從「2019台灣房市交易信心調查」 剖析「買」房時機 ─房市景氣春燕已捎來訊息?

理財周刊 2019/04/12 17:20(94天前)


Q :「高齡化、人口外流、少子化」,這些字句近年來不斷攻佔新聞版面,也正是台灣社會當前所面臨的一大嚴峻考驗,除非未來大量引進外來移民,否則很難抵擋人口負成長所帶來的連鎖效應,除廣設的大學如今已經面臨嚴重衝擊,各大小企業及房市也都難逃人口結構變遷的驟變。因此,想請教莊教授,二○一五年以來房價跌跌不休,最近央行釋出房市已脫離谷底訊息,再加上高雄業者呼應韓流「賣到沒貨可賣」的說法,究竟景氣是否回升?買房時機是否已到臨?

A:日前參與由ETtoday新聞雲舉辦「2019台灣房市論壇」,邀請官學產共同參與,並分別對當前房市景氣趨勢發表不同看法(詳請參閱附表一)。然衡諸當前市場實務現況,仍有不少值得深入探討之處,為讓急於購屋之民眾進一步了解未來發展趨勢,擬再就相關指標與數據提供個人淺見,以供參考。

調查報告稍嫌樂觀  應再參酌實務現況

首先,就目前是否為「買」房時機,總計五八.四%受訪者表示否定,雖然日前中央銀行根據實價登錄、買賣移轉數量與房貸餘額,據以釋出房市景氣已擺脫谷底訊息,惟就實務現況加以觀察,全台各地空屋、餘屋數量龐大不爭事實,尤其重劃區夜間點燈率不高,更是媒體報導焦點,導致二、三年來業者一再發布觸底或盤整訊息,卻總是被讓利、一○%自備款、零自備款甚至降價一○%等廣告所否定。

其次,若是從實價登錄資訊研判房市景氣,看似有回溫跡象,惟其中卻隱含不實交易價格之異常問題,因此,現階段此一數據應是僅供「長期」趨勢觀察,如據以做為「短期」指標,就交叉分析數據而言,則顯有欠缺周延之缺失,因此,一般民眾還是普遍質疑真實性。

對於目前是否為買房時機四大議題之補充意見,分述如下。

(1)居住地區議題:
北中南各地認為目前不是買房時機之比率高達五○~六五%,主要原因在於各地建案銷售期拉長,其次,根據《住展雜誌》所公布資訊,去年北台灣推出新建案九.二萬餘戶,扣除地主、建商保留戶與股東分戶後,全年可銷售戶數近六.四萬戶,惟銷售約三萬戶,整體銷售率約四六%,一般咸認餘屋累積存量還會持續增加,而這也正是一般民眾普遍認為目前不是買房時機之主要原因。

至於中南部地區,主要應與住宅自有率高達八五~九○%息息相關。 

(2)個人年收入議題:
依內政部營建署所公布2018Q2之房價所得比與房貸負擔率,全國房價所得比高達九倍,台北市十五倍,新北市亦高達十二.二七倍,其餘介於七至九倍之間,遠超過國際三至五倍之標準。至於房貸負擔率,全國高達三六.九%,台北市六一.五六%,其他除台南市之外,都介於三至五成之間,約占家戶年收入三至六成,尤其是在目前房價仍居高不下情勢下,不論個人年收入多高,普遍認為目前不是買房時機者高達五○~六五%之主要原因。

(3)預期未來半年住宅房價表現議題︰

預期未來不會上漲與持平不變之比率皆高達五八%,主要應與平均每戶可支配所得不高,以及高住宅自有率與高空屋、餘屋息息相關。

(4)未來半年內購屋計畫議題︰
未來半年內有購屋計畫者高達五三.六%,除擔心房價再度攀升之外,在國內缺乏社會住宅情況下,一般總認為長期租屋,最後資產還是歸零,勉強購屋總還能夠擁有一戶安身立命的棲身之所,此外,不論是夫妻上班或子女上學,才不致因租屋而居無定所。

文‧莊孟翰
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