租金狂飆 包租公這樣做就對了!

住展雜誌 2018/04/23 15:17(361天前)
以前,房價貴,民眾抱怨房子買不起;現在,房租高,民眾竟然快要租不起。到底租屋市場發生什麼事?包租公現在該怎麼做,才能穩定收租呢……

上一次總統大選前,蔡英文高喊要達成「居住正義」,把調高不動產持有稅、大量興建社會住宅當成最主要的居住政策,以及解決高房價的解藥。新政府執政以後,稅金是調高了,但社會住宅卻蓋沒幾間,現在不僅房價仍然很貴,就連租金都漲到不像話。

根據內政部統計的「租金指數」顥示,全台租金已經連續三十七個月上漲。今年一月的租金指數更已來到一〇一點三四,創下歷史新高。

以前,民眾是抱怨房子「買不起」;現在,不只買不起,竟然也快「租不起」了。到底市場發生什麼事,導致租金一路水漲船高不回頭?



四大關鍵 房租狂飆

關鍵一:房屋稅、地價稅雙漲,稅金轉嫁房租。雖然一八年全國各縣市房屋稅、地價稅普遍凍漲,但前幾波稅金調漲幅度過大,尤其是一六年許多縣市的地價稅平均大漲約三成、新房子的房屋稅大漲約五成,嚇到不少有房族。

雖然房屋稅、地價稅大漲,政府美其名說是為了打擊「囤房族」(名下擁有四戶以上房屋的人),讓囤房族覺得養房成本太高,就會把房子賣掉來減輕負擔,房價就會跌價。但沒想到,不僅房價沒跌多少,囤房族更不減反增,一六年底竟暴增約四千人,囤房族總人數衝高至約七點七萬人。

原因就出在許多囤房族本身是包租公、包租婆,他們都把「稅金轉嫁到房租上」了,政府加稅等於加在房客身上,囤房族不會受影響。再者,不管是不是囤房族,天底下沒有房東會賠錢租房子;只要稅金一漲,房東就調漲租金,維持既有的租金水準。

舉例來說,原本一間三十坪的房子,月租二萬元,當一年持有稅稅金增加一萬元後,房東把房子月租金漲到二萬一千元,一年下來扣掉增加的稅金,房租收入還多更多。

關鍵二:「以租代買」風潮盛行,租賃需求居高不下。如果租屋市場供過於求,那房東要漲租金可不容易,政府加的稅金也難以轉嫁,但問題就出在近年來以租代買的風潮盛行,有的人是因為房價高買不起、有的人是想等房價跌更多才買、有的人則是不爽買,所以都只能暫時租房子。

因為租房子的變多,租房市場超級火紅;租屋需求增加,很多房東都有種共同的感覺:「房子變得更好租掉」,調漲租金就成為自然而然的事,房客喊價的空間越來越少。

現在台北市中心的獨立套房,月租金隨便也要一萬元,租屋網上時常可以看到老、髒、貴、小的套、雅房都租得掉,這種狀況也已成為媒體爭相報導的新聞。



跟進調漲 租金上揚

關鍵三:租金補貼成為推高租金的小幫手。政府也知道房租高漲,租屋族負擔沉重,所以推出「租金補貼」方案,且有不少縣市政府還加碼補助。

雖然政府補貼租金是好意,但卻無形中成為推高房租的助力。由於政府按月給予租屋族定額補貼,租屋族的租金給付能力提高,就能承租更高租金的房子;房客對於高租金承受能力增加,房東就會傾向調漲租金。

舉例來說,宋江在梁山每月花一萬元租房子,但房東今年房租漲到一萬二,宋江原本無力負擔,但因獲政府每月補貼三千六百元,宋江不僅能繼續租原本房子,甚至還能把租屋預算提高,去租更好的物件。

另一個因素,是房客若申請租屋補貼,房東租屋所得需繳納所得稅,要付的稅金增加,也會促使房東漲租金。不過,因每個縣市租金補貼不過數千戶,所以推升租金的狀況較沒前二個因素那麼普遍,只能算是造成租金高漲的次要因素。

關鍵四:租屋市場出現「跟漲效應」。早年房東在租屋時,通常是「以前租多少,現在就租多少」,但因近幾年來租金明顯上揚,有些房東看到同社區的房子租得比自己貴,卻還是很快就租掉,最後受不了誘惑而跟著調漲租金。

