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當前十大購屋糾紛如何防範?

理財周刊 2018/04/20 14:50(38天前)


Q:目前房市仍處低迷,相較過去高不可攀,房價已普遍跌逾兩成,似乎有些人已感受到逐漸接近可接受價位而躍躍欲試,但針對過去買房,由於資訊不對稱,因此經常出現購屋糾紛。想請教莊教授,對於想要買房的民眾,建議應在哪些事項上多加留意,避免誤蹈陷阱,買房不成還陷入無謂紛擾?

A:依當前台北市最常見的前十大購屋糾紛加以探討,即可充分了解房屋交易金額龐大,看屋「眉角」又特別繁雜,因此,決定購屋之前就應仔細審閱契約內容再行簽約,否則一旦發生糾紛,白紙黑字,後悔莫及。

一、 終止委售或買賣契約

此一問題最容易發生於景氣階段,常見條件談不攏導致交易不成,尤其是在資訊不夠透明情況下,由於價格的快速變動,導致賣方認為可以賣到更好的價位而反悔,這時就很容易發生終止委售的糾紛。更何況在景氣向上階段最容易出現假買賣情事,常見賣方收受斡旋金,卻不急於簽約,反而蓄意拖延等待第二位買主,以期賣出更高的價位賺取差價,此一問題尤以2010至2013年間最為常見。

二、 隱瞞重要資訊

近年隱瞞重要資訊高居買賣糾紛第二位,常見者包括凶宅、輻射屋、海砂屋、違建、結構安全、傾斜、漏水或基地台等問題,另外,是否貼有黃色或紅色標籤,抑或是隱瞞土壤液化區或斷層帶等對日後生命財產構成威脅之情事,還有距離交通據點譬如捷運站或是火車站等,或是周邊環境欠佳,鄰近加油站或墳墓等,都應在簽約前多加詳查,並載明在契約書,俾免花了大半輩子積蓄,卻買到有瑕疵的居家環境。

三、 房屋漏水問題

每逢媒體報導房屋漏水新聞,相信不少住戶也心有戚戚焉,新成屋或許初期較難發現,但大部分中古屋多少都會出現漏水問題,尤其是樓上漏水樓下遭殃,卻因認知不同而找不到申訴對象,尤其是沒有管委會的七樓以下華廈或公寓,這類問題主要癥結在於維修費用該由誰負擔,更常因此而導致鄰居失和。

其次,漏水情況多半與供水或排水管有關,最常見的是老屋牆壁油漆剝落,也就是俗稱的壁癌,嚴重者發霉、長斑影響居家品質。至於漏水的原因很多,要釐清責任歸屬,新成屋與中古屋也有所差異,新成屋通常會由起造人負責解決,惟若係一案公司,還是很難要求負責維修。而中古屋則可能幾經前手變更隔間重新裝修而難以釐清責任,近年歷次地震所見擅自拆除隔間牆或剪力牆之情事,應引以為鑑。另外,如係購買中古屋,最好能在下雨之後實地勘查,較能一窺實際屋況。

四、 服務報酬爭議

依內政部規定之報酬計收標準如下:

(一)不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六。

(二)前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。

五、 交屋遲延

延遲交屋的第一個可能性就是預售銷售欠佳,譬如最近在樹林及新竹地區都發生建案遭拍賣,購屋者可能落得血本無歸。延遲交屋另一潛在問題便是交屋時間認定,過去常見建商一領取使用執照就急於通知交屋,如係毛胚交屋還情有可原,一般還得等到內修及裝潢完成才能交屋,至於豪宅以毛胚交屋極為正常,因此,建商就會急於辦理交屋手續,以便儘速取得購屋貸款。另一種情況是投資客希望儘速交屋馬上脫手,惟就自住而言,仍應以信譽良好,按部就班施工者為優先選擇,俾免交屋延遲而橫生枝節。

六、 契約審閱權

依消保法第十一條之一規定,契約審閱權指「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。」其次,依內政部頒布的「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」規定,企業經營者應給予消費者至少五天以上的契約審閱期。因此,簽約之前就可在五天期限內詳細審閱契約內容,以資保障購屋權益。

七、 施工瑕疵

常見基地不規則而導致室內空間配置不夠方正,至於最容易看出施工瑕疵的位置,通常為浴廁、廚房地板或牆面磁磚,另外則是客廳鋪設地磚的角落位置,如果最後一塊磁磚寬窄不一,便是格局不夠方正,但如係毛胚交屋,就不容易察覺瑕疵所在。因此,簽約時就應要求在平面圖上明確標示尺寸,以資確保購屋權益。

八、建材設備不符

此一爭議常出現在建材品牌、品質與更換之價金找補,尤其是預售屋,常見同級品與規格差異之爭執,因此,簽約時務必確認清楚,方不致發生無謂紛爭。

八、 坪數不足

坪數不足問題,主要癥結在於主建物、附屬建物與公設比等問題,依內政部《預售屋買賣契約書範本》第五條規定:「土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差,其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之找補,應分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各該面積所得之單價作為找補依據」;另外,登記總面積如有誤差超過百分之三者,買方可據以要求解除契約。因此,購屋時除主建物、附屬建物與公設比等面積之外,更應注意找補及其相關規定。

九、 仲介「斡旋金」返還

所謂斡旋,就是當買方有意購買時,房仲業者會要求先支付一筆現金,再幫雙方進行價格磋商,係一種以提出斡旋金進行議價的方式,如果議價成功,一旦賣方在斡旋書上簽字收下這筆斡旋金即轉為定金,並且具有法律效力。此時若是買方反悔違約,則付出的斡旋金將遭賣方沒收;反之,若是賣方違約,則不僅需全額返還,還必須另外賠償買方與訂金相同數額的金額。因此,購屋之前就應充分了解斡旋金的本質,方不致購屋不成反又發生斡旋金返還之糾紛。


文.莊孟翰

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