第二季若價漲量縮 房市會陷入價量背離危機?

理財周刊 2022/06/10 11:30(242天前)


文.李同榮/吉家網不動產創辦人

六都地政局公布五月份買賣移轉棟數,合計為2.28萬棟,月增1.8%、年減7.7%。受疫情及打炒房政策影響,前五月六都買賣移轉棟數11萬棟,雖仍創九年來同期新高,不過年增率已收歛至0.7%,六月移轉量在疫情衝擊下恐出現雙位數衰退,第二季交易量季增與年增率肯定會衰退,惟房價在主升軌道上,雖推升不力,價格卻欲小不易,值得關注的是第二季的價漲量縮現象,會不會步上2012年後塵,出現價量背離走勢,面臨反轉危機?

筆者認為今年全年交易量若要超越去年,下半年交易量必須超越去年同期,挑戰應該相當大,預測2022全年房市價量走勢三種情境,會有三種不一樣的結果呈現:

(一)價量俱跌~連續價量俱跌,就應注意反轉訊息:今年經濟增長預測維持在3.5~4%的中溫期、通膨在2.7~3%高溫之間、利率雖升尚處低檔、市場資金仍然充沛的四大利基下,雖然受到疫情擴散與打房政策不斷的影響,交易量與價格同時下跌機率不大,唯一可能出現價量俱跌現象應該是季節性受利空因素影響導致,未來要觀察的是,若價量俱跌連續超過三季,就是房市明確反轉訊息,這現象不會在今年出現。

(二)價漲量縮~價量背離出現,會埋下反轉潛伏危機:房市價漲量縮代表市場價量背離,這現象曾出現在上一波高點2011-2014Q2,除了2013年因奢侈稅二年閉鎖解封形成價量俱增的末升段行情,當時房市已因價量關係異常而埋下反轉危機。今年第二季有可能出現價漲量縮現象,但下半年交易量將因疫情趨緩而回溫,因此,價量背離只可能出現在單季,不致破壞原有房市上升軌道。

(三)價量微增~房價漲幅收斂,動能限縮,房市驚驚漲格局:下半年若因疫情趨緩,量能勢必回溫,打房力道鈍化,升息幅度明朗,利空訊息逐漸淡化,房價仍會維持在上升軌道,北台灣需求轉強,全年房市將呈現價量微增,房價維持驚驚漲格局,此現象是2022年房市最有可能走勢。

從價量增減、區域表現、市場需求、產品類別,分析全台房市走勢

綜觀目前房市,從價量表現分析:市場正面臨疫情擴散的嚴峻考驗,雖然疫情高峰在五月,但由於交易時間與登記時間落差,因此影響交易量最大實際數據會落在六月,第二季有可能出現價量背離或俱跌的情況,第三季與第四季房市表現端看疫情趨緩、升息明朗化、打房利空出盡的環境下,交易量會有反彈契機,若下半年交易量反彈,全年交易量將維持在3%上下的微成長表現,房價漲幅也會比去年收斂。

從區域市場分析:全年房市值得觀察的是台北市在疫情肆虐相當嚴重的情況下,五月交易量居然是六都唯一年增月增的城市,分別是11.7%、2.3%,主要理由是近年來大台北漲幅較溫和,成屋市場幾乎鮮少投資買盤,剛性需求支撐力道強勁,北台灣因疫情擴散較早,與疫情共存的適應力超前,活動力也較強,因此影響看屋量與成交量也較低,未來兩年房市表現應該會倒過來,北台灣表現會優於南台灣。

全台各行政區將不會有全面大漲現象,蛋殼區將因補漲行情達到滿足點而出現行情鬆動跡象,蛋白區端視區域的產業發展、交通建設決定房價走勢強弱,台北市士科重劃區,新北汐止、林口、新店、八里,桃竹區中路、青埔、竹北,台中北屯、水湳,台南仁德、歸仁、永康,高雄楠梓、灣區……都是人口淨流入且具有發展潛力的區域。

從需求面分析:首購市場動能趨緩、換屋需求受壓抑、短線投資市場收斂,房市會呈現溫和局面,首購與換屋需求仍是市場支撐主流,換屋市場因央行政策影響稍受壓抑,但長線而言,市場動能要靠換屋剛性需求撐盤,尤其大台北四十年以上房屋趨半,一股強勁的換屋潮將是未來房市推動的穩固基礎。

從產品面分析:成屋市場剛性需求仍強,預售市場因政策打房,短線投資客拋貨,暫時影響市場行情,市場也朝向剛性需求推案,建商推案將逐漸由30坪上下,轉而為45-70坪的規劃方向發展。

而各區豪宅雖沒恢復往日高點,但因稅制與打房政策影響,購屋目的已朝向自住需求,市場走勢穩健,台北市豪宅已站穩每坪二百萬以上,新北豪宅市場較收斂,桃竹豪宅等級個案將因生活機能完善而有發揮空間,台中、台南、高雄的豪宅因與台北相比,價格落差相當大,在全台一日生活圈完整架構下,中南部未來豪宅市場較有想像空間,至於廠辦市場在三年內仍未爆量狀態下仍會維持穩健成長。
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