舉例來說,張三的套房原月租一萬,今年隔壁李四同坪數套房以一萬三出租,同樓層王五的套房以一萬四出租;張三的套房今年重新招租,很難抗拒誘惑仍只租一萬,跟進調漲二、三千租金的機率就增加了。



三要三不要 收租沒煩惱

雖然租賃市場火熱,房租持續走揚,但若想買房收租,最好要掌握「三要三不要」的原則。

什麼是「三要」?就是要穩定、要在市區、要買附加價值的房子。

所謂要穩定,是指房東出租時應把「穩定收租」當成最高守則(店面除外),如果遇到一組收入正常、按時繳租、生活習慣良好的租客,租金就沒必要跟進調漲。因為一旦調漲,原本租客可能不再續約,而新租約雖然每月租金高了一、二千,但人好壞卻無從預料。

如果貪圖高額月租金而不斷漲租,房屋空置期會增加,房客來來去去更難掌握,如果遇到髒亂、或是不按時繳租的房客,其實房東賺不了更多,反而要花費更多心力,實在得不償失。

另一種穩定,則是指穩定的社區管理品質。很多包租公手上有十幾間房子,平常很難顧到每一間的狀況,所以要買在管理品質好的社區,而且跟管理員打好交情;如果房客行為怪異、在社區風評不好,就能透過管理員私下得知訊息,更能掌握出租現況。

第二要是要在市區。市區的房子雖然比較貴、投報率較低,但卻是進可攻、退可守最好的選擇。

因為市區房屋租賃需求高,只要房租合理,就不怕租不出去;容易出租就代表空置期會比較短,空置期短則租金收入高。出租屋位在市區還有許多好處,一來是房子保值性高,若房東有資金缺口、或是房子不再租人,房子也能賣個好價錢;二來是萬一變凶宅,願意接手的人也較多,不像郊區的凶宅乏人問津。

第三是要買附加價值的房子,例如附家具、附裝潢、或附租約的房子。一般來說,有附家具的房子,每個月租金都會比空屋至少高出二、三千以上,所以買附裝潢和家具的房子,會比毛胚屋、或者空屋來得好。



押錯籌碼 口袋空空

三不要:不要大坪數和豪宅、籌碼不要集中、不要違法。

不要大坪數和豪宅有二大理由,第一個理由是租金總價高,能租得起這種房子的人少,而且往往要委託仲介招租、找尋房客。客源少的話,空置期容易拉長,而委託房仲招租,通常要付一個月租金作為報酬,收益就會減少。

第二個理由,是因為台灣豪宅投報率長年偏低,年投報大約只有一%,但一般房型投報率多在二%到三%不等,豪宅收益慘不忍睹。台灣豪宅投資的契機在於房市多頭時漲幅大、增值空間高,但若在空頭或租賃市場,豪宅並非好的投資物件。

另一種不要,則是籌碼不要太集中,把雞蛋全放在同一個籃子裡。例如「全押寶小宅」,雖然小坪數投報率好、容易出租,但會租小坪數的人往往是單身、情侶、頂客族;這類族群並不是不好,而是「穩定性」較不足,比一般正常家庭更容易發生自殺、或者他殺等意外,所以有的建商在規劃小宅建案時,不會配置瓦斯爐與管線。

又例如「全買在同一個社區」,有些房東會圖個管理方便,在同一個社區買好幾間房子出租,但如果不幸發生火災、或是地震倒塌,那就「火燒罟寮全無望」了。所以,買房出租要注意一下房型與區段配置,採取分散風險的方式比較妥當。



賺錢別違法 捉到賠更大

第三種不要,是不要違法,例如違建隔間出租,或是貪圖高額租金作日租套房。或許日租套房和違建隔間出租能賺到更多錢,但這是「走在鋼索上賺錢」,一旦發生意外或是被政府查到不法情事,那賺的恐怕不夠賠,不能等閒視之。

總而言之,縱使現在租屋市場火熱,但當包租公最好不要太過短視近利,在追求高租金、高投報之餘,還是要注意一下可能面臨的風險,出租事業才能做得長遠。

本文摘自2018年4月5日出刊之《住展雜誌》432期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「小宅的地雷你不要踩!」、「這些年被誤解的人口紅利」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!

【文/住展雜誌】
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