都更危老申請案件爆量 背後有「這個」關鍵助力

財訊 2020/09/04 14:00(46天前)


都更危老商機龐大,深入社區第一線整合的都更危老推動師,雙北已有13000多人,究竟他們扮演什麼樣的角色? 又面臨什麼樣的挑戰?

文/陳雅玲

雙北超過30年老屋已有135萬戶,占總戶數5成3。為了加速推動老舊房屋改建,雙北政府培訓人才深入第一線整合開發,輔導都更危老案,在台北市稱為「都更危老推動師」、新北市則稱「都市更新推動師」。截至7月底,總人數已達13630名的推動師,成為危老申請案件爆量的關鍵力量。

看準商機 銀行想包班培訓

以台北市為例,經過建管處核准的培訓機構達20個單位,原本規畫只招收800人,現今取得證照人數已有13000人(新北市約500人)。培訓單位之一的財團法人中國地政研究所與現代地政聯盟合作,迄今受頒推動師證照逾2000人。召集人王進祥說,開課狀況不受疫情影響,甚至有一家銀行提出包班需求,打算培訓60名推動師,便是看準推動師可以切入都更危老市場的商機。

「推動師扮演的角色,就像啟動火車引擎的司機。」王進祥解釋,建築業是振興百業的經濟火車頭,而火車頭的引擎就是危老和都更,能夠啟動火車頭引擎的人,則是推動師。這也是為何雙北政府祭出獎勵輔導金,希望達到激勵推動師的成效。

目前台北市從建築物初評、詳評到重建計畫核報,依不同程度給予最少2萬元,最高達60萬元的輔導推動費。而新北市的危老案依整合人數,提供最少10萬元,最高25萬元的獎勵金;若是輔導成立都市更新會,依法定不同階段予以30萬元至100萬元獎勵金。

然而,獎勵金看似豐厚,但推動師深入社區與民眾溝通協調,挑戰度亦高。獲頒績優推動師的建築師劉明滄指出,推動師主要是開發案件或受人請託整合,本身也要具備專業性,首先要熟悉各項法規,諸如《都市計畫法》、《危老條例》,進而評估基地條件,包括建蔽率、容積率、鄰路條件、獎勵值等等。

再者,評估建物是否符合危老重建的條件。最基本條件是,房子要在都市計畫範圍內、屬於合法建築物、不具歷史文化保存價值,再加上具備「危」或「老」的條件。最後,就是推動師必須接受的挑戰,包括與住戶說明是否具改建資格、若是中高樓層該如何說服改建,以及處理住商混合產權複雜、店面租金補償、頂樓加蓋等問題,還有合法建築物的認定,在實務操作上都必須解決。

重賞求勇夫 推動師挑戰大

劉明滄舉例,近期經手文林路的案子,就碰到建築線、合法建築物認定以及店面談不攏等棘手問題。原來是早期建物登記,一塊地分A、B地號,謄本登記卻只註記A地號,主管機關會認為B地號沒有臨建築線,不屬於合法登記。 …(本文節自財訊615期,詳全文)

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