蛋白區當老大 A7推案量勇冠北台灣

住展雜誌 2018/06/29 17:09(298天前)
在北台灣所有新興重劃區中,建商推案意願最強的地方,竟不是搶土地搶成一團的新店央北重劃區,也不是成交火熱的板橋江翠北側,而是位處偏遠的機捷A7站重劃區……

住展雜誌統計北台灣近三年開始推案的指標重劃區,包括新店央北、板橋江翠北側、三重二重疏洪道、土城暫緩發展區,以及龜山A7等,這五大新興重劃區今年上半年推案量最大者,竟然是桃園龜山A7站重劃區,讓人大感意外!



蓋房不划算 土地被冷凍

推案量最少的是三重二重疏洪道重劃區,今年上半年預計公開的新案只有「國泰悅」、「捷運京典」,案量約三十五億、共計二四二戶。

二重疏洪道重劃區推案稀稀落落,一點都不意外;如果扣除未公開的「國泰悅」,近三年來重劃區內僅有二件建案,累積總案量連十億都不到。

推案量能如此疲弱的關鍵,主要是建商取得土地價格過高;先前市府標售抵費地,住宅用地最高價衝到一七九點七萬/坪,商業用地最高價飆至約一九二萬/坪,但建案成交均價卻不到五十萬/坪。先前高價取得的土地套在高點,現在開發效益不足,建商多把開發時程再往後推了。

江翠與暫緩 新北賣最好

近期買氣一直很蓬勃的板橋江翠北側重劃區與土城暫緩發展區,今年上半年推案持續開出,其中江翠有「興富發大悅」、「歡喜市」與「遠雄江翠」,接著還有國泰、國美的新案可望開出,總案量估約一三一億、共計九八八戶。

暫緩發展區則有「璞真仰睦」、「東運御光」、「清水湛」、「金城舞︱都心花園」、「弘暉大苑」與「有富正旺」,案量達一六五億、合計約一三九二戶。

江翠北側重劃區在讓利風潮帶動之下,成交價控制在四十萬/坪至四十五萬/坪之間的建案買氣紅火;土城暫緩區多數成交價落在三十五萬/坪至四十萬/坪附近,已有數個建案順利完銷並撤場。假如這二處重劃區價格不調漲,今年買氣估仍會繳出亮麗成績單。

央北大咖多 推案卻保守

今年上半年推案量第二大的新店中央新村北側重劃區,去年與今年數度標售土地,均出現建商瘋狂搶標土地的熱絡景象,但推案動能似乎沒有想像中那麼強勁。預計於上半年公開的建案約有四個,搶頭香的是「波爾多」,接下來將有「國泰豐格」、「國美中央新村」、「全陽大璽」等案陸續登場。

新店央北上半年案量總計約一六五億,總規劃戶數約一千一百戶左右,戶數供給量都只排在第三名,低於原先預估的二○○億以上。央北除了推案量不如預期外,就連建案釋出進度也普遍落後,主要原因是建照核發速度過慢所致;其次,原土地脫標價格頗高,但房價五字頭卻守得辛苦,可能讓部份業者產生觀望心態。



二字頭低價 拉攬輕移民

與央北相比,龜山A7站重劃區雖然區段條件相差甚遠,也沒有那麼多品牌建商卡位,但機場捷運從台北火車站到林口A9站之間,最便宜、唯一二字頭房價的站點就只有A7站;機捷題材加上二字頭房價,就具有高度競爭力。

由於目前房市『低價就是王道』,因此建商湧入A7重劃區推案意願高昂,積極搶攻大台北輕移民買盤。光是今年上半年,預估推案量可達到二五五億,且預計興建戶數高逾二千七百戶,包括「鴻築金捷市」、「樂捷市」、「富宇敦峰」、「翡麗」、「奇幻莊園」、「富御捷境」等案。

雖然A7重劃區推案規模龐大,但若均價能控制在二十五萬/坪左右,距捷運站近者均價最高不超過三十萬/坪,距捷運站遠均價壓在二十萬/坪初頭,買氣應該會很不錯,短期內毋需擔心供給過量的問題。

本文摘自2018年6月5日出刊之《住展雜誌》434期房市話題單元,同期內容除本文外,並有「實價登錄2.0 引爆業界怒火」、「地產新二代勢力崛起」、「高鐵青埔特區 大步邁向國際都會」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!


【文/住展雜誌】
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