從三大議題看當前購屋迷思

理財周刊 2019/01/25 16:08(86天前)
─香港經驗,國安與社會問題能不戒慎?



由於房價已持續下跌超過四年,加以二○一八年開工、建照、使照與買賣移轉棟數皆已較二○一七年略有提高,另去年九合一選舉韓國瑜提出十二項競選政策,其中一項為開放陸資來台購屋的所謂「利多」,此外,更有不少台商因中國投資環境丕變陸續返台投資設廠,導致部分無殼族群擔心房價漲勢再起。

其實,此刻大家最應該冷靜思考的是,二○一八年開工、建照、使照與買賣移轉棟數雖略有提高,其背景條件是什麼?究竟景氣是向上或向下?

其真實情況是景氣向下,那為何上述數據會呈現增加趨勢?主要原因在於市場累積新成屋數量愈來愈多,在後市不甚樂觀情勢下,如再不儘速推案,將會面臨愈來愈大的財務壓力。

因此,現階段最應冷靜觀察的是房價有沒有跟著調漲,抑或議價空間歸零,贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷廣告不再,然後再實地考察,貨比十家之後再做定奪也不遲。 

長久以來國人對於購屋置產的觀念一直停留在有土斯有財與增值保值,尤其是在住宅自有率高達八四.八三%情況下,輸人不輸陣,總是不甘落人之後淪為另外一五%的無殼族,正如同現今中國男性擔心沒房娶不到老婆一樣。

殊不知台灣人口即將在三年後進入負成長,加以十多年來房價普遍大幅上漲超過一倍,在薪資所得未增加情況下,購買力已大幅下降,另外,重稅也是導致房價難以再漲之一大因素,因此,購屋條件今非昔比,勤做功課才是上策。

雖然大家已普遍體認到政府已不再打壓房市,惟在利多與利空看法不一前提下,一般民眾最關心的還是未來究竟是朝「小U型」、「大U型」或「L型」趨勢發展,而當前大家正密切追蹤觀察的必然就是「軟著陸」或「硬著陸」。

因此,就以上所述當前所普遍存在的購屋迷思,以下三大議題頗值得深入探究。

(1)台商回流議題─對住宅市場影響不大

首先應留意的是,政府對於海外台商資金返台「租稅特赦」條件為何,其次,台商回流大都以辦公、廠辦與工業用地為主,並且有七成優先選擇北部地區;另外,台商遠赴海外投資之前大都原已擁有相當數量的房產。因此,除都會區少數高級住宅與豪宅之外,對於一般住宅影響不大,主要原因在於景氣尚未觸底與高持有稅等因素。

(2)開放陸資來台買房議題─香港經驗,國安與社會問題能不戒慎?


對於陸資來台購屋,除國安問題之外,必然還會延伸至社會問題,香港回歸之後不論是政治、經濟、社會等各層面,無一不受中國牢牢掌控,其中尤以一再飆漲的房價,更迫使不少人不得不棲身於一、二坪的劏房、籠屋等狹小空間,當前有些人僅著眼於自身利益事小,如果因此而讓後代子孫淪為屋奴則是「代誌大條」,政策擬定之前務必三思,香港經驗能不戒慎?

再看看今日中國炒房結果,貧富差距不斷拉大,感想如何?台灣目前最高所得五%與最低所得五%之差距已高達一○六倍,我們還有什麼理由開放陸資來台購屋?

(3)外資來台投資議題─租金收益率長期偏低

長久以來,全球房地產指南(Global Property Guide)的統計數據很明顯的給了我們答案(請參閱附表),另外,對於外資來台投資也不能期望太高,此可由三年來外資幾乎不在台灣購置房產,咸以承租為主,其因在於二.○六%的租金收益率絲毫不具吸引力,另外,高達四五%的房地合一稅更令外資裹足,由以上之分析,很清楚的答案便是回歸自住需求市場。

長久以來,台北市一直被評為不具投資價值的城市,原因何在,實在值得深思!

莊孟翰

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