房貸利率史上最低! 小資族買房好時機?

Money錢 2020/04/29 09:45(76天前)
央行因應疫情釋放降息大利多,
公股銀行1千萬元以下房貸利率更大減2碼,
迫降到0.94%起跳的超低利水準,
面對錢越存越薄,
貸款利息比存款利息還少的時代,
小資族是否該危機入市,
趁機搶進降價宅呢?


超殺房貸利率來了!
最低0.94% 兩種人省最多


撰文:師慧君

新冠肺炎疫情在3月初大爆發,行政院對公股銀行的放款控管也「超前布署」,於3月下旬宣布自用住宅1千萬元以下房貸降息2碼(0.5%),車貸、信用卡循環利率、消費性貸款等降息3碼(0.75%),為期共半年。至於民營行庫,則未跟進公銀的全面性降息,僅有部分銀行針對受疫情影響的貸款戶提供額外加碼。

國內8大公股銀行包括台銀、土銀、彰銀、一銀、華南銀、兆豐銀、合庫與台企銀,而由高雄市政府主導的高雄銀因屬泛公股銀行,亦主動配合此波公銀降息政策,若民眾是向以上這些銀行貸款,就能享受到目前市場上降幅最大,同時也是史上最低的房貸利率。

以青年安心成家優惠貸款來說,加碼後二段式機動利率前2年降至0.94%,第3年起為1.24%,一段式機動利率也僅1.18%,甚至比某些銀行的數位帳戶活儲利率還要低。

降2碼紓困方案限半年
貸款1千萬每月省4千


宣布降息後,民眾紛紛關心自己的房貸究竟能省多少。金融比較平台Money101業務長江國峰表示,以貸款1千萬元來計算,降息2碼等於調降利率0.5%,半年下來約可省下2萬5千元,等於一個月約省下4,166元,對小資家庭來說,算是不無小補。不過目前這項紓困方案只限定半年,未來須視疫情狀況決定是否延長。

先前有民眾誤傳須自行向公銀申請調降房貸利率的消息,對此政府已經出面澄清,只要符合自用住宅、貸款餘額在1千萬元以下兩項條件,銀行皆會自動予以調降利率。但若是民營銀行的紓困降息方案,則需要提出相關證明,自行向銀行申請。

截至4月中旬,針對疫情「受災戶」提供加碼降息的民營銀行已有中信、富邦、國泰世華、玉山、台新、安泰、台中銀等數家,同樣限定自用住宅、貸款餘額1千萬元以下。其中,台中銀最體恤受災房貸戶,除了響應政策降息2碼之外,還額外再降0.05%,等於共降息0.55%。而其他民營行庫在金管會指示下,亦可能跟進提供紓困降息方案。

一般房貸戶也能受惠
利率生效日各家不同


若非公銀房貸戶或疫情受災戶,其實也不必太失望,由於大多數民眾申辦的都是「指數型房貸」,利率本就會跟著央行升降息而浮動,因此一樣能夠受惠。
江國峰進一步解釋,指數型房貸的利率,是以「指標利率」加計「加碼利率」,而「指標利率」又可稱為「定儲指數利率」,其計算方式各銀行皆不相同,通常會採計6~10家大型公民營行庫「定儲機動利率」的平均值,因此當銀行降息,指標利率一定也會跟著調降。但若是政策性貸款,指標利率採用的是「中華郵政2年期定儲機動利率」。

至於「加碼利率」,銀行則會根據房貸的承作成本、擔保品座落位置、客戶年收入、存款貢獻度等來訂定,並沒有一定的標準,民眾在核貸之後才會知道自己的加碼利率是多少。

那麼,銀行降息時房貸利率會「立刻」跟著調整嗎?答案是「不一定」!因為每家銀行的房貸利率調整生效日皆不相同,假設宣布降息後,利率生效日早於房貸繳款日,當月就能直接受惠,若情況相反,則要等到隔月利率才會調降。此外,如果貸款時選擇的是「季調」,有可能要等更久才能適用低利率,民眾不妨詢問銀行能否改為「月調」,但更改貸款契約恐須支付2,000元不等的手續費。

房貸搬家成本高
先試算再決定是否轉貸


如果覺得原房貸利率偏高,這時轉貸到公營行庫划算嗎?江國峰表示,轉貸的成本包含手續費、代書費、地政設定規費、開辦費等,若原貸款有綁約,還可能需要付違約金,相加之後也許高達數萬元,如果為了短期的政策優惠而轉貸,不見得划算。

他也特別提醒,此波公股銀行雖然降息2碼,但實際上「指標利率」還是只降1碼,剩下的1碼是用「加碼利率」補上,所以半年過後,和民營行庫的房貸利率可能相差無幾,建議民眾先了解各行庫的現行指標利率,並且詳加試算,再決定是否轉貸。

至於尚未購屋的小資族,雖然低利環境相對友善,但因房價仍高,省息的誘因只能算是蠅頭小利。江國峰建議,購屋時秉持「333原則」,即自備款準備3成、月還款不超過收入的3分之1、寬限期不超過3年,才能避免因為經濟情勢變化、收入減少,造成還款能力降低,生活陷入窘境。


全文未完,完整內容請見 《Money錢》2020年5月號第152期
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