拖得比較長。

一 新北市三重區 北市一橋之隔 輕移民愛

早期台北都會區快速發展,吸引大批南部民眾北上打拼;不過對他們來說,當時台北市的房價就高不可攀,因此與北市一橋一水之隔,房價相對平實的三重,便成為他們的落腳處。這樣的發展歷史,讓三重房市一直俱備穩定的需求能量。
不僅如此,近年三重先後有新莊線捷運及機場捷運助拳;加上北側新闢重陽富貴段重劃區,因此慢慢開始有新一批外地客進駐。原本就有穩定內需,加上外來客增加,難怪三重房市銷售狀況會高居北台各區之冠,過去一年建案平均銷售率將近六成。

內需強供給少 逆勢順銷

無可否認,由於買賣雙方價格認知始終存在落差,使得過去一、兩年的房市買氣盪到谷底,前年的買賣移轉棟數甚至創下歷史新低。

不過以上過去一年房市建案銷售排名前十的行政區,銷售率至少仍有近五成水準,證明只要吻合內需能量足夠,供給量維持穩定不快速擴張,及價格相對平實等條件,還是能夠在不景氣的年代,獲得消費者青睞!]

本文摘自2018年6月5日出刊之《住展雜誌》434期住展眺望單元,同期內容除本文外,並有「實價登錄2.0 引爆業界怒火」、「地產新二代勢力崛起」、「高鐵青埔特區 大步邁向國際都會」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

【文/住展雜誌】

